Vive la contre-lettre ou le contrat caché


Une contre-lettre est un document secret entre deux parties à un contrat. Cette contre-lettre vient modifier ou annuler certaines dispositions de ce contrat. L'objectif est de cacher certains éléments à des tiers. Ça crée ce qu'on appelle une simulation.

Le contrat secret ou la contre-lettre

Est-ce illégal ? Non, au contraire, c'est même prévu dans l'article 1451 du Code civil du Québec : "Il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent."

Une contre-lettre est un contrat caché.


Utilisation d'une contre-lettre 

Il y a toutes sortes de raisons d'utiliser un contrat caché.

Un exemple simple ici, lors de l'utilisation d'un prêteur privé, pour modifier le taux d'intérêt du prêt. Par exemple le contrat apparent dit 3 % par année. Le contrat caché dit 6 %. Les tiers ne vont voir que le 3 %. Mais le paiement se fait sur un taux de 6 %.

Un autre exemple relié à une balance de vente cette fois. Le contrat apparent stipule que les intérêts et le capital seront remboursés dans 60 mois. Le contrat caché modifie cette disposition pour dire que les intérêts seront payables une fois par année.

Un autre classique, c'est l'utilisation d'une contre-lettre pour dissimuler le propriétaire réel d'une propriété. Madame Bolduc apparaît sur les titres de propriété, mais une contre-lettre stipule que c'est Monsieur Zong qui est le véritable propriétaire.

La liste d'exemples pourrait être longue. 

Les autorités fiscales reconnaissent la contre-lettre. Il faut évidemment que ce contrat caché soit divulgué au fisc. Par exemple si l'objectif de la contre-lettre est dans un but commercial (de financement), le fisc va reconnaître le contrat-caché.

L'utilisation de la contre-lettre doit être faite de façon intelligente. On ne peut pas faire quelque chose d'illégal avec une contre-lettre, donc contraire à la loi. Je vous conseille de travailler avec un avocat si vous n'êtes pas assez solide pour faire ça tout seul. 

Une fois qu'on connait la contre-lettre, on ne peut plus s'en passer !

Commentaires

  1. Bonjour, est-ce qu'on pourrait utiliser la contre-lettre comme stratégie pour reprendre un appartement? Exemple: Je veux acheter un triplexe et reprendre un appartement même si je ne suis pas occuppant pour rénover ou autre raison. Le nom d'un ami figure à l'offre d'achat mais la contre-lettre m'indique comme propriétaire?

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    1. Quand on achète en partenariat (autre qu'en couple), la Régie n'accepte pas qu'on puisse reprendre un logement pour qu'un des deux associés s'y loge.

      Voici ce que je trouve sur le site éducaloi: "Lorsque l’immeuble à logement est détenu en copropriété indivise, les copropriétaires ne peuvent pas le reprendre, sauf s’il n’y a que deux copropriétaires et que ceux-ci forment un couple."

      Voir le lien: https://www.educaloi.qc.ca/capsules/la-reprise-du-logement-et-leviction

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  2. Bonjour, est-ce qu'on peut utiliser la contre-lettre dans cette situation:
    Je ne suis pas accepté au financement puisque je suis entrepreneur depuis moins de 2 ans. Je trouve le deal et achète un immeuble avec un partenaire qui est le seul à passer au financement. Est-ce que la contre-lettre me protège dans le cas éventuelle que mon partenaire voudrait par exemple vendre et garder tout le profit?

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    1. Bonjour, une contre-lettre c'est un contre qui en modifie un autre. Vous auriez certainement un recours s'il garde tout le profit. La contre-lettre est souvent utilisé justement dans les cas de prête-nom. J'irais voir un avocat pour vous aider à bien la rédiger pour être protégé.

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  3. Salut Steve,

    Est-ce qu’il est possible d’utiliser une contre-lettre afin que l’acheteur puisse financer l'acompte sur une promesse d'achat immobilière?

    Je m'explique; disons que le vendeur et l'acheteur s’entendent sur un prix de vente de 470 000$ et l'acompte sur la promesse d'achat est de 30 000$.

    Dans cette situation, l’acheteur souhaite faire des rénovations dans la propriété d’une valeur de 30 000$.

    Est-ce que l’acheteur et le vendeur peuvent signer une contre-lettre (vérifié par un avocat) afin que le vendeur me remette une traite bancaire de 30 000$ à l’acheteur et au même moment l’acheteur remet une traite bancaire aussi de 30 000$?

    Ce faisant, le prix de vente total n'est plus de 470 000 $ (le prix de vente entendu) mais bien de 500 000$. L’acheteur se retrouve donc à financer l’acompte.

    Cette contre-lettre signé entre l'acheteur et le vendeur va bien entendu être déclarer lors de la déclaration d’impôt, mais le(s) courtier(s) et la banque ou la caisse impliquées dans la transaction n'ont pas à le savoir.

    J'imagine que la banque doit cependant reconnaître la valeur du prix de vente, elle va envoyer un évaluateur agréé pour s'assurer que le prix de vente conclu est bien réel.

    Que penses-tu de ce financement créatif?

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  4. Correction:

    Au lieu de:

    L’acheteur se retrouve donc à financer l’acompte.

    Je voulais écrire:

    L’acheteur se fera donc financer l’acompte par l'institution financière.

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  5. Bonjour,

    J'ai effectué un contrat (prête-nom) avec mon père pour l'achat d'un triplex. Aujourd'hui je veux faire un refinancement pour retirer l'équité disponible (j'ai augmenter la valeur considérablement), par contre la banque demande à mon père de lui fournir l'annexe 5 de son rapport d’impôt (revenu/dépense du triplex).

    Que recommandez-vous?

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    1. L'immeuble et l'hypothèque sont au nom de votre père?

      Moi la banque me demande toujours mes annexes de rapport d'impôt des deux années précédentes pour valider les chiffres que je donne.

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  6. Est ce qu'une contre lettre peut seulement être un contrat entre associé et non déclaré au fisc puisque le but premier est seulement que lors de la vente on retire chaqu'un 1/3 de la vente.

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    1. Je crois qu'il est mieux de la déclarer immédiatement au fisc. Vous ne pourrez pas vous répartir ça différemment si ce n'est pas déclaré au fisc rapidement. Je crois en fait.

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  7. Bonjour, merci pour le partage d'informations! Ce n'est pas toujours facile s'y retrouver!

    Je vous explique, en 2009, nous avons acheté un semi-détaché. Mes parents occupent l'unité de droite et moi et mon conjoint l'unité de gauche. À l'époque de la signature, j'avais 20 ans et je n'aurais pas passé seule au crédit pour l'achat d'une maison. Mes parents ont donc acheté, en copropriété avec moi, l'unité de gauche, sans contre-lettre, ou contrat de prête-nom. Ils ont aussi acheté l'unité de droite ensemble. Mon conjoint n'a jamais été propriétaire mais l'a toujours habitée avec moi. À l'époque, je n'étais pas consciente du gain en capital que mes parents ''feraient'' si nous décidions de vendre. Mes parents l'étaient, mais croyaient qu'ils pourraient juste me ''donner'' leur parts éventuellement. De ce que je peux comprendre, un don de résidence ne se fait pas au Québec. Est-ce qu'il y a des exceptions? J'ai toujours habité là évidemment, et l'hypothèque a toujours été payée par moi et mon conjoint. 

    Est-ce qu'il y aurait une façon de mettre tout ça au clair et corriger ce qui n'a pas été fait de la bonne façon lors de l'achat. Est-ce qu'on peut fractionner les parts de la propriété afin qu'ils n'en soient presque plus propriétaire au lieu du 1/3 1/3 1/3 que j'imagine nous détenons présentement et par le fait même diminuer leur gain en capital?

    S'il n'est pas possible de corriger les erreurs du passé, est-ce qu'il y a moyen de freiner le gain en capital, qui, évidemment, ne cesse d'augmenter?


    Merci de votre temps.
    -Audrey

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    1. Le don se fait à la juste valeur marchande, je le crains. Je consulterais un fiscaliste, quelques dollars bien investis pour avoir une bonne réponse à votre question. Je ne sais pas si on peut faire ça rétroactivement, mais ça peut paraître louche pour le fisc de déclarer une contre-lettre des années plus tard.

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  8. Voici la situation: Nous avons une offre d’achat acceptée pour un terrain et un kit à construire de maison d’un entrepreneur avec un prix gelé très avantageux. Le proprio nous confirmait que le transfert de contrat était possible. Malheureusement, l’entrepreneur confirme que le transfert n’est pas possible ce qui ferait que le prix serait nettement supérieur si nous prenions un contrat directement de l’entrepreneur.

    Est-il possible d’utiliser une contre-lettre afin de faire l’achat du terrain et du kit et garder le contrat du proprio?

    Merci.

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  9. Voici la situation: Nous avons une offre d’achat acceptée pour un terrain et un kit à construire de maison d’un entrepreneur avec un prix gelé très avantageux. Le proprio nous confirmait que le transfert de contrat était possible. Malheureusement, l’entrepreneur confirme que le transfert n’est pas possible ce qui ferait que le prix serait nettement supérieur si nous prenions un contrat directement de l’entrepreneur.

    Est-il possible d’utiliser une contre-lettre afin de faire l’achat du terrain et du kit et garder le contrat du proprio?

    Merci.

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