mercredi 8 octobre 2014

Je n'achèterai plus d'autre immeuble!

Après vous avoir exposé mon parcours des dernières années dans le texte précédent, je vous fais une confidence ce matin.

En moins de 6 années, c'est 19 logements locatifs que je gère maintenant, dont 9 seul, et 10 avec mon associé. Une expansion qui, nous devons le constater maintenant, nous a épuisé.

Efforts pour redresser les immeubles

Le temps nous manque. Pas seulement le temps pour faire les travaux et l'entretien… mais du temps personnel pour faire des activités "normales" les week-ends. Il y a des gros coups à donner de temps en temps (en fait plutôt souvent que rarement), surtout dans les deux années suivant une acquisition.

Attention à l'épuisement avec la gestion de vos
propriétés, en plus de votre vie professionnelle et personnelle.

Les immeubles "rentables" sont rarement des immeubles clés-en-main où il n'y a rien à faire. Ce sont plutôt des immeubles nécessitant du jus-de-bras pour améliorer les conditions physiques des logements et du travail pour faire le ménage dans les locataires. Par expérience, ce processus d'amélioration prend entre 18 et 36 mois. Beaucoup de travail nécessaire, du temps (les soirs et week-ends), mais aussi de l'argent pour financer les travaux.

Dans certains cas, je l'avoue, nous avons fait des erreurs. Particulièrement sur le 6-plex acheté en 2012, un immeuble mal entretenu depuis quelques années.

Nous avons commis trois erreurs importantes lors de cette transaction:
  1. Le prix payé de 355 000$, à 10.4 fois les revenus bruts, était trop élevé considérant l'état physique de l'immeuble.
  2. Nous aurions dû faire inclure un prêt rénovation dès le départ dans le prêt hypothécaire. 
  3. Nous avons omis de faire des enquêtes détaillées sur les locataires en place au moment de l'achat. Nous aurions dû exiger la résiliation du bail d'un des locataires par les anciens propriétaires comme condition préalable à la transaction. Je vous ai déjà expliqué ce cas dans le texte Un locataire fout le trouble

Ce n'est qu'un exemple parmi plusieurs que je pourrais vous raconter. La leçon à retenir ici, c'est que suite à un achat, les efforts nécessaires en travail et en argent seront importants.

Je n'achèterai plus d'autre immeuble

Je suis content de l'avoir fait. J'aime faire ces travaux. J'aime travailler à augmenter la valeur d'un immeuble à coup de jus de bras. Mais un moment donné, on atteint une limite personnelle. Cette limite est atteinte avec 19 logements sous notre gestion.

Je vous confie donc aujourd'hui que je n'achèterai plus d'autres propriétés, ni seul, ni avec des associés. C'est terminé. Point. À moins de changer de stratégie de gestion lors de futurs achats!

Car oui, j'aimerais bien acheter d'autres immeubles, mais c'est hors de question de continuer à être aussi impliqué comme je le suis maintenant. J'aime particulièrement le processus de recherche, de financement et d'achat. Mais si autre immeuble il y a, il faudra avoir une gestion de la propriété par un concierge ou une compagnie de gestion immobilière. Je ne veux plus passer mes week-ends à peindre des logements par obligation. Les autres immeubles devront être assez rentables dès le départ pour permettre l'entretien et la gestion par des ressources externes.

Ce qui ne veut pas dire que je n'aurai rien à faire, car il faut bien chapeauter et suivre ces ressources! Ceux et celles d'entres vous qui possédez plusieurs unités de logements, faites-vous tout vous même ou vous déléguez la gestion à d'autres?

16 commentaires:

  1. L'année dernière, nous (moi et ma copine) avons acheté un 5-plex nous portant à 9 logements. Je salue ta détermination!... à 9 logements, j'ai atteint mon quota de travaux, appels, troubles à gérer, retards de paiement, etc, etc.

    Il y a un mois, nous avons confié la gestion du 4-plex et du 5-plex en forfait "Clé en main" par une compagnie de gestion. Il est un peu tôt pour l'instant pour savoir si tout ça en vaut la peine mais la première chose que j'ai remarqué est que mon téléphone ne sonne plus et, ÇA, ça fait du bien...

    Il est certain que tu as besoin d'un certain cashflow supplémentaire pour couvrir les coûts et en plus, les travaux, ils les feront pas à coup de jus de bras... ils vont engager des gens ce qui augmente encore les coûts.

    Pour ma part, mon cashflow est null en ce moment mais j'ai décidé de les engager quand même pour retrouver ma liberté... combien vaux la liberté?... ça n'a pas de prix.

    Ayant acheté les immeubles sans aucun comptant et donc financés à 100%, je doit payer de ma poche pour le contrat de gestion mais si je regarde ça d'un autre oeuil, j'en ai pour 1.5 ans avant de renouveler 3 des 4 hypothèques. je considère donc ces paiements comme MA part d'investissement. Vu comme ça, ça reviens pas si cher.

    Fait cocasse, pour un raison que j'ignore, depuis que la compagnie de gestion fait la collecte des loyers, 3 des 9 locataires donnent 5$ de plus par mois sans que qui que ce soit ne leur ait demandé...

    David

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    1. Bonjour,

      J'aimerais savoir comment est ce que tu as fait pour acheter des immeubles sans aucun comptant?

      Merci,

      Philippe

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  2. Bonjour Steve, toujours très intéressant de te lire! Un hasard que tu écrives que l'équipe d'Immofacile publie un article sur le sujet des 5 erreurs à éviter! Il faut resté positif dans tout ca, tu es tellement bien parti!! continu à renseigner et merci pour ce merveilleur blog!

    http://immofacile.ca/2014/10/08/5-erreurs-eviter-on-investisseur-immobilier/

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  3. Hello Steve. Continue à acheter des immeubles. Tu as, jusqu'à maintenant, utilisé l'argent des autres. Apprend a déléguer les travaux ou la gestion au quotidien en utilisant ainsi le temps des autres. Les journées n'ont que 24 h, ton temps est donc limité. Le temps des autres lui est illimité

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  4. Steve calme toi LOL
    Avec cinq immeubles (16 logements) que je possède seul et le 3plex de mon père, moi aussi je manque de temps, j'ai commence à sous-traiter quelques travaux mais personnellement c'est difficile de déléguer, bien que je sache que je n'aurai pas le choix si je veux grossir

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    1. Salut Paulo,
      Je suis loin d'être énervé! Je crois que la fin de mon article n'était pas si clair que ça à voir ce que je lis comme commentaire ici et sur la page Facebook. Je dis que je vais continuer à acheter… à condition de déléguer davantage, soit via un concierge ou cie de gestion pour les prochains achats. Pour les plex actuels, on s'en sort très bien. Mais on n'ajoutera pas d'autres sans réfléchir à la gestion externe. On délègue déjà énormément de travaux à des entrepreneurs sur les immeubles actuels quand même, on ne fait pas tout nous même. Mais c'est déjà beaucoup qui nous reste. Pour l'avenir, si on ajoute quelque chose, on va viser quelque chose de très gros et mettre un concierge là dedans.

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    2. Ne te fies pas sur le concierge pour faire le larbin à ta place

      Même avec un concierge tu devras gérer ton immeuble.

      Un concierge ne fera pas de travaux à part de simples bricoles, les travaux plus ou moins sérieux devront être fait soit par toi ou bien par des ouvriers qui vont te coûter un bras.

      Les avantages d'un concierge se limitent à la collection des loyers, les visites "quand il y en a " et faire régner la discipline dans l'immeuble.

      Il va faire l'entretien générale comme passer la mop, laver les vitres, tondre le gazon, sortir les vidanges et le recyclage, etc.

      Ensuite, un concierge va toujours passer ses intérêts personnels avant les tiens même si tu le rémunères pour ne pas le faire.

      Moi aussi, je suis écœuré de torcher des locataires ingrats, mais quand je regarde les yo-yo de la bourse on y repense.

      Par contre, si c'était à refaire, je ne le referai pas , cela ne vaut pas le coup de passer des été à décrasser gratuitement les déjections de locataires.





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  5. Je suis d'accord avec Incubus. J'ajouterais aussi, ne jamais jamais jamais laisser le gestionnaire louer votre logement à un locataire potentiel. J'ai eu l'expérience et j'ai dû jouer au gros bras et de vider mon compte bancaire pour la mettre dehors et rebâtir le logement et tout ça car je partais en vacances et j'ai donné le mandat à un gestionnaire de louer mon appartement...qu'elle gaffe. De mon côté je ne fais aucun travail manuel dans mes immeubles. Tout est fait par des entrepreneurs. Je demande 2 ou 3 soumissions et je choisi après compte tenu du prix et des délais pour rénover. Je m'occupe de la collecte et de la location de mes logements. Je crois que tout est de mise à la location, si tu fais un mauvais choix de locataire, là le party commence et tu ne sais jamais quand il finira et combien il te coûtera :-(
    Bien sûr il y a un coût supplémentaire à sous-contracter tous les travaux mais à la fin n'oubliez pas que tout ces travaux seront à refaire un jour. Gardez vos énergie pour bien choisir vos locataires, collecter les loyer$ et rechercher de nouvelles acquisitions.
    Le plus difficile est de trouver des ''deals'' car ces deals viennent souvent avec des troubles. J'ai un ami qui attends depuis bien longtemps le deal..et bien il n'a encore rien acheté car les deals sont souvent toujours dans le passé.

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  6. Article très intéressant.

    Je suis également en cours d'acquisition de plusieurs immeubles, ce qui me prend énormément de temps. De plus ces immeubles ont besoin de beaucoup de travaux.
    je m'interroge également sur la manière de gérer l'ensemble de mes biens . Avec actuellement 13 logements en gestion seul plus 11 en cours d'achat, je m'interroge sur la possibilité de stopper mon activité professionnelle pour me consacrer intégralement à la gestion locative.
    Je sous traite jusqu’à présent l'ensemble des travaux à un artisan de confiance qui fait tous les corps de métier.

    Guillaume

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  7. Bonjour Steve, je te comprends très bien puisque j'ai moi aussi 19 portes, seul propriétaire et ce, en 9 ans. J'ai moi aussi fait beaucoup de travaux et je suis aussi en remise en question. Je suis très fier de mon parcours. C'est la plus belle chose que j'ai faite. Je crois que l'immobilier c'est un mode de vie. Un mélange d'amour et de haine. Aujourd'hui, je dis encore que je ne veux plus acheter d'immeuble mais qui sait... Je sais toutefois que j'ai aujourd'hui un bon carnet d'adresse et que je me gêne pas pour m'en servir. Mon objectif est de conserver ma gestion mais contracter le plus possible, même si je m'endette à court terme. Moi aussi j'aime ma vie en dehors de l'immobilier et je veux la conserver. Toutefois, à toutes fois que je suis quelque part dans le monde, je fais un toast en pensant à mes locataires, qui me permettent aussi d'avoir cette belle vie. Voilà ma quête à l'équilibre!

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  8. Bonjour Steve,

    Tu as déjà accompli plus beaucoup de monde. Tu est peut-être rendu à un stade ou ca ferait du sens de consolider dans immeubles plus gros. C'est plus simple de gérer un 12 logement que 3 quadruplexe.

    J'ai juste 4 portes pour le moment, mais je cherche à grossir mon parc. Par contre dans mon cas, je me limite en terme de géographie. Je veux que mes immeubles soit asser proche les un des autres pour simplifier la gestion.

    J'ai parlé de ton poste sur mon blog www.theeighthdigit.com

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  9. le fait de choisir des plex, c'est la facilité de se départir d'un immeuble pour fin de liquidité pour d'autres investissements, en plus de la clientèle qui est plus ''classe''

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  10. Salut Steeve,
    Normal que tu commences à t'épuiser !
    Personnellement je ne fait jamais moi-même les travaux.
    Chacun son métier, le notre c'est investisseur. Laisse les plombiers, électriciens et peintres faire leur job.
    Par contre garde la gestion locative, c'est le plus important. Une agence ne gérera jamais aussi bien que toi, car c'est TON argent qui est en jeu.

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  11. Salut,

    Moi je veux vendre mon cinqplex à montréal trop de gestions avec les trou de culs même si dans l'ensemble la majorité des locataires sont très correctes. De plus les lois favorisent vraiment trop les trouls de culs et les locataires. Pour ma part je vais en condo ou encore je deviens locataire. Le fait d'avoir été propriétaire a fait en sorte que je me suis beaucoup renseigné sur la loi et j'ai bien compris que la loi te permet de partir à peu près n'importe quand d'un logement quand les gens en ont envie.

    On parle souvent de donner à contra les travaux à des professionnels. Ca c'est un autre problème c'est pas pour rien qui y a tan de corruption dans la construction. Il y a tellement de taouin qui n'ont aucune éthique de travail dans la construction que tu ne peux faire confiance en personne qui fait des travaux chez toi à moins que ce ne soit une référence.

    De plus le prix de la rénovation d'un logement est démesurés versus l'augmentation que l'on peut dégager d'un logement. Je ne pourrais pas dire combien coute de rénover un logement au complet disons que c'est 30 000 $ et tu augmentes le loyer de 200 $ par moi donc 2400 de plus par année. Donc les rénovations vont être remboursées dans 12 ans. C'est vraiment pas rentable , Je préfère la bourse même si ça monte et descend c'est pas mal moins de troubles

    Je voudrais dire aussi que ce blog est vraiment de qualité et je me suis beaucoup reconnus dans mes démarches de propriétaires à travers vos textes. Ils sont empreints de vérités et de d'expériences pratiques. Cela fait grandement contraste avec les pseudo articles des agents immobiliers qui ne font que de la pub pour augmenter leurs portefeuilles. Eux aussi c'est une autres races de racailles. Probable qu'il y en a des bons mais là encore les crosseurs sont nombreux heureusement il y a des notaires!

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  12. Bonjour.

    Oui, je suis tout a fait d'accord avec Steve et je me joint aux commentaires visant la fustration de la loi et de la Regie au Quebec. En fait, j'ai étudié le marché a Mtl depuis 2010, j'ai même suivi des cours en investissement immobilier. Tout motivé, j'ai acheté mon premier triplex a Mtl, avec les vent dans les ailles, je me disais c'est le premier d'une serie que j'acheterai.

    Mais la Régie m'a vite fait atterir. Tout suite a l'achat, j'ai avisè un des locataires (6) mois a l'avance de mon intention d'habiter le logement. Elle m'a dit, je sais que je vais devoir quitter mais j'ai sais aussi que tu dois me donner de l'argent. On est allé a la Regie, la madame a dit qu'elle etait préte à quitter tout de suite et qu'elle demandait juste $1500.
    Cela ou vient ma première frustration.. Le regisseur lui a dit qu'il allait donner 1800$ et qu'il peuvait rester encore quelques mois avant de quitter. J'ai demandè au regisseur 5 minutes pour negocier directement avec la locataire. Au retour, j'ai dit au regisseur on est arrivè a une entente je lui donne les 1500$ et elle quitte le mois prochain.

    Mais comme est-il possible qu'un regisseur soit si partial et penche sur un cote, la Regie est pour regler les conflicts entre les parties, pas pour etre au servi des locataires.

    D'ailleurs, l'autre locataire du premier ètage a toujours refusè l'augmentation annuel. Cette annèe je l'amene a la Regie, j'ai eu le jugement, le locataire ne le respect pas, et en plus, il m'a ouvert un dossier la meme journèe pour demander de travaux de renovation, son logement est en mieux ètat que le mien. J'ai demandè a la Regie ce que je peux faire pour executer le jugement. On connait la procedure, si compliquè et payante qu'on laisse tomber.

    Le seule locataire qui est super correct n'a pas payer l'electricitè et Hydro l'a coupè. Il a passè tout l'ètè sans electicitè mais il continuait a payer mon loyer. Mais, l'hiver est arrive et il faut chauffè sinon risque de gel des tuyaux et degats d'eau.
    Heuresement, Hydro m'a dit qu'ils sont obliguè de retablir l'electricitè en hiver. ufff que bonne nouvelle.

    Donc, avec mon premier triplex j'ai eu assez de troubles pour me calmer et vouloir devenir le Donald Trump du Quebec. Je vais garder just cet immeuble et je vais analyser ou j'investirai par la suite.

    L'immobilier et le meuiller investissement mais pas au Quebec ou la Regie et les lois sont desuets.


    En passant, avant d'acheter j'ai fais tous mes devoir pour m'assurer que les locaitaires etaient correst. Mais rien est garanti.

    Richy

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  13. Bonjour Je suis un jeune investisseur avec 10 logements. J'aimerais avoir vos recommadations pour un bon gestionnaire? comment ca fonctionne lorsqu'un locataire appelle le gestionnaire si ca toilette coule ou un autre probleme? Ca coute combien à ceux qui utilisent un service de gestion?

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