Le défis de passer de 19 à 93 logements


Un lecteur de ma page Facebook m'a demandé des trucs et astuces pour décrire notre parcours de 19 à 93 logements depuis 6 ans. OK, nous n'avons pas encore 93 logements, mais ce sera le cas avec l'ajout dans quelques semaines d'un immeuble de 28 logements pour célébrer la nouvelle année. En fait, si tout va comme prévu, ce sera peut-être un total de 98 logements avec la proposition d'achat en cours sur un autre 5-plex semi-commercial.

Le lecteur, Martin, me demandait ce que j'avais changé dans mon approche depuis quelques années. Il y a 6 ans j'écrivais que nous arrivions à peine à bien gérer nos 19 unités! Avec deux boulots à temps plein, ces 19 unités nous prenaient beaucoup de temps, les soirs et week-ends, ce qui nécessitait de couper dans nos activités personnelles.

Ce qui a changé depuis ce temps pour permettre notre croissance

Nous n'avons toujours pas trouvé la recette parfaite. Nous nous adaptons encore. Voici ce que nous avons fait depuis.

1) Mon associé Philippe a lâché son travail à temps plein

Il n'a plus de boulot à temps plein depuis juillet 2016. Il gère les opérations courantes pour la majorité de nos immeubles et pour certains clients, la coordination des travaux majeurs avec les sous-traitants, les concierges, la comptabilité. Il travaille plus qu'à temps plein! Et non, nous ne pouvons pas lui verser de salaire.

De mon côté, je fais encore plusieurs dizaines de jours de consultation par année à l'étranger et au Québec. Je gère les acquisitions, les financements et les refinancements.

Croissance du parc immobilier et structuration


2) Nous ne faisons presque plus de travaux nous-mêmes

Nous avons 3 concierges qui nous appuient. Nous ne nous déplaçons plus pour faire ouvrir la porte au plombier par exemple. Nous effectuons quand même nous-mêmes la mise en marché des logements (publicité, visites, baux, etc.). Nous avons aussi des sous-traitants qui font beaucoup de tâches, comme les gazons, le déneigement des trottoirs et escaliers, les ménages des aires communes, les petits travaux d'entretien. Déjà, juste le fait de ne plus penser à nos gazons, ça nous a enlevé bien du poids de sur les épaules par exemple!

3) Le temps a fait son effet côté sources de financement

En immobilier, la magie se passe souvent avec le temps qui passe. Ça fait plus de 10 ans que nous possédons des immeubles locatifs. Après avoir frappé le mur des ratios financiers personnels vers 2015-2016, c'est maintenant chose du passé. Nous avons refinancé presque tout notre parc au moins une fois, ce qui nous a permis d'acheter d'autres propriétés.

Nous achetons maintenant nos immeubles dans des sociétés par actions (SPA) et nous utilisons les départements commerciaux des banques. Les taux d'intérêt sont plus élevés, mais wow, le service des directeurs de compte n'a rien à voir avec les services aux particuliers. Nous avons fait plusieurs financements créatifs: prêts privés, balances de vente, achats d'actions d'entreprise, etc.

4) Nous avons structuré notre gestion administrative et financière

Ça ne fait pas très longtemps! À peine 12 mois que nous utilisons le logiciel Proprio Expert Web de Magex Technologies. Nous aurions dû faire ça bien avant. Je ne m'y connais pas du tout, c'est dans le département de Philippe. Il gère même mes immeubles que je détiens à 100%. Comme je ne n'ai aucun intérêt à faire de l'entrée de données et à gérer ma comptabilité, je suis plus que content de lui déléguer tout ça.

Ce qu'il nous reste à faire

À 19 logements en 2013, l'immobilier était quasiment un hobby. À bientôt 98 logements, c'est une entreprise en croissance avec tous les défis que ça comporte. Nous avons amélioré notre gestion, mais il reste du travail à faire.

1) Avoir une adjointe administrative qui va prendre les appels courants et qui pourra déjà déléguer sans nous consulter (par exemple envoyer le plombier pour changer une toilette), en plus de faire de l'entrée de données.

2) Avoir un bureau d'affaires, même tout petit, afin de séparer notre vie familiale de notre travail.

3) Continuer à développer des partenariats pour l'apport en capitaux et/ou en expertises.

Et vous, quels sont vous défis avec la croissance de votre parc immobilier ?

Commentaires

  1. Gérer à distance mon immeuble...

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  2. 1 seul locataire dans un condo et à une distance de 45 minutes !

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  3. Comment ton partenaire d'affaire fait pour vivre si vous le lui verser pas de salaire et qu'il ne travail plus ailleurs

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  4. Comment se fait-il qu'avec 98 biens, vous ne pouvez pas dégager de revenus? est-ce par choix (réinvestissement à 100%) ou par contraintes de charges trop lourdes?

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    Réponses
    1. Comme toute bonne entreprise en croissance, tout les surplus servent à faire d'autres achats, à rénover nos immeubles récemment achetés pour augmenter les revenus, en frais d'acquisition, etc. La croissance sans partenaire financier externe a un coût.

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