dimanche 20 novembre 2016

Tendances immobilières d'aujourd'hui. Le point 7 est mon préféré.

Mike, un lecteur de 39 ans qui ne vit maintenant que de l'immobilier, m'a écrit pour me donner son opinion sur les nouvelles tendances en immobilier locatif. Je les trouve très intéressantes, sans être complètement en accord avec lui, et je lui ai demandé l'autorisation de les partager avec vous tous.

Façons de faire de l'argent en immobilier de nos jours

1) "Ne pas perdre de temps avec les fameux multiplicateurs de revenus (MRN, MRB), et les calculs à n'en plus finir lorsqu'on analyse des immeubles. Simplement vérifier visuellement le potentiel futur de location."

2) "Se concentrer à 100% sur le potentiel futur de nos plex, c'est une perte de temps et d'argent de tenter de calculer ou d'acheter un immeuble selon les revenus actuels, surtout lorsque l'ont sait que les grandes villes comme Montréal sont remplie de wannabe investisseurs immobiliers passifs qui font en sorte de hausser la demande, ce qui résulte en des prix de vente finaux avec à peine un break-even ou même un cashflow négatif (dans les bons secteurs)."

3) "Ça ne sert à rien d'acheter dans des quartiers défavorisés qui ne sont pas en demande, car les dépenses obligatoires en rénovation, et l'emplacement, font en sorte que le potentiel d'augmentation des loyers ne donne pas assez de jeu, donc, trop risqué. C'est une perte de temps et d'argent."

4) "Chaque logement doit être rénové comme un condo (qualité condo) pour aller son plein potentiel de location."

Rénovation d'un petit studio pour optimiser l'espace.

5) "On doit connaître assez bien son secteur géographie pour être capable de visualiser le potentiel de location futur de chaque logement, une fois vidé, rénové et reloué. Baser son prix d'achat en fonction de ce potentiel."

6) "Il faut payer un prix le plus faible par pied carré, donc acheter des immeubles scraps. Ça ne sert à rien de payer pour de la cosmétique des années 1990 ou des années 1940. Ça ne fera aucune différence, ça va aller directement dans le conteneur à déchet."

7) "Les plex d'aujourd'hui ne sont plus rentables. L'investissement passif en immobilier est terminé. C'est devenu une job de recherche, de négociation, de rénovation, de gestion de projet à temps durant les travaux. No pain, no gain!"

J'adore son point 7. Que pensez-vous de sa vision? 

4 commentaires:

  1. De manière générale, je suis plutôt d'accord avec cette analyse ! C'est de plus en plus difficile de trouver des bons immeubles avec un cashflow positif à Montréal. Nous avons toutefois été chanceux de dénicher quelques aubaines, mais il faut beaucoup de patience, et faire une tonne de démarches et d'offres qui finissent par ne pas aboutir.

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    1. Pensez vous que les multi-logements sont toujours un bon investissement?

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  2. Je suis assez d'accord avec lui quand il dit que c'est mieux d'avoir des immeubles de qualité et bien rénové. Juste au niveau du type de clientèle que ça va attirer. Le loyer d'un beau logement où on se sent bien va être plus élevé qu'un logement un peu crasseux dans un quartier défavorisé. Les gens moins fortunés ne voudront même pas visiter ce type de logement.

    Je doit dire que je suis assez novice en immobilier, donc j'ai peut-être des préjugés. Mais je préfère dealer avec des gens qui ont une bonne job. Donc on leur offre un immeuble à la hauteur de leur attente.

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  3. Désolé mais la seule raison pourquoi le point 7 est valide est à cause de ce qu'il n'est pas capable de faire le point 1. Comme dit dans la description, il fait ca a temps plein et semble aller vers la stratégie du flip au lieu de l'investissement passif, donc c'est normal qu'il ait cette vision.

    Par contre sa vision n'est pas LA vérité, juste sa perception de celle-ci. Si tu achètes un bon plex avec des bons ratio tu vas faire de l'argent. D'ailleurs, le M. doit avoir une vie vraiment occupé pour pas avoir le temps de faire quelques calcul de ratio. Ca prend même pas 5 minutes à faire...

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