Avoir 20 ans et 200 000$ à investir en immobilier

Être jeune et avoir de l'argent à investir, c'est une situation intéressante... et pourtant stressante!

Une jeune lectrice, Marie, m'écrit le message suivant:

"J'ai 20 ans et je compte acquérir un immeuble prochainement. J'ai une mise de fonds d'un peu plus de 200 000 $, provenant d'un héritage anticipé. Bref, j'ai commencé à regarder plusieurs annonces sur le réseau MLS et je suis un peu troublé! J'ai téléchargé votre fichier PLEX et j'arrive avec des cash-flow d'environ 3000$-4000$ par année, pour de vieux immeubles (impliquant donc, plus de coûts pour l'entretien et les réparation). 

Lorsque je regarde un immeuble plus récent, le cash-flow tourne autour de seulement 100$ et bien souvent, il est négatif! Je me demande ce que vous me conseilleriez de faire si vous étiez dans ma situation. J'aimerais également savoir si je devrais mettre la majorité de mon capital sur un seul immeuble, ou le diviser en 2 ou 3 immeuble, bien sur tout en gardant une marge en cas d'imprévus."

Un scénario idéal pour débuter en immobilier

D'abord, je tiens à féliciter Marie. Plutôt que de vouloir dilapider son argent sur une nouvelle voiture ou un tour du monde, elle désire faire fructifier son héritage de 200 000$. C'est une somme drôlement intéressante pour débuter en immobilier!

Marie pourrait partir faire un tour du monde, s'acheter
une belle voiture de sport, dépenser dans les bars... Elle désire
pourtant investir en immobilier, bravo!

Petit cash-flow ne veut pas dire petit rendement

Le problème de petits cash-flow (flux de trésorerie) généré par les immeubles, décrit ci-dessus par Marie, c'est malheureusement souvent la réalité en immobilier locatif. Pas parce que les immeubles ne sont pas intéressants. Mais parce qu'avec une petite mise de fonds (15 à 25%), c'est une part importante des Revenus Nets d'Opérations (RNO) de l'immeuble qui sera dirigée vers le remboursement de l'hypothèque.

Faites la simulation avec mon fichier PLEX (disponible en haut à droite du blogue en version ordinateur, en s'abonnant à l'infolettre). Plus la mise de fonds augmente, plus le cash-flow augmente. Le contraire est aussi vrai, plus la mise de fonds diminue, plus le cash-flow diminue. D'un autre côté, plus la mise de fonds de l'investisseur augmente, plus le taux de rendement sur cette mise de fonds diminue. Voilà pourquoi beaucoup d'investisseurs cherchent à minimiser leurs mises de fonds.

Le rendement de l'immeuble ne se calcul pas seulement par le cash-flow. Il faut aussi prendre en compte l'augmentation de la valeur et le remboursement du capital (diminution du prêt).

Problèmes en vue si on est trop serré en cas de problèmes majeurs

Avec un cash-flow minimum, quand survient un pépin important sur l'immeuble, plusieurs investisseurs se retrouvent la corde au cou financièrement. Il faut donc prévoir le coup dès le départ: Tenir compte de TOUTES les dépenses d'opérations, les dépenses d'entretiens réguliers et les travaux majeurs.

L'investisseur coincé doit soit réinjecter des fonds pour payer les travaux majeurs, soit refinancer la propriété pour en sortir l'équité disponible ou pour allonger son prêts (et ainsi diminuer les mensualités), soit piger dans des cartes et marges de crédit et même vendre la propriété dans certains cas!

Si j'étais Marie, je me garderais une petite marge de sécurité pour parer aux imprévus, par exemple un 25 000$ en placements disponibles rapidement à court terme. Ce semble d'ailleurs être le plan de Marie selon son message.

Un seul immeuble ou plusieurs immeubles ? 

Ici il y a plusieurs scénarios possibles et je ne peux pas tous les couvrir évidemment. J'ai trop peu d'information sur les objectifs à long terme de Marie. Veut-elle occuper un des immeubles ou pas? Veut-elle se développer un parc immobilier ou pas, etc. Elle aurait avantage à clarifier ses objectifs pour les 10 à 20 prochaines années avant de faire son achat.

Selon moi, plus l'immeuble est petit, moins il est rentable. J'oublierais les duplex et triplex. Personnellement (et ce n'est pas un conseil à suivre nécessairement), j'irais avec un 4-plex pour commencer. Avec un 4-plex, comme proprio-occupant, il est possible de ne mettre que 10% de mise de fonds. Si elle aime gérer l'immeuble et les locataires, elle pourrait ensuite faire le saut pour un immeuble de 6 portes et plus. La mise de fonds minimale pour un 6-plex et plus, avec assurance SCHL, n'est que de 15%.

Marie pourrait aussi investir presque tout son héritage dans un seul et gros immeuble. Avec environ 150 000$ à investir d'un coup, on parle de l'acquisition d'un immeuble d'environ 1 million de dollars. Ça commence à être intéressant. Mais je trouve que c'est une marche trop haute pour commencer sa vie d'investisseur immobilier.

Un bel avenir financier

Si Marie est sérieuse et s'y prend avec la bonne méthode, elle sera plusieurs fois millionnaires avant ses 40 ans! Elle sera en business pour devenir indépendante financièrement assez rapidement dans sa vie!

À 20 ans, avec cette somme, le meilleur conseil que je pourrai lui donner: Marie, va te former avec des experts dans le domaine. Je l'ai fait l'an dernier, je te le conseille fortement: Mon article au sujet du coaching immobilier. Tu récupéreras les frais de cette formation avec ta première transaction. Voit ça comme un investissement, pas comme une dépense.