Achat d'un plex - Ne croyez rien de ce qui est inscrit dans les fiches MLS

J'en ai marre. Marre des vendeurs, et aussi des courtiers immobiliers, qui osent mentir dans les fiches descriptives ou omettre des informations cruciales. Attention, je n'accuse pas tous les vendeurs, ni tous les courtiers, de mentir. Loin de là. Mais depuis un an, ça fait plus d'une fois que je me fais "prendre" par les omissions ou mensonges dans les fiches MLS.

Des oublis qui peuvent faire la différence entre un immeuble rentable ou non rentable

Il y a un mois, je fais une offre d'achat sur un supposé "7-plex". Immeuble qui a été mis dans la catégorie "Propriété à revenus" dans Centris (ou MLS) par le courtier inscripteur. Pour votre information, "Propriété à revenus" dans ce système devrait vous référer à des immeubles de 6 logements et plus. Déjà, tout de suite après l'offre d'achat, j'ai un doute. Après des recherches sur le Rôle foncier de la ville et aussi sur le Registre foncier du Québec, je constate qu'il ne s'agit pas d'un 7-plex, mais plutôt d'un 3-plex et d'un 4-plex, sur deux lots différents! Avec deux hypothèques différentes! RIEN à voir avec un 7-plex ou une propriété à revenus. Ce sont deux immeubles complètement indépendants.

C'est à vous de faire une bonne vérification diligente avant l'achat!

Deux immeubles, un 3-plex et un 4-plex, sur deux terrains séparés... ça n'a RIEN à voir avec un 7-plex. Le financement n'est pas du tout la même chose! Mais vraiment pas! Dans mon cas, ça voulait simplement dire que c'était impossible pour moi d'acheter ces DEUX immeubles, à cause de mes ratios d'endettement. Les ratios d'endettement personnels sont cruciaux lors de l'achat d'immeubles de moins de 6 logements. Ils le sont beaucoup moins dès qu'il s'agit d'un 6-plex ou plus.

Je viens de retourner sur MLS un mois plus tard... le courtier n'a rien changé à sa description depuis un mois, même s'il est parfaitement au courant de tout ça. Si je n'avais pas été un acheteur avisé, j'aurais certainement procédé à une inspection, dépensé 800$ et fini par me faire refuser le financement à cause d'une mauvaise inscription de la propriété sur MLS. D'ailleurs les courtiers hypothécaires ne voyaient pas comment je pouvais financer deux petits plex compte tenu de mes ratios.

Juste pour vous dire le professionnalisme de l'agent, il n'a même pas daigné faire la visite des logements avec nous, il est resté assis dans sa voiture durant toute la visite, nous laissant seuls avec le vendeur. Bravo champion!

Des "omissions" qui changent la rentabilité d'une propriété

Deux fois. Ça fait deux fois que j'arrête une transaction parce que les dépenses inscrites sur la fiche MLS sont complètement inexactes. Vous savez qu'il est de la responsabilité du courtier inscripteur de VÉRIFIER les chiffres donnés par le vendeur et qu'il inscrit sur la fiche MLS? Par exemples, les taxes, les assurances, les baux, les dépenses d'électricité, etc.

La première fois l'année dernière, le vendeur a déclaré un montant d'électricité qu'il paye pour chauffer et éclairer deux logements. Un ami me challenge en me disant que le montant semble beaucoup trop bas. J'appelle le fournisseur d'électricité pour me faire dire que la facture d'électricité est beaucoup plus salée qu'indiquée sur la fiche MLS. Pour un 6-plex, la valeur de la propriété est basée sur les revenus et les dépenses, donc sur la valeur économique, pas sur les comparables. Cette fois-ci, la différence dans les coûts d'électricité signifiait une valeur d'environ 35,000$ plus base que l'offre d'achat que j'avais faite! Ce n'est pas rien! Après avoir avisé le courtier de ma découverte... celui-ci a tout simplement retiré la dépense d'électricité de la fiche MSL pour y indiquer 0$ à la ligne électricité! Ça, ça s'appelle MENTIR au public.

Dans la transaction avortée du mois passé, sur le faux 7-plex, aucune dépense d'électricité n'apparaissait sur la fiche MLS. J'imagine que le vendeur n'a donc rien déclaré à son courtier et/ou que le courtier ne lui a pas demandé. Lors de la visite des logements, je demande explicitement au vendeur (pas le choix, le courtier est dans son automobile...) si certains logements sont loués chauffés/éclairés. Réponse tout aussi explicite: "NON, je ne paye pas d'électricité pour les deux immeubles". Je souligne qu'il y a des sous-sols dans les immeubles, et je demande qui paye pour chauffer ces endroits si ce n'est pas lui. Oups, le vendeur me dit: "c'est vrai, je paye environ 300$ par année pour chauffer les sous-sols". Je sais pertinemment que c'est impossible de payer si peu pour chauffer d'aussi grandes superficies...

Quelques minutes plus tard, lors de la visite d'un logement, je demande à la locataire combien elle paie de loyer, elle me répond: "620$ par mois, ÉLECTRICITÉ incluse". Quoi??? Le propriétaire cherchait ses mots, et a fini par dire: "J'avais complètement oublié que je payais l'électricité de ce logement". Mais oui, me semble! Puis il ajoute: "La facture est petite, environ 40$ par mois, donc moins de 500$ pour l'année".

Nous avons exigé de voir les factures pour les 12 derniers mois, heureusement. C'était un peu plus de 2,000$ pour ce logement et les sous-sols! Rien à voir avec les 800$ déclarés de peine et de misère par le vendeur. Et rien à voir avec le 0$ déclaré dans MLS!

Résultat, le vendeur était outré qu'on ait OSÉ vouloir renégocier le prix à la baisse après la visite des lieux. Un montant de 2,000$ de dépenses supplémentaires, ça peut vouloir dire au moins 30,000$ de valeur économique de MOINS pour la banque (si ça avait été un vrai 7-plex!).

Même avec les baux, ne croyez pas que les revenus sont exacts!

Finalement, vous devez exiger les baux pour les logements loués. Encore là, il faut être très prudent. Les vendeurs peuvent fabriquer des faux baux, comme ça m'est arrivé en 2012. Les vendeurs nous ont présenté un faux bail (loyer plus élevé que les revenus réels) et ont subventionné la locataire pour la différence du montant pour 7 mois. Lors du renouvellement du bail, la locataire nous tout révélé.

Le bail disait 450$ par mois. Elle payait en réalité que 400$ par mois. On ne le savait pas car les anciens propriétaires lui versaient 50$ par mois pour son silence. Nous recevions donc bien 450$ par mois. L'entente avec les anciens propriétaires était qu'elle devait quitter son logement à la fin du bail. Le moment du renouvellement venu, elle a changé d'idée et elle ne voulait pas qu'on l'augmente à 455$ quand on aurait dû l'augmenter qu'à 405$ selon son vrai loyer... On a refusé de baisser notre loyer et elle a quitté. Encore là, 600$ de moins de revenus, ça signifie au moins 10,000$ en valeur économique de moins que nous aurions dû payer pour ce 6-plex. Il faut payer pour apprendre...

N'hésitez pas à exiger l'État des loyers de biens immeubles de la dernière déclaration fiscale du vendeur pour cet immeuble. Vous serez peut être surpris de constater que les revenus déclarés au fisc sont moins que ce que dit la fiche MLS, et que les dépenses déclarées au fisc sont biens supérieures à celles de cette même fiche!

Commentaires

  1. excellent article .
    j'aime beaucoup tous ces informations pour l'achat d'un plex .merci pour le partage .

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  2. C'est tellement vrai. Ce qui me fâche le plus dans tout ça, c'est le temps qu'on perds à cause des fausses informations. Le gros problème viens des agents inscripteurs malhonnêtes. S'ils suivaient leur code d'éthique ça arriverait moins souvent...

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  3. Merci beaucoup pour cet article :)

    Y en a pas mal qui ont du culot quand même... Ouf. Faut vraiment être prudent et ne pas avoir peur de demander tel ou tel document avant de procéder à un achat. Dès fois, et le proprio et l'agents brodent pour ''impressionner'' l'acheteur potentiel...

    Nous, on en est pas là lol... On cherche un duplex ou un triplex pour 2016 et tous tes articles sont bien bien utiles. Merci encore :)

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  4. Mettons quelque chose au clair, les courtiers immobiliers, de ce que j'en connais, ne sont souvent que des rapaces. Pas ou peu d'éducation, expérience en n'importe quoi, ils empochent de grosses commissions et travaillent de moins en moins étant donné que les "clients" peuvent chercher tout seul sur internet. Arrive le moment de la transaction et plus on se rapproche, moins il y a de service...quand il ne peut tout simplement pas se présenter devant le notaire. J'ai fait affaire avec deux courtiers, insatisfait (mais totalement), j'ai tenté d'en trouver un autre: trois rencontres qui m'ont mené à la même conclusion: on se fout du client, on veut l'argent. Désolé de généraliser, mais je n'ai jamais apprécié mon expérience. Heureusement ma dernière transaction a été faite avec DuProprio. Plus de travail, mais je n'ai pas deux fatiguants qui s,obstinent pour la cut et qui empêchent les propriétaires de communiquer.

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    1. Désolé de votre expérience. Il faut trouver celui ou celle avec qui ça va cliquer. Moi j'ai une très belle relation depuis des années avec une courtière en qui j'ai toute confiance.

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  5. Je viens de faire une offre sur un plex, le vendeur pretend qu'il loue deux garages (assez grands) pour 800$ par mois. Ce qui fait gongler le prix de plus de $100,000. Lors de la visite, je me suis rendu compte que ce n'était que de la fiction. L'offre devra etre renegociée a la baisse ou il gardera son immeuble... ca fais plus de 18 mois qu'il est a vendre, la je sais pourquoi il ne se vend pas!

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    1. Souvent ils indiquent des revenus potentiels et non les revenus réels... ils faut bien vérifier!

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    2. Si le vendeur n'a pas été suffisamment intelligent pour matérialiser les revenus potentiel, eh bien qu'il se mette ou je pense la valeur potentielle qui vient avec. C'est en fait une opportunité pour toi et pas un source de profit pour le plouc qui n'a pas été en mesure de concrétiser.

      Francis

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  6. Les agents d'immeuble sont une plaie dans le domaine. Malheureusement, il faut souvent travailler avec eux, pour l'achat du moins. Pour la vente de mes trois derniers flips, j'ai fait affaire avec du proprio. Ça a super bien été, et les acheteurs sont tres satisfaits (pas d'intermédiaires qui ne servent à rien, service plus rapide...).

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    1. Au moins lors de l'achat, ce n'est pas toi qui les payes. Et effectivement, ils ne servent à rien en plus de couter cher. Je trouve aussi beaucoup plus intéressant de "dealer" directement avec les gens plutôt qu'avec un intermédiaire désintéressé.

      Francis

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  7. J'ai fait affaire avec quatre agents immobilier pour faire l'achats d'entreprises. Je peux vous dire que tout ce qu'ils veulent c'est de prendre un poisson qui va acheter sans même voir les états financiers et tout les documents nécessaire pour voir la rentabilité de l'entreprise. Pour moi c'est claire, ce sont que des rapaces de la pire espèces. Il pourrait définitivement avoir des enquêtes de journalistes de ce côté là aussi, j'en suis convaincue qu'il trouverais des choses pas trop catholique. J'ai parlé avec une personne pour un prêt dans une institution financière et il me disait qu'ils avaient beaucoup de difficulté avec la plupart des agents d'immeuble. Ca vient extrêmement frustrant de mettre du temps, efforts et argent pour rien. Moi qui croyais qu'un agent immobilier était la pour satisfaire le vendeur et l'acheteur, qu'il était le lien entre les deux et bien je peux vous dires que je n'ai plus aucune confiance en ces rapaces.

    Gaétan

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  8. c'est vrai qu'il y a des agents, et même plusieurs qui sont des vrais tricheurs malhonnêtes. Mais je vous recommande fortement de les dénoncer à l'OACIQ au lieu d'aviser l'agent. Même écrire 0 ou 1$ dans les dépenses c'est illégal. Je suis jeune investisseur et ma conjointe jeune courtier. Chacun devrait faire leur part de les dénoncer car ça nuit vraiment aux bonnes courtiers.

    Un peu comme les propriétaire et les locataires. Il faut dénoncer les mauvais des deux côtés au régie ou à la police ou par poursuite, car c'est eux qui nuisent à nos réputations en tant qu'investisseur aussi.

    Une chose aussi qu'on a remarqué c'est que les courtiers plus expérimentés dans les 45+ ans sont ceux qui sont les moins honnêtes. Ils ont eus leur permis sans avoir passer de vrai formation. Malheureusement, la population préfère (je généralise ici) les courtiers 45+ ans qui conduisent des Benz et beaucoup de jeunes professionnel, malgré qu'ils sont biens formés et éthique, commence à perdre espoir et s'inspire des malhonnêtes riches.

    Encore là, je généralise, c'est seulement mon feeling.

    Dave

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  9. Je vais dans le même sens que Dave les courtiers sont légis par des lois et doivent les respecter et n'ont pas le droit d'omettre ou de cacher des informations qu'ils connaissent. Il faut les dénoncer à l'OACIQ et "nettoyer" notre image ! Ça pas d'allure ce que je peux lire qui me décourage sur une profession qui est supposée être la pour aider les gens !

    Une courtière

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