lundi 26 octobre 2015

Acquérir 19 portes en 3 années seulement

Voici le parcours d'un jeune couple d'investisseurs immobiliers, tel qu'expliqué par Annie. 

En 2012, mon conjoint et moi achetions notre premier investissement immobilier. À ce moment, nous ne savions pas que cela deviendrait une passion commune pour atteindre un but ultime: gagner de la liberté afin de passer plus de temps en famille!

Après presque trois ans, notre parcours est bien entamé, avec déjà 19 portes à notre actif. Voici le bref récit de notre premier achat. Nous voulions le partager sur ce blogue dont nous sommes de fidèles lecteurs!

Aucune expérience en immobilier 

Pour commencer, permettez-moi de nous présenter. Nous sommes une jeune famille avec trois enfants. Notre petit dernier est né il y a quelques semaines à peine. Pour mon conjoint, ingénieur de formation, l'intérêt pour l'immobilier a commencé dès sa sortie de l'ETS, alors qu'il achetait un triplex dans la région de Québec avec sa sœur et sa mère. Il l'a gardé pendant quelques années avant de le vendre, suite à un déménagement en Outaouais.

De mon côté, mon expérience en immobilier se résumait à avoir acquis une vielle maison à Hull que j'avais complètement rénovée et revendue à bon prix. Il est important de dire qu'aucun de nous deux a eu une formation spéciale qui pourrait nous donner un certain avantage dans le domaine de l'immobilier. Pour ma part, j'occupe un emploi de biologiste au sein du gouvernement fédéral depuis 10 ans, tandis que mon conjoint est enseignant au cégep.

Un premier investissement en couple

Pour en revenir à notre premier investissement en couple, c'était une maison en rangée très modeste, de 4 chambres (1150 pieds carrés au total) d'une dame qui devait s'en défaire rapidement après un divorce. Au départ, nous nous étions dit que si nous achetions quelque chose, ce devait être une aubaine (ou un "deal"). Mais comment reconnaître une vraie aubaine? Pour nous, c'était une maison dont le prix de vente se trouverait sous l'évaluation municipale, qui serait propre et en bon état. De plus, nous visions une maison abordable, sous la barre des 200 000$.

Investir en immobilier avec l'argent des autres. 

Comment avons-nous trouvé cette première aubaine? Tout simplement en passant une annonce sur Kijiji disant que nous serions acheteur pour une vente rapide. La propriétaire nous a contacté, nous lui avons offert 130 000$ alors qu'elle en demandait 170 000$. Cela peut sembler une offre ridicule, mais à notre grande surprise, elle a accepté et en était satisfaite. Elle a même avoué se sentir enfin libérée d'un poids. Ensuite, tout s'est passé très vite, nous avons même louée la propriété avant d'être passé chez le notaire! C'est aussi à ce moment que nous avons appris que nous aurions dû faire signer une promesse de bail au lieu d'un vrai bail quand nous ne sommes pas encore propriétaires (oups!).

Comment avons-nous financé cet achat? Nous avons pris la mise de fonds (25 000$) sur la marge de crédit proprio de notre maison. Quel obstacle avons-nous rencontrés? Une semaine à peine après être devenu proprio officiellement nous recevions un appel le soir, c'était la locataire qui nous disait qu'il y avait un refoulement dégoût au sous-sol! Mon conjoint a sauté dans la voiture avec sa boîte d'outils pour tenter de résoudre le problème sur le champs pendant que moi, je restais à la maison, avec les deux petits, en me demandant si ce n'était pas une grosse erreur que nous venions de commettre en achetant un paquet de troubles! Heureusement, tout s'est réglé et nous n'avons jamais eu d'autres problèmes d'égout à cet endroit...

De une à 19 portes

Depuis, j'ai repris confiance et nous avons acheté 18 portes de plus, en utilisant d'autres stratégies pour obtenir des deals et en faisant d'autres offres ri-di-cu-les. Nous possédons maintenant une maison en rangée, deux maisons unifamiliale, une maison semi-détachée, un triplex et deux 6-plex! Plusieurs de ses offres ont pris du courage, surtout pour affronter le regard méprisant de certains courtiers immobiliers qui n'apprécient pas de recevoir une offre 20% en bas du prix demandé.

Étant loin d'être des gens fortunés, nous avons pu faire ces achats en utilisant au maximum notre marge proprio et en trouvant d'autres sources de financement (prêt de la famille remboursable à 5%, co-acheteur avec le beau-frère). Même si nous avons rencontré une panoplie de problèmes, que nous avons appris à résoudre un achat à la fois, notre aventure jusqu'à maintenant en a value la peine. Nous avons maintenant de nouveaux trucs, appris en traversant diverses embûches et en ne faisant pas juste des bons coups... En effet, Il y a eu quelques essaies/erreurs comme le flip d'un condo qui s'est transformé en flop.

Heureusement, nous n'avons pas perdu de gros montants d'argent, ce qui nous aurait empêché de continuer. Nous avons aussi vécu des expériences nouvelles en s'amusant! Nous avons confiance en l'avenir et nous entretenons encore notre rêve d'indépendance financière qui, pour nous, signifie de pouvoir passer plus de bon temps en famille. Cet hiver, nous partons un mois et demi au Costa Rica en famille pour nous donner un avant goût de la liberté ! Nous sommes de plus en plus passionnés pour le domaine de l'investissement immobilier et aimerions en apprendre davantage en jasant virtuellement avec vous pour connaître vos expériences: quels sont vos sources de financement à part les banques ? Seriez-vous ouverts à acheter en partenariat avec des inconnus ? Quelles sont vos expériences (bonnes ou mauvaises) de partenariats?

À Bientôt!
Annie
du blogue Rêver, Investir, Prospérer

17 commentaires:

  1. Bonjour, je suis passionné d'immobilier (voir mon site pricimo.com) et je recherche des partenaires pour investir.
    N'hésitez pas à me contacter en mp : contact@pricimo.com
    Alex

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  2. Bonjour, moi et ma conjointe sommes dans une position pour acheter un six plex, ce serait une vente privé (famille) mais l'immeuble en question est vieux et demande certaine réno et entretient. J'ai fait beaucoup de calcul, c'est avantageux comme investissement mais finalement la vrai question est de savoir si réellement on va avoir plus de liberté ou bien on va devenir esclave des rénos. Comment vivez-vous l'aspect entretien et réno de vos bien immobiliers ? Est-ce que vous acheter seulement des propriétés en bon état ?

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    1. Bonsoir, croyez vous qu'il serait dans votre grands intérêts de faire evaluer l'empleur des travaux part des professionnnels? Ainsi cela vous permettraient de connaître le montant de l'investissements. De plus vous auriez davantages de poids pour argumenter lorsque viendrait le temps de la négociation. Je crois qu'il ne faut pas s'emballer parfois lorsque des possibilités d'acquisition viennent à nous. Ce qui est important c'est de payer le juste prix et d'en faire un investissement rentable dès le départ. De plus en payant le juste prix vous seriez en mesure de sans doute faire effectuer une bonne partie des travaux voir peut-être même la totalité de ceux-ci. Ainsi cela vous donneraient une paix d'esprit et plus de liberté pour vous permettre de peut-être investir sur un autre immeuble dans un avenir plus ou moins rapproché...

      Bonne chance.

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    2. Bonjour ,

      Mon conseil a vous c est d acheter les proprietes qui ont besoins de renovations , c ést la quíl y a de largent a faire .

      Un autre conseil , personellement j ai vise au debut un duplex , avec deux logements cétait facile a apprendre. Apres ca un tois logement , apres un autre tois logement . Commencer avec un 6 ca pourrait etre un peu difficile , mais si ca vaut la peine pourquoi pas .
      Je suis ingenieur de formation , cela me permet tjrs de bien surveiller et faire attention au details.

      Si jamais vous ave besoin d un partenaire ou etes ouverts a l áchat puis la revente faite moi signe sur : mmarwan1@hotmail.com

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    3. Bonjour,

      Je suis Alex, le conjoint d'Annie dans l'histoire publiée. Nous achetons le plus souvent des propriétés qui ont besoin d'amour. Habituellement on peut avoir un meilleur prix. Lorsque nous prenons possession de la propriété, on fait l'entretient et/ou les rénovations selon les logements vacants. Cela nous permet d'avoir des revenus pendant les rénovations. Nous avons fait beaucoup de réno par nous-mêmes jusqu'à présent mais depuis le dernier achat nous faisons faire les travaux par les pro. Cela demande beaucoup moins de temps mais un peu plus de sous.
      Est-ce qu'on se sent esclave? Pas du tout. Mais c'est une bonne question qu'on s'est posée avant de faire le dernier achat (2 six-plex)... finalement ça se passe très bien, on a du temps, même avec un nouveau né a la maison.
      Dans votre cas d'achat du 6 logements nécessitant des rénovations, il faudrait évaluer votre projet. Si vous avez besoin d'aide contactez-nous!


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    4. Merci beaucoup pour vos conseil. On a fait évaluer l'immeuble par un inspecteur, ce fut instructif mais l'Inspecteur ne peut pas mettre de prix sur les travaux et il ne peut pas aller vraiment en profondeur sur l'état de l'Immeuble, au final j'ai trouvé que ça n'a pas servi a grand chose. Mais bon au moins on connait les grandes lignes des rénos à faire et certains petits détails de défectuosités dans les logements.

      Maintenant, je pense qu'il faudrait faire venir des contracteurs et voir combien les travaux pourrait coûter et négocier (famille donc ... ), vos conseils vont dans ce sens. C'est un vieil immeuble de 1885 un peu laissé à lui même, je pense qu'il faudrait pas trop vouloir l'embellir car les travaux ne finirait plus... En tous cas c'est un gros "move" il faut bien y penser et j'ai l'impression qu'il ne faut pas avoir peur de sortir beaucoup d'argent pour les rénos. Aussi il y a un AS dans l'immeuble et des loyés très très bas... Bref, pas évident.

      Par ailleurs, en regardant le marché des plex, il me semble que les prix sont trop gonflés à Montréal !?

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  3. Très inspirant comme histoire! J'aimerais bien me lancer comme vous... J'ai $$ qui attend le deal... À suivre pour mon premier achat! Oui je serais prêt à m'associer pour un investissement. Si vous voulez me contacter, libre à vous! Je vous souhaites de continuer vers votre liberté! Olivier : cadieux76@hotmail.com

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  4. Avec "seulement" 10 portes en 5 ans, voici mon week end :
    - Samedi matin : remplacement de chasse d'eau
    - Dimanche matin, inspection de fondation car la poutre centrale est a surveiller
    - Dimanche midi, de l'eau coule par l'extracteur d'air du 2eme, je visite le 3eme pour comprendre... on finira par appeler le plombier bientôt
    - En me rendant en 2eme, je me rend compte que leur porte ne ferme plus, ils ne m'ont rien dit et laissent ouvert... dans hochelaga !!! Aujourd'hui le serrurier est passé remettre de l'ordre pour 350$ (!)

    Depuis 4 semaines je rénove un logement...

    Alors oui, foncez achetez ! d'ailleurs je vends ;)

    Plus sérieusement, halte aux mythes ! Ceux qui réussissent font beaucoup de bruit, et ceux qui sacrifient leurs vie en énergie et en temps sont plus discret, la voila la réalité !

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    1. C'est comique, mais y a du vrai la dedans!

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    2. Moi j'avais une maison de 30 ans, que j'ai entretenue seul pendant 10 ans. que d'énergie et de frais non déductible. par chance que j'ai récupéré a la vente ce que j'avais mis dedans, mais pas plus. Je l'ai vendue, et plus jamais je n'aurai de maison. mais je suis prêt a mettre l'énergie sur un plex. Ca ne sera pas simple, mais au moins ce seront les locataire qui paieront les dépenses, et quand je serai tanné, je le metterai sous gestion.

      Jesse, Québec.

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  5. Nous investissons dans Gatineau/Hull. Alors, je suis heureux d'entendre que c'est réalisable de batir un parc immobilier dans un marché aussi complexe et gouverné par les fonctionnaires fédéraux.

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  6. Je vous dit Bravo, c'est une belle croissance. C'est motivant entendre des histoires comme ça.

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  7. bravo a vous deux !!! je suis de granby et moi aussi je cherche un associé pour investir si cela vous intéresse communiquer avec moi salem18@msn.com

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  8. Bravo pour le parcours mais ce qu'il y a de plus beau, ce sont les objectifs ambitieux futurs! Je vous souhaite du succès!
    Je me permets aussi de poster un message ici car j'aimerais faire mon premier investissement immobilier sur l'ile de Montréal et je suis à la recherche de partenaires sérieux. Je ne cherche ni un courtier immobilier, ni un coach "gourou", mais plutôt un partenariat de 50-50 sur un beau projet rentable.
    Ce que j'ai à offrir sont des liquidités pour ceux qui seraient à court pour des mises de fonds sur des plex, des connaissances théoriques en immobilier et une envie de m'investir énorme!

    Si vous voulez me contacter, mon courriel est le suivant : adrien.m@hotmail.com

    Par contre, je ne cherche que des partenaires comme moi, sérieux! Un partenariat se bâtit sur la confiance donc les vendeurs de rêves trop pressés, passez votre chemin!

    Merci de m'avoir lu
    Cordialement

    AM, Montréal

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  9. Salut,
    C’est un parcours admirable ! La preuve que quand on veut réussir, on peut et c’est encore mieux à deux.
    Merci pour le partage.

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  10. Bonjour Annie, pour les immeubles à revenus, aviez-vous les sous pour les mises de fonds pour les deux 6 plex ou vous avez dû demander des balances de prix de vente, c'est-à-dire que les vendeurs vous prêtent la mise de fonds. Je me posais la question car moi et mon conjoint voulons acheter un 6 logement et plus mais nous n'avons pas assez de marge sur notre marge hypothécaire pour s'en servir comme mise de fonds et nous ne voulons pas vendre notre condo que nous avons sur le plateau Mont-Royal qui est déjà très rentable. Avez-vous des conseils pour nous. Merci à l'avance.

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  11. Bonjour Annie, pour les immeubles à revenus, aviez-vous les sous pour les mises de fonds pour les deux 6 plex ou vous avez dû demander des balances de prix de vente, c'est-à-dire que les vendeurs vous prêtent la mise de fonds. Je me posais la question car moi et mon conjoint voulons acheter un 6 logement et plus mais nous n'avons pas assez de marge sur notre marge hypothécaire pour s'en servir comme mise de fonds et nous ne voulons pas vendre notre condo que nous avons sur le plateau Mont-Royal qui est déjà très rentable. Avez-vous des conseils pour nous. Merci à l'avance.

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