dimanche 28 juin 2015

Un 1er juillet sans déménagement cette année

La Fête Nationale du Déménagement, oups, du Canada, arrive à grand pas cette semaine. Pour moi, ce sera un 1er juillet très tranquille.

Un seul locataire devait emménager. Il a déjà reçu ses clés en date du 26 juin et ses meubles sont déjà emménagés, donc je n'aurai pas à courir le 1er juillet, surtout que je serai au boulot. L'ancien locataire a laissé les lieux dans un état désolant pour un logement entièrement rénové en 2011. J'en ai presque eu une larme à l'oeil quand j'ai visité son logement après son départ. J'étais en avion lors de son déménagement, je n'ai pu que constater les dégâts après le coup. Rien de dramatique, il n'a pas détruit les murs, sauf que...

Rien de dramatique, mais come on!

Remettre un logement impeccable au nouveau locataire

J'avais négocié un départ hâtif avec ce locataire pour me permettre de repeindre le logement avant l'arrivée du prochain. Je préférais perdre deux semaines de loyers pour faire ces travaux, plutôt que de devoir gérer les travaux avec les meubles du nouveau locataire. Une seule couche de peinture plus tard, un peu de jus de bras de mon peintre (merci Yan!) et de moi-même pour nettoyer l'endroit, et voilà le logement en très bon état.

Le réfrigérateur était neuf... 

J'aime remettre un logement en parfaite condition aux nouveaux locataires. Je trouve que ça envoie un signe à mes clients, que je prends soin de mes immeubles, qu'ils doivent en faire de même. Ça ne semble pas marcher à tout coup, mais la majorité des locataires ne sont heureusement pas comme ça.

Je crois qu'à partir de maintenant, je vais exiger un dépôt de garantie pour les électroménagers que je fournis.  C'est la deuxième fois cette année que je dois faire un intense nettoyage des électros laissés complètement sales par les locataires.

Un taux d'inoccupation de 10%

Eh oui, 10%. Deux logements sur 20 sont inoccupés présentement. Dans le premier cas, le locataire a quitté pour un HLM en avril et je désirais faire des travaux. Travaux qui ont retardé la mise en location du logement. Les travaux sont terminés depuis quelques jours seulement. Comme la haute période de location est terminée, le téléphone ne sonne pas beaucoup. Mais je suis confiant de le louer d'ici le 1er septembre au plus tard.

Dans le deuxième cas, il s'agit d'un petit studio inoccupé depuis l'achat de l'immeuble au printemps 2014. Je vous en ai déjà parlé à quelques reprises, une histoire d'horreur avec un entrepreneur. Nous devrions terminer ça d'ici l'automne... Avant de se lancer dans une prochaine acquisition plus tard cette année, il faut terminer ce studio.

Avoir des baux qui se terminent à des dates différentes

Une chose que j'aime bien avec nos baux actuels, c'est que les dates de fin des baux sont variables, contrairement à la plupart des propriétaires qui font terminer leurs baux le 30 juin. Je trouve que ça facilite la gestion des départs et des arrivées. Quoique d'avoir plusieurs logements à louer en même temps au printemps facilite la gestion des visites.

Comment se passe votre 1er juillet cette année?

4 commentaires:

  1. Bonjour Steve, de mon côté cette année, j’ai géré le déménagement de 7 locataires du mois de mai à juillet, et ce, sur un total de 19 logements. Le ratio peut paraitre élevé, mais sur ce nombre, j’ai eu un décès et un déménagement dans un CHSLD.
    De mon côté, je trouve que d’avoir tous les baux au 1er juillet est effectivement exigeant, mais j’aime aussi beaucoup la période de l’automne où je me la coule douce. De plus, après 11 années d’expérience, je trouve que je perds moins mon temps lors des locations.
     Je débute mes recherches de nouveaux locataires dès février
     Lorsque je n’ai pas un bon feeling au téléphone, je laisse tomber la visite.
     Je schédule les visiteurs aux 10 minutes.
     Je reconfirme les rendez-vous.
     Je prends le temps de faire de très belles annonces, avec des photos et beaucoup de caractéristiques.
     Je renouvèle mes annonces sur les sites régulièrement.
    N’empêche que c’est un travail demandant et réservé aux gens travaillants. Il n’y a pas de formule miracle.
    Pour ce qui est des travaux, j’ai seulement peinturé mes deux premiers immeubles. Aujourd’hui, je m’arrange avec les nouveaux locataires pour qu’ils peinturent. Je leur dis que je n’ai pas de temps dans la vie, mais que je peux aider monétairement. Souvent, je donne 100 $ en échange de la facture totale de la peinture. (bon deal)
    Pour ce qui est de l’inspection de l’état des lieux lors des déménagements, je demande souvent aux locataires de le faire entre eux. Quelques fois, j’ai l’impression que les gens vont être gênés de laisser à un autre locataire, un logement dans un état lamentable. Dans le doute, je préfère toutefois être là. Comme tu peux le voir, je ne travaille pas seulement la gestion de mes immeubles, mais aussi, la gestion de mon temps. Je veux être le plus souvent possible avec ma famille, malgré la gestion d’un emploi à temps plein et des immeubles. À titre d’exemple, je dis toujours aux locataires de ne jamais me téléphoner la fin de semaine puisque je suis en famille. C’est bien sûr OK pour les urgences. Crois-moi depuis que je fais ça, je reçois presque tous mes appels sur les heures de bureau, la semaine.
    Pour répondre à ta question au sujet du premier juillet, je termine toujours cette période avec un sentiment de fierté. J’ai une vision et je mets en place tous les moyens pour y parvenir.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Salut Joel,

      Est ce que tu peux me dire comment tu fais ca?
      "Lorsque je n’ai pas un bon feeling au téléphone, je laisse tomber la visite. "
      Parce que j'essaie aussi mais ca ne marche pas tous le temps et je n'ai jamais trouvé de "bonne raisons". Le temps de la discussion avec un locataire eventuel permet en effet de filtrer deja certains indesirables.
      Merci pour les clarifications =)

      Supprimer
  2. "J'en ai presque eu une larme à l'oeil quand j'ai visité son logement après son départ. "

    Tu vas t'habituer avec le temps.

    C'est pour cette raison qu'il ne faut pas transformer un appartement en condo.

    Il faut des rénos de base autrement c'est jeter de l'argent par les fenêtres.

    Imagine les couillons qui louent des condos avec des comptoirs en granite à des locataires!

    RépondreSupprimer
  3. J'ai été chanceux cette année, sur mon 4 logement, aucun changement de locataire.

    Ça m'aura pris 3 ans, 6 changement de locataire et un passage à la régie du logement pour non payement avant de stabiliser mon immeuble.


    RépondreSupprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...