Achat d'un plex - Ne croyez rien de ce qui est inscrit dans les fiches MLS

J'en ai marre. Marre des vendeurs, et aussi des courtiers immobiliers, qui osent mentir dans les fiches descriptives ou omettre des informations cruciales. Attention, je n'accuse pas tous les vendeurs, ni tous les courtiers, de mentir. Loin de là. Mais depuis un an, ça fait plus d'une fois que je me fais "prendre" par les omissions ou mensonges dans les fiches MLS.

Des oublis qui peuvent faire la différence entre un immeuble rentable ou non rentable

Il y a un mois, je fais une offre d'achat sur un supposé "7-plex". Immeuble qui a été mis dans la catégorie "Propriété à revenus" dans Centris (ou MLS) par le courtier inscripteur. Pour votre information, "Propriété à revenus" dans ce système devrait vous référer à des immeubles de 6 logements et plus. Déjà, tout de suite après l'offre d'achat, j'ai un doute. Après des recherches sur le Rôle foncier de la ville et aussi sur le Registre foncier du Québec, je constate qu'il ne s'agit pas d'un 7-plex, mais plutôt d'un 3-plex et d'un 4-plex, sur deux lots différents! Avec deux hypothèques différentes! RIEN à voir avec un 7-plex ou une propriété à revenus. Ce sont deux immeubles complètement indépendants.

C'est à vous de faire une bonne vérification diligente avant l'achat!

Deux immeubles, un 3-plex et un 4-plex, sur deux terrains séparés... ça n'a RIEN à voir avec un 7-plex. Le financement n'est pas du tout la même chose! Mais vraiment pas! Dans mon cas, ça voulait simplement dire que c'était impossible pour moi d'acheter ces DEUX immeubles, à cause de mes ratios d'endettement. Les ratios d'endettement personnels sont cruciaux lors de l'achat d'immeubles de moins de 6 logements. Ils le sont beaucoup moins dès qu'il s'agit d'un 6-plex ou plus.

Je viens de retourner sur MLS un mois plus tard... le courtier n'a rien changé à sa description depuis un mois, même s'il est parfaitement au courant de tout ça. Si je n'avais pas été un acheteur avisé, j'aurais certainement procédé à une inspection, dépensé 800$ et fini par me faire refuser le financement à cause d'une mauvaise inscription de la propriété sur MLS. D'ailleurs les courtiers hypothécaires ne voyaient pas comment je pouvais financer deux petits plex compte tenu de mes ratios.

Juste pour vous dire le professionnalisme de l'agent, il n'a même pas daigné faire la visite des logements avec nous, il est resté assis dans sa voiture durant toute la visite, nous laissant seuls avec le vendeur. Bravo champion!

Des "omissions" qui changent la rentabilité d'une propriété

Deux fois. Ça fait deux fois que j'arrête une transaction parce que les dépenses inscrites sur la fiche MLS sont complètement inexactes. Vous savez qu'il est de la responsabilité du courtier inscripteur de VÉRIFIER les chiffres donnés par le vendeur et qu'il inscrit sur la fiche MLS? Par exemples, les taxes, les assurances, les baux, les dépenses d'électricité, etc.

La première fois l'année dernière, le vendeur a déclaré un montant d'électricité qu'il paye pour chauffer et éclairer deux logements. Un ami me challenge en me disant que le montant semble beaucoup trop bas. J'appelle le fournisseur d'électricité pour me faire dire que la facture d'électricité est beaucoup plus salée qu'indiquée sur la fiche MLS. Pour un 6-plex, la valeur de la propriété est basée sur les revenus et les dépenses, donc sur la valeur économique, pas sur les comparables. Cette fois-ci, la différence dans les coûts d'électricité signifiait une valeur d'environ 35,000$ plus base que l'offre d'achat que j'avais faite! Ce n'est pas rien! Après avoir avisé le courtier de ma découverte... celui-ci a tout simplement retiré la dépense d'électricité de la fiche MSL pour y indiquer 0$ à la ligne électricité! Ça, ça s'appelle MENTIR au public.

Dans la transaction avortée du mois passé, sur le faux 7-plex, aucune dépense d'électricité n'apparaissait sur la fiche MLS. J'imagine que le vendeur n'a donc rien déclaré à son courtier et/ou que le courtier ne lui a pas demandé. Lors de la visite des logements, je demande explicitement au vendeur (pas le choix, le courtier est dans son automobile...) si certains logements sont loués chauffés/éclairés. Réponse tout aussi explicite: "NON, je ne paye pas d'électricité pour les deux immeubles". Je souligne qu'il y a des sous-sols dans les immeubles, et je demande qui paye pour chauffer ces endroits si ce n'est pas lui. Oups, le vendeur me dit: "c'est vrai, je paye environ 300$ par année pour chauffer les sous-sols". Je sais pertinemment que c'est impossible de payer si peu pour chauffer d'aussi grandes superficies...

Quelques minutes plus tard, lors de la visite d'un logement, je demande à la locataire combien elle paie de loyer, elle me répond: "620$ par mois, ÉLECTRICITÉ incluse". Quoi??? Le propriétaire cherchait ses mots, et a fini par dire: "J'avais complètement oublié que je payais l'électricité de ce logement". Mais oui, me semble! Puis il ajoute: "La facture est petite, environ 40$ par mois, donc moins de 500$ pour l'année".

Nous avons exigé de voir les factures pour les 12 derniers mois, heureusement. C'était un peu plus de 2,000$ pour ce logement et les sous-sols! Rien à voir avec les 800$ déclarés de peine et de misère par le vendeur. Et rien à voir avec le 0$ déclaré dans MLS!

Résultat, le vendeur était outré qu'on ait OSÉ vouloir renégocier le prix à la baisse après la visite des lieux. Un montant de 2,000$ de dépenses supplémentaires, ça peut vouloir dire au moins 30,000$ de valeur économique de MOINS pour la banque (si ça avait été un vrai 7-plex!).

Même avec les baux, ne croyez pas que les revenus sont exacts!

Finalement, vous devez exiger les baux pour les logements loués. Encore là, il faut être très prudent. Les vendeurs peuvent fabriquer des faux baux, comme ça m'est arrivé en 2012. Les vendeurs nous ont présenté un faux bail (loyer plus élevé que les revenus réels) et ont subventionné la locataire pour la différence du montant pour 7 mois. Lors du renouvellement du bail, la locataire nous tout révélé.

Le bail disait 450$ par mois. Elle payait en réalité que 400$ par mois. On ne le savait pas car les anciens propriétaires lui versaient 50$ par mois pour son silence. Nous recevions donc bien 450$ par mois. L'entente avec les anciens propriétaires était qu'elle devait quitter son logement à la fin du bail. Le moment du renouvellement venu, elle a changé d'idée et elle ne voulait pas qu'on l'augmente à 455$ quand on aurait dû l'augmenter qu'à 405$ selon son vrai loyer... On a refusé de baisser notre loyer et elle a quitté. Encore là, 600$ de moins de revenus, ça signifie au moins 10,000$ en valeur économique de moins que nous aurions dû payer pour ce 6-plex. Il faut payer pour apprendre...

N'hésitez pas à exiger l'État des loyers de biens immeubles de la dernière déclaration fiscale du vendeur pour cet immeuble. Vous serez peut être surpris de constater que les revenus déclarés au fisc sont moins que ce que dit la fiche MLS, et que les dépenses déclarées au fisc sont biens supérieures à celles de cette même fiche!