lundi 20 octobre 2014

Douche froide lors d'un refinancement

Il ne faut pas toujours se fier à ses croyances. Je l'ai appris la semaine dernière, dans le dossier de refinancement d'un 6-plex que je croyais très facile. La gentille conseillère à la banque m'a refroidi les ardeurs en moins de 5 minutes.

Refinancer un 6-plex pour payer des travaux majeurs

Ça fait quelques fois que je vous parle de notre 6-plex, que nous avons payé un petit peu trop cher et dans lequel nous avons investi énormément en travaux depuis bientôt 24 mois: fenêtres et portes, rénovations importantes dans deux logements, nouvelle salle de bain dans deux logements, insonorisation dans un autre, sablage de plancher ici, problème de plomberie là, etc. Nous avons également augmenté un peu les revenus. Et surtout, fait un bon ménage dans les locataires. Les anciens propriétaires ne reconnaîtraient plus la place. Les voisins nous adorent maintenant.

Séparation d'une pièce-double dans un logement.

Séparation d'une pièce-double avec portes françaises et nouveau plancher.

En travaux, c'est près de 60 000$ qui ont été investis. Un joli montant. Pour des travaux importants effectués au printemps dernier, la facture de 16,000$ (une partie seulement des travaux) nous est arrivée il y a quelques jours (eh oui, plusieurs mois après les travaux!). Comme nous avons omis de demander un prêt rénovation lors de l'achat (en y repensant je ne comprends pas pourquoi…), nous croyions pouvoir refinancer facilement cette propriété à la hauteur de 80% de sa valeur marchande. Un tel refinancement nous aurait donner justement autour de 16 000$. Nous avions mis que 15% lors de l'achat, avec la SCHL.

La banque pète ma bulle

C'était quand même pas sorcier de savoir la réponse, c'est annoncé depuis 2012. Lors d'un refinancement d'un immeuble non proprio-occupant, le refinancement se fait à hauteur de 75% de la valeur, pas de 80%. Nous estimons avoir environ 24% d'équité en ce moment. Oups! Où avais-je la tête? Tous les refinancements que j'avais effectués auparavant étaient sur mon 4-plex proprio-occupant, où c'est possible de refinancer à hauteur de 80% de la valeur.

Cette distinction est importante. Nous ne pouvons pas refinancer. La dame était toute désolée. Et moi j'étais assez surpris. Nous voilà donc avec un joli montant de 16 000$ sur une marge de crédit personnel, financé à du 7% annuel plutôt qu'à un taux d'un peu plus de 3% si nous avions pu obtenir le refinancement. Loin d'être une catastrophe, mais, c'est toute une leçon. Nous nous consolons en pensant à l'important retour d'impôt au printemps prochain grâce aux importants travaux effectués cette année.

Plan B - On est en demande d'augmentation de la marge de crédit sur cette propriété afin de pouvoir négocier une diminution du taux d'intérêt. À suivre!

19 commentaires:

  1. Non occupant 75% de la valeur? Est-ce que c'est seulement pour les 6 logements et plus? Car je viens tout juste de refinancer un duplex que j'ai jamais habiter à 80% de sa valeur.

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    1. La caisse m'a dit 4-plex et plus… j'ignore si elle dit vrai.

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    2. Bonjour Steve,
      Tu pourras refinancer ton 6plex a 80% RPV a la RBC et Desjadins ce sont les seuls en ce moment qui l'offre

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  2. ma courtier hypothécaire me dit 65% maximum sur un triplex si je ne passe pas mon refinancement comme proprio occupant. vous faites affaires avec quelles banques?

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    1. Le max pour un triplex est 80%.

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  3. Frederic, vous habitez dans quel region?

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  4. Je suis courtier hypothécaire je peux vous aider, cela ne dépends pas de la banque mais des ratios d'endettement pour un 4 plex, la loi a changée et on ne compte que 50 5 des loyers, mais une banque fait différent, j,ai peut-être une solution pour le 4 plex à 80 %.
    Maintenant lorsqu'une banque vous parle de 65 % c'est que vos revenus ne sont pas assez élevés, il faut donc chercher un autre programme dans une autre banque.

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  5. Pour le 6 plex on ne tiens pas compte des ratios d'endettement ni des revenus, on est dans une logique commerciale. Théoriquement un 6 plex assuré SCHL est refinançable a 85 %, je le sais j'en fais un pour 1,2 M$ pour un 16 plex en ce moment. Maintenant pour avoir 85 % en valeur économique avec la SCHL il faut avoir un ratio de couverture de dette suffisant de 1,30 minimum, et cela ne dépends pas du montant de vos travaux mais de vos loyers. Si vos loyers sont insuffisants la valeur économique assurée par la SCHL sera moindre 80-75-70 %. Ce ratio est a calculer avant d'acheter le plex pour savoir si vous avez de la place pour les travaux, sinon proposez un prix plus bas ou allez acheter un autre plex. Il se peut que vos loyers soient trop bas et que vous ne puissiez pas avoir 85 % de refinancement.
    Au plaisir de vous servir, mes services sont gratuits.
    Bernard Froehlich, mon Tél: 514.464.1955

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    1. Excellents points pour ceux qui ne savaient pas en effet. Trop peu de courtier immobilier ne connaissent ça la valeur économique. Avec ma courtière, c'est la première chose qu'on regarde pour un 6-plex et plus. Ça complique le financement. Dans le cas présent, à cause de ce ratio de 1.3, la SCHL nous a demandé de mettre un amortissement sur 30 ans pour passer le test de ce ratio (en diminuant les versements mensuels, ça augmente le cash-flow). Je vais d'ailleurs pondre un texte sur la valeur économique prochainement.

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  6. Le maximum en refinancement dans les 2-3-4 plex est 80 % de l'évaluation de la banque, si elle est trop basse changez de banque, parfois je passe le dossier 2 ou 3 fois pour avoir le maximum.
    Dans les plex commerciaux a partir de 5 plex et plus, le maximum est 85 % en assuré SCHL.
    Dans les 2 cas il faut avoir les critères qui vont avec.
    Pour les 2-3-4 il faut avoir un bon bureau de crédit, de bons revenus, et ne pas dépasser les ratios d'endettement. Depuis 2013, il ont été abaissés de 44 à 39 %, heureusement l'amortissement en refinancement est encore possible en 30 ans ou 35 ans pour une seule banque, cela parfois vous sert a passer vos ratios.
    Pour les 5 plex et plus on est dans le commercial et non le résidentiel, plus de ratios d'endettement, plus de revenus. Si le dossier est assuré SCHL le maximum théorique est de 85 %, il faut un ratio de couverture de dette de 1,30 mini, le calcul est compliqué a faire et souvent la SCHL calcule différemment des analystes dans les banques. A l’achat votre 6 plex avait une valeur économique de la SCHL, les travaux n'ont rien changés, cette valeur est calculée sur vos revenus pas sur la bâtisse, il faut raisonner autrement a partir de 5 plex. S'il vous plait entourez-vous d'un bon professionnel avant de prendre des risques qui peuvent vous coûter très cher.
    au plaisir de vous servir. 514.464.1955.

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    1. Pas tout à fait vrai que les travaux n'y change rien, car indirectement ça permet d'augmenter les revenus, et donc la valeur économique. Évidemment si des travaux ne permettent pas d'augmenter les revenus, la valeur économique n'augmentera pas. Dans le cas de mon texte, les revenus ont été augmentés et sont déjà effectifs. Ce qui est triste, c'est que la majorité des conseillers dans les banques ignorent ce concept de valeur économique, c'est même nous qui devons leur expliquer dans certains cas!

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  7. L'histoire que je viens de lire je la raconte à mes clients investisseurs a chaque première entrevue. Ou bien on a de la place dans la valeur économique pour faire les travaux dés le départ, soit on les fait dans 5 ans au refinancement, les autres solutions sont perdantes.
    Ensuite pour la gestion je leur conseille de trouver un service de concierge avec un des locataires.
    Mais le principal c'est le ratio de couverture de dette, il détermine tout, votre mise de fond, vos travaux, votre rentabilité, s'il n'est pas à l'achat, passez votre tour et chercher-en un autre.
    Bonne journée.

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  8. La question que je me pose c'est pourquoi tu dépenses autant en rénovation pour des locataires?

    On dirait que tu transformes tes logements en condo et cela n'est pas rentable car la régies accorde 2,6% de rendement pour les travaux majeurs. Ton emprunt est à 7%, il s'agit de subvention directe au locataire.

    Evidemment, tu peux augmenter plus le loyer mais avec le marché actuel les hausses sont minimes et doivent demeurer dans les limites de la capacité de payer des gens.

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    1. La Régie? Je respecte pas ça voyons donc. Après des travaux majeurs, j'augmente de beaucoup quand c'est possible. Ici c'était possible. On a fait passer le loyer de 565 à 625$ par mois. Un des logements étaient sérieusement dégradé dès notre achat, on le savait. Il n'y avait même plus de tapis, il y avait des trous partout, les fenêtres étaient à changer (dataient de 1960…).

      Je ne fais pas de travaux majeurs quand les locataires sont là. J'attends qu'ils partent pour ensuite remettre le loyer au prix du marché.

      Il y a une limite à offrir des appartements dégueulasses à ses clients. Les logements étaient désolants quand on a acheté… avec des locataires désolants. On a cleané la place, fait des travaux, augmenté les revenus, et on a maintenant des locataires A1.

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  9. Normalement tu devrais utiliser un taux de rendement minimum de 6% ( la régie accorde 2,6%) .

    Avec $60 d'augmentation ( $625-$565) cela donne $12000 en travaux dans l'appartement, si tu mets plus tu perds de l'argent.

    Quelque fois, on n'a pas le choix afin de louer, mais il ne faut pas convertir ton logement en condo afin qu'un locataire puisse en jouir à tes frais.

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    1. En effet, il faut faire gaffe à ne pas sur-rénover. Mais quand il faut rénover, il faut. Dans ce cas-ci, c'est ce qu'on fait. Les logements rénovés dans le 6-plex non strictement rien d'un condo!

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  10. Bonne nouvelle: on procède à un refinancement avec SCHL finalement, on va aller chercher quelque chose autour de 35,000$ en refinançant à 85%, on va avoir une prime à payer sur la différence entre le montant original de l'hypothèque et le nouveau montant. Ça va régler pratiquement tous les travaux mis en 24 mois. À suivre dans les prochaines semaines.

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    1. Bonne nouvelle :)!!!!! Comment as tu trouver ce deal? As tu changer de banque ou bien tu es resté avec la même banque mais vous avez négocier?

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