mercredi 10 mai 2017

Réflexion stratégique immobilière - Prise 3

Il y a deux ans, moi et Philippe avons faite une 1ère réflexion stratégique assez sérieuse pour voir où nous désirons être 10 ans plus tard. Depuis, après plusieurs embuches, surprises et ajustements, nous sommes toujours en ligne avec ce plan. Où en sommes-nous à ce jour? Qu'est-ce qui s'en vient?

Situation actuelle par rapport à notre plan initial

Objectif 1 - Remplacer un salaire

Notre premier grand objectif en 2015 était de réussir à remplacer le salaire de Philippe d'ici 2017 avec nos activités immobilières. Nous voulions faire un premier flip en 2016, et deux en 2017.

À ce jour, l'échéancier n'a pas été respecté, mais les activités pour s'y prendre ont toutes été faites! Philippe a passé quelques mois à prendre des cours de soir durant l'été et l'automne 2016 à l'école des métiers de la construction de Montréal. Notre compagnie est maintenant complètement opérationnelle, avec sa licence d'entrepreneur général en construction (RBQ) depuis mars 2017. Les premiers contrats sont signés.

L'arrivé d'un petit coco dans le décor au printemps 2016 a chamboulé les plans de faire un premier flip au cours de cette année là. Depuis la fin 2016, nous y travaillons un peu plus activement. Sans trop en dévoiler pour le moment, nous devrions avoir un premier projet de flip d'ici le début juin. L'offre d'achat est faite, l'inspection aussi, la négo post-inspection est en cours.

Nous avions décidé de faire un premier flip sur la Rive-Nord de Montréal ou dans les arrondissements de Ville-Marie et de Rosemont. Ce premier projet de flip sera...sur la Rive-Sud de l'ile. Il faut s'ajuster aux opportunités qui nous sont présentées. Faire un flip nécessite un gros changement de mindset: Pour un plex, payer 20 000$ de trop n'est pas si grave. Pour un flip, ça peut être dramatique et faire la différence entre un profit ou pas.

1er flip immobilier cette année!

Objectif 2 - Augmenter le nombre d'immeubles locatifs

Notre deuxième objectif était d'acheter un ou deux immeubles locatifs par années. Là, pour des raisons que j'ai expliqué dans le 2e article de cette série - Réflexion stratégique immobilière - Prise 2 - ça a été beaucoup plus difficile. Je me suis d'abord fait refuser un refinancement par une banque pour une question de ratio d'endettement.

Puis, pour garder ça simple, un dégât d'eau important nous a forcé à devancer la réfection d'une toiture sur un immeuble, une dépense importante en argent... en temps et en énergie. S'en est suivi un litige, toujours pas réglé, avec un locataire.

L'arrivé de coco dans la famille au printemps 2016 nous a plongé dans le dilemme des nouveaux parents: rester en ville ou fuir en banlieue. C'est la banlieue qui a gagné! Décision qui a mené à la réalisation d'un chantier de plusieurs mois pour rénover ce bungalow des années 60. Coco a plus de place, les parents aussi. Et surtout, plus personne qui nous marche sur la tête! C'est très pratique d'avoir un grand garage et une grande cours pour nos trucs de la compagnie de construction. Donc, en gros, c'est qu'une seule porte, non locative, qui a été ajoutée au parc immobilier depuis 2014.

Nous avons quand même fait plusieurs offres d'achat depuis deux ans, mais rien n'a été signé.

Objectif 3 - Devenir courtier hypothécaire

Ah ah, on oublie ça, je détesterais ça! J'aime les chiffres. Mais être toujours en train de demander des papiers par ci, par là, oh non. J'arrive à peine à classer mes propres papiers, je serai toujours en train de chercher le papier perdu des clients.

Ajustement au plan pour les prochains mois

Nous avons deux refinancements de confirmés, pratiquement complétés à ce jour, qui nous permettront de faire un pas important dans notre plan stratégique.

Premièrement, financer un projet de flip avec une banque n'est pas toujours simple. Financer ça avec un prêteur privé avec des taux de 10 à 18% demande un peu plus de nerfs et une gestion de projet sans faille. Avec nos deux refinancements, notre premier projet de flip sera, en grande partie, payé sans financement bancaire ni privé. Nous allons injecter l'argent des refinancements dans l'entreprise qui va réaliser le flip.

Nous avons aussi fait plusieurs offres d'achat sur des multilogements depuis janvier. Et ici, nous sortons de nos habitudes de toujours faire affaire avec un courtier collaborateur. Nous avons fait des offres directement à des vendeurs. Une fois sur un immeuble qui n'est pas sur le marché, une fois sur un immeuble en vente avec Du Proprio. En plus de continuer avec les courtiers quand nécessaire.

L'argent des refinancements nous permettra d'acquérir au moins un immeuble au cours des prochains mois, en plus du flip. Là où nous changeons un peu de stratégie, c'est que nous désirons y aller avec des partenaires ou associés. Nous ne voulons pas "geler" tout l'argent des refinancements dans un seul immeuble. Gros changement de mentalité de notre côté: nous osons demander aux autres! Nous avons ainsi trouvé un partenaire financier qui est prêt à embarquer dans nos projets en échange d'une part de profit ou d'intérêts. Nous avons trouvé des proches qui sont prêts à investir dans des plex avec nous. Bref, nous avons osé demander.

Ce printemps et cet été, c'est le lancement de l'entreprise de construction qui occupera notre temps, avec des projets clients, en plus de notre flip. Ça avance, ça avance.

Ah oui, peut être un projet de coco no.2 d'ici la fin de l'année, donc ma conclusion de mon 2e article tient toujours: si les besoins des cocos nécessitent de mettre le plan stratégique de côté, la priorité ira aux cocos et pas à l'immobilier. Toute mon admiration aux parents de ce monde qui réussissent à gérer leurs entreprises tout en ne dormant pas durant des mois!

Signé, un papa qui dort enfin - un peu mieux - depuis 3 semaines!

Aucun commentaire:

Enregistrer un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...