Vous ne vivrez pas facilement de l'immobilier


Voilà, c'est dit. L'immobilier est un revenu passif... C'est un mythe ça!

Dans mon dernier article sur les défis de passer de 19 à 93 logements, je disais à quel point c'est encore difficile d'en vivre. Qu'on ne s'en tire pas de salaire. Qu'on a même sensiblement diminué notre rythme de vie depuis quelques années depuis que Philippe est à temps plein (et même plus que ça) dans nos entreprises et qu'il n'a plus son juteux salaire de cadre au gouvernement.

Certains lecteurs m'ont écrit pour me dire à quel point eux font ÉNORMÉMENT d'argent avec seulement 10 ou 20 portes. Qu'ils ne s'imaginent même pas combien d'argent ils auraient avec 93 logements....

Bon, bon, bon. Ça me fait toujours sourciller ces commentaires-là. Comme quoi, eux sont très bons, et que nous n'avons rien compris de notre côté.

LE FANTASME ET LA RÉALITÉ

Je ne les crois pas bien souvent. À moins qu'ils aient acheté leurs immeubles il y a 15 ans et ne pas avoir fait croître leur parc depuis ce temps...

Pour une entreprise en croissance, peu importe le secteur, l'argent est presque toujours un problème. Pas que les entreprises ne fassent pas de profits, au contraire. Mais l'argent repart illico presto dans des projets qui soutiennent cette croissance. C'est la même chose en immobilier. J'appelle ça la crise de croissance.

Un exemple bien simple de notre côté : juste ce mois-ci, nous passons chez le notaire pour deux immeubles commerciaux. Déjà, la facture du notaire sera d'environ 4 000 $. Ensuite on va avoir deux taxes de mutation à la Ville, pour environ 10 000 $. Plus les travaux immédiats pour relouer certains de ces nouveaux logements, dans un cas ça vient de nous coûter environ 3 000 $ avant l'entrée du locataire. En incluant les autres frais d'acquisition, de financements, c'est facilement plus de 20 000 $ qui s'envole. Uniquement pour ces deux achats. Sans même compter l'argent investi pour les mises de fonds! 

C'est un mythe qu'on peut facilement vivre de l'immobilier locatif résidentiel.

En immobilier, on brûle de l'argent rapidement. 

Donc oui nos immeubles sont tous à cash-flow positif. Certains fortement. Mais cet argent repart aussi vite qu'elle arrive. Car nous avons pris la décision de croître.

Ce n'est pas pour rien que beaucoup d'investisseurs doivent se mettre en partenariat un moment donné. Il faut faire entrer des capitaux pour soutenir la croissance.

Imaginez-vous maintenant que pour soutenir cette croissance, il vous faudra aussi embaucher du personnel un moment donné. Une adjointe administrative par exemple. Ça va encore gruger plus de votre cash-flow. Présentement, pour gérer 98 logements, Philippe doit travailler 45-50 heures par semaine. Et ça, c'est pour la GESTION, pas pour faire des petits travaux d'entretien. Nous donnons ça à des concierges et sous-traitants. Il faut que Philippe se sorte un peu de certaines tâches administratives pour continuer à faire des projets d'optimisation, à augmenter les revenus, etc. Et pour réussir à se dégager du temps, il faut embaucher... et donc dépenser!

De mon côté je ne suis pas trop impliqué dans le day-to-day, je ne reçois pas d'appel des locataires. Je gère plus les acquisitions, les financements, etc. À côté de mon travail de consultant.

Quelqu'un m'a dit cette semaine: "Pourquoi tu te plains tout le temps?". Je ne me plains pas, je soulève la réalité d'une entreprise en croissance.

J'ai eu plusieurs témoignages d'autres investisseurs qui vivent la même chose avec leur croissance.

Ils sont riches en actifs nets, mais ils n'ont pas un sou en banque! Des riches...qui sont pauvres!

Commentaires

  1. Bonjour Steve,

    Je suis d'accord avec toi à 100%. Nous en avons d'ailleurs déjà discuté ensemble lors d'une rencontre 5 à 7 avec Jean Sébastien Pilotte. J'ai moi même une trentaine de porte. La seule distinction est que tu as grossi ton parc extrémement rapidement depuis les dernières années (post-2010) ce qui t'a laissé aucune place à un excédent de cash. J'y été beaucoup plus tranquillement dans mon cas et le temps à jouer en ma faveur.

    Je génère 50,000$ en excédant (avant capitalisation)

    Effectivement par contre, j'ai eu la chance de construire 2x 4-plex en 2003 et, comme tu le mentionnais, la valeur économique et la plue value m'a donnée les moyens d'acheter beaucoup plus gros. J'ai tiré près de 600,000$ en équité et cashflow de ces immeubles ce qui m'a permit d'acheter beaucoup par la suite.

    Le temps est le meilleur ami de l'immobilier comme tu sais et je peux maintenant en tirer un salaire . Vivre de l'immobilier est relatif à la quantité d'argent il te faut pour vivre. Certain vivre très bien avec 50,000$/an (couple), d'autre considère le tout comme creuve faim.

    Je te pose la question: La journée que tu prendra la décision de ne plus grossir ton parc, pourquoi pas réamortir ton parc immobilier complet sur 30 ou 35 ans (même 40 avec bâtisse neuve), augmenter ta liquidité net et commencer à te donner un salaire descent ?

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    1. Merci du commentaire. Oui bien sûr, si nous arrêtons d'acheter, on serait très bien avec les surplus de liquidité. Mais ce n'est pas la décision que nous avons prise. On veut continuer à faire croître le parc, donc toutes les liquidités vont continuer à partir vers les nouveaux achats pour encore quelques années. Le désavantage, c'est que ça m'oblige à continuer des activités professionnelles de mon côté. 2021 sera une grosse année de refinancement sur plusieurs de nos propriétés. On verra rendu là si je continue ou pas à faire des mandats de consultant.

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  2. Le titre de ton article devrait être : comment vivre de l'immoblier suite à la phase de croissance ! :) Convaincu que vous allez très bien vivre de l'immobilier d'ici quelques années... faut juste endurer le double emploi d'ici là ! Bonne chance !

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