dimanche 28 mai 2017

Financer l'achat d'un projet de flip

L'achat et le financement d'un flip demande de faire les choses un peu différemment que pour l'achat d'un plex. Tel que souligné dans l'article Réflexion stratégique immobilière - Prise 3, nous sommes sur le point de faire l'acquisition de notre premier projet de flip.

Ce sera un projet de rénovation d'une maison à étage sur la Rive-Sud de Montréal, dans la première couronne. Un projet bien excitant!

Recherche du flip

Nous cherchions depuis quelques mois dans les arrondissements de Ville-Marie et Rosemont à Montréal, ainsi que sur la Rive-Nord de l'île. Mais bon, il ne faut pas se borner lorsque vient le temps d'analyser une opportunité. Ce premier projet se fera hors de notre zone ciblée, mais dans une ville où les ventes vont très bien, à très bon prix, et où les délais de vente sont courts. 

Ce projet nous a été présenté par un collègue investisseur rencontré grâce au coaching du Club d'investisseurs immobiliers du Québec

Il s'agit d'une succession qui aura resté très peu de temps sur le marché. La première offre étant tombée suite à des problèmes de financement. Je crois que nous étions la 2e offre à être acceptée sur cette propriété.

La maison n'est pas du tout au goût du jour. Il faut presque tout refaire: fenêtres, reconfiguration des pièces du rez-de-chaussée, cuisine, les deux salles de bain, et finir le sous-sol. Un beau projet, similaire à ce que nous avons fait il y a quelques mois sur notre propre maison. 

Je reparlerai éventuellement des chiffres en détails. Mais disons qu'avec notre coût d'achat, les coûts de détention et de revente, nous avons une marge de profit intéressante pour un premier flip de maison. 

Financer l'acquisition du flip

Le défi à court terme après avoir donné le GO pour l'achat, c'était de boucler le financement de ce projet. Avec nos ratios d'endettement personnel dont je vous ai parlé à de nombreuses reprises, c'était hors de question d'aller chercher un financement traditionnel avec une banque. Nous aurions été mis à la porte par les banquiers assez rapidement! 

Financer un projet d'achat et rénovation d'un flip.

Le timing du projet tombait à point. Nous venons de boucler le refinancement de deux immeubles locatifs après de longs mois de travail et d'attente. Qu'est-ce que ça veut dire? Que nous avons augmenté l'endettement sur deux immeubles actuels pour en sortir l'équité. L'équité est le montant entre 75% de la valeur marchande (actuellement) et les soldes hypothécaires. Comme ces deux immeubles avaient pris pas mal de valeur depuis quelques années et que les soldes hypothécaires avaient baissé de façon aussi importante, nous avons pu "sortir" ces sommes là.

Ces deux refinancements nous permettent d'acheter le projet de flip sans financement, donc sans banque, sans prêteur privé, sans love-money.

Un prêteur privé prête entre 10 et 18% par année, ce qui réduit de beaucoup la marge de profit sur un projet. Nous avons quand même fait des démarche au cours des derniers mois pour en trouver un, celui que nous avons est à 10%. Probablement que nous l'utiliserons pour d'autres projets dans un avenir rapproché. 

L'autre option que nous avons trouvée récemment, c'est une connaissance qui a une très grosse marge de crédit personnelle sur sa propriété et qui est prêt à embarquer avec nous soit en tant qu'associé sur un projet, ou en tant que prêteur privé.

Pour ce premier projet, nous optons donc pour utiliser que nos fonds propres, sans partenaires externes. Cela réduit la pression qu'on aura sur le projet. Comme ces fonds proviennent de refinancement sur des immeubles actuels, le coût de cet argent est d'environ 2.68% (c'est le taux du refinancement que j'ai sur une des propriétés). 

Pour la première fois, nous n'avons pas eu le stress de dealer avec une banque pour boucler l'achat d'une propriété. C'est une expérience JOUISSANTE. Tout le processus d'achat fut simple. Ça aide aussi dans une négociation pour une baisse de prix après l'inspection quand le courtier présente les preuves que l'achat se fera "cash". Je crois que ça a aidé à obtenir le prix qu'on a eu. 

Note: Malheureusement pour vous lecteurs, je ne présenterai pas de photos de la propriété, ni avant, ni après. Suite au vandalisme qu'a subi un collègue bloggeur l'an passé, probablement dû à sa trop grande transparence sur Internet, pas mal tout le monde a appris à se fermer la trappe. Dommage car ça motive beaucoup les gens de voir ces photos...

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