vendredi 31 octobre 2014

Marché locatif en panne en région

Après mon retour du chaud et humide Congo en début de semaine, je profitais hier du beau temps frisquet pour ramasser les feuilles devant un de mes deux immeubles à Joliette. J'ai eu une intéressante discussion un livreur de la pharmacie qui est passé chez une locataire. 

Une demande locative en panne 

Livreur: "Ça fait 22 ans que j'ai des logements dans le coin, je ne sais pas ce qui se passe depuis un an, mais c'est très difficile de réussir à louer mes logements."

Moi: "Je fais le même constat. J'ai un grand logement rénové, 1000 pied carré, super bien situé, à côté de l'hôpital, salle de bain neuve, portes et fenêtres neuves, très beau, à seulement 600$ par mois, et je n'ai pas d'appel."

Livreur: "Il y a des logements vides à louer à la tonne dans le coin. Juste sur ma rue, normalement c'est très facile à louer, il y a 10-12 logements à louer depuis des mois. Ma nièce vient de s'acheter un condo dans le coin, ça lui coûte moins cher que d'être en loyer, ou à peine plus cher en comptant tous les frais."

La loi de l'offre et de la demande s'applique aussi aux logements locatifs
Source: Wikipedia.org

Moi: "J'avoue que dans la région, on peut s'acheter un condo ou une maison neuve à un coût très bas comparativement à Montréal. On peut avoir un condo neuf à 145,000$."

Livreur: "Ici dans le coin depuis deux ans, il faut soit offrir des logements à des prix ridicules, ou à des prix très chers pour des logements luxueux. Il n'y a plus d'entre deux. Les logements neufs et chers (!!!) sont recherchés par les personnes âgées qui quittent leurs maisons."

Moi: "Par logement neuf et cher, tu parles d'un 4 1/2 neuf avec garage, cabanon, insonorisation, plancher chauffant… le tout à 850$ par mois!!! J'ai appelé justement un complexe locatif neuf qui s'annonce dans le journal local de cette semaine, et c'est à ce prix qu'ils mettent les logements neufs en location."

Des taux de vacances à réviser à la hausse dans vos calculs

Ce n'est pas le premier texte du genre que je vous écris. J'ai écrit celui-ci en 2013, et celui-ci en 2014. J'ai vécu la même chose il y a quelques mois encore. Six mois pour réussir à louer un superbe logement rénové à un prix de 610$ par mois (après avoir baissé le prix qui était de 623$ avant les travaux!). 

Cette fois-ci, on affichait le logement à 620$ par mois depuis avril. Les travaux sont terminés, le logement est superbe. Toujours pas d'appel. On a abaissé le prix à 600$ il y a deux semaines. Un seul appel, une visite, puis plus de nouvelle des candidats. 

Une dame m'arrête hier pendant mon raclage de feuilles pour me questionner sur le logement à louer. Quand je lui dit le prix, 600$, elle dit qu'elle cherche plutôt un grand logement propre et rénové, chauffé et éclairé, pour environ 500$ par mois. 

Oh misère… 

Je vais finir par le louer à mon prix, je suis confiant. Mais je vais peut être attendre encore un peu, il ne faut plus penser pouvoir louer en deux jours.

24 commentaires:

  1. Pour quelqu'un qui vient d'un petit village et qui habite maintenant dans une ville de 30 000 habitants à 1h de québec aujourd'hui (en beauce). Je trouve que 600$ pour un 4 et demi c'est cher!
    Je ne sais pas exactement à combien de temps Joliette est de Mtl, 1h, p-e moins, je n'ai jamais vraiment fait le trajet. Plus on s'éloigne des grands centres, plus le prix va baisser et ça tout le monde est au courant. Je ne connais pas le marché de Joliette, (très belle ville en passant) mais s'il vous faut 600$ pour survivre, peut-être que le bloc et le potentiel de la place ont été sur évalués?

    Pour une personne comme moi qui ne vient pas de la ville et qui voudrait s'établir dans une plus petite ville (20 000-30 000 habitants) à 1h d'un grand centre je ne donnerais jamais 600$ à quelqu'un pour me loger, aussi bien mettre de l'argent dans quelque chose qui m'appartient. Je pense que 500$, comme la madame, serait mon max.

    Merci et continue ton blog, il est toujours très intéressant!

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    1. Oui, et comme tous ceux qui me disent ça après avoir visité les logements à 500$, "ce sont des taudis, c'est sale, c'est laid, des vieux tapis, il y a du moisis, etc.". La dame à la fin l'article revenait de faire une tournée dans les logements du plus gros propriétaires du coin (plus de 1000 logements)… c'est le genre de commentaire qu'elle m'a fait après cette tournée dans ses logements…

      À 500$ par mois, à Joliette, c'est ça qu'ils ont. J'ai eu au moins 60 commentaires comme ça depuis 4 ans… Tout se paie dans la vie.

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  2. Effectivement, la situation est sans précédant dans le marché locatif.

    Dans les années 90, il y a eu une situation semblable, mais celle-ci était temporaire car elle était causé par une récession économique.

    Cette fois-ci c'est pire, car la folie des condos vide les appartements et en plus on est en stagnation économique avec pratiquement pas de création d'emploi et même des pertes.

    La clientèle est donc séparée en deux, ceux qui sont capable de faire de la buée sur un miroir se garrochent dans l'achat d'un condo ou bien louent à prix d'or des logements " haut de gamme" .
    D'ailleurs, souvent ces logements " haut de gamme" sont des condos invendus loués par le promoteur en attendant de les vendre. Dans certain quartier jusqu'à 50% des condos sont loués .

    L'autre partie de la clientèle est constitué de gens à faible revenus qui cherchent des logements à prix ridicules. Il suffit de regarder dans la section logements recherchés de kijiji " pour voir les demandes ridicules des locataires.

    Personnellement. j'ai plusieurs logements vacants. Je n'ai rien loué depuis juillet. Mon taux de vacance atteint maintenant presque 20% ! du jamais vu depuis 20 ans.

    Évidement Il y a la solution de baisser le prix des loyers, sauf que cette "solution" attire une clientèle qui risque de mettre le bordel dans l'immeuble et faire perdre des bons locataires.
    Ensuite, les autres locataires vont exiger la même chose ou bien partir.

    Si la situation ne se corrige pas, il y a des proprios qui vont perdre leur immeuble récemment acquis à cause de la perte de cash flow non prévu dans les calculs.
    Cela a le même effet qu'une hausse brutale des taux d'intérêts.

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  3. Je ne suis pas en train de critiquer la qualité de votre logement, au contraire j'encourage ceux qui offre un service de qualité. Mon point est simplement que je trouve que pour la demande en région, 500$ pour du sale et 600$ pour du propre c'est cher à mes yeux.

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    1. Je vous ai bien entendu. C'est ce que j'entends souvent en région aussi. Ma mère me dit souvent que 600$ c'est cher pour un 4 1/2…

      Le prix des immeubles dans ces coins là est évidemment plus bas également. Le 6-plex que j'ai à Joliette vaudrait au moins 300 000$ de plus à Montréal pour la même construction, uniquement à cause des loyers qui y seraient plus élevés. Les 4 1/2 que je loue 600$ à Joliette serait à 925$ à Montréal.

      Le point principale de mon texte, ce n'est pas tant par rapport au prix que je ne loue pas… c'est parce qu'il n'y a tout simplement plus de demande de la classe moyenne qui devient proprio. Dans certains coins, à 500$, comme le dit Incubus, la qualité de locataire n'y ait tout simplement pas. Vieux vaut laisser le logement vide que de mettre des mauvais locataires.

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    2. ouin mais un oiseaux en cage vaux mieux que deux en liberté.........5000$ de perte locative ces pas récupérable a mon humble avis

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    3. Renseignes-toi sur le concept de "valeur économique", qui détermine la valeur des 6-plex et plus, et on s'en reparlera. Je préfère perdre 3600$ en perte locative que 20,000$ en valeur économique, et aboutir en plus avec des locataires indésirables voulant un logement neuf à prix ridicule.

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    4. C'est du n'importe quoi! Moi aussi j'aimerais avoir une BMW 2015 avec GPS, banc chauffant, cuir, mags 21 pouces, toit ouvrant panoramique, etc... pour 12 000$!!! Moi je viens de Granby, j'ai plusieurs portes et un 4 1/2 en bas de 800$ c'est pas fameux! Je ne peux pas croire que des gens chialent pour un loyer à 600$... Aussi bien vous payer pour que vous veniez habiter chez moi dans le fond!

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    5. Je suis toujours étonné de voir qu'il y a du monde qui préfèrent rester dans un appartement vétuste pour sauver quelque chose comme 100$ par mois. Pour ceux qui ont le budget serré, ok right. Mais pour quelqu'un qui trimballe un Iphone ou qui se promène en voiture neuve, j'ai pas de sympathie quans il se plaint de son logement.

      Mais bon, grosso modo le marché est en panne, et c'est pas compliqué de savoir pourquoi. Comme ça a déjà été dit, la vague d'accession à la propriété a transformé radicalement le profil démographique de ceux qui sont restés locataires. Le FRAPRU en fait d'ailleurs ses choux gras en prétextant, avec un peu de mauvaise foi, que les revenus des locataires n'ont pas suivi la hausse du coût de la vie. De ceux qui sont encore locataires en 2014, c'est soit des jeunes qui débarquent sur la marché du travail, soit des pauvres, tout autre groupe étant statistiquement négligeable. Donc plus ou moins étonnant, avec le taux d'innocupation assez fort en région, que les seuls apparts qui soient en demande soient aussi ceux qui sont les moins chers. Ceux qui s'adressaient à du monde gagnant un revenu dans la moyenne se battent pour une clientèle qui a délaissé le locatif.

      Un conseil: n'investissez pas à Sherbrooke. Le levier de négociation y est pratiquement à zéro pour un proprio.

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    6. Marc, bon ben, je vais mettre mon projet sur la glace... :( Moi qui croyait acheter mon premier plex bientot...

      Yan

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  4. idem à Québec...4 mois pour louer un 5 1/2 pour tant pas cher...affiché à 745 et j'ai descendu jusqu'à 685$...du jamais vu....on lutte contre les promoteurs de condos en carton qui offrent maintenant vu la saturation du marché la location-achat, rachat de de tom bail et autres incitatifs du genre voyage et voiture loué pour 2 ans avec le condo neuf. Résultat il reste les locataire de deuxième ordre avec mauvais crédit et antécédant à la régie...c'est non pour moi....et les immigrants qui n'ont aucun historique de crédit ici, donc faut y aller au ''feeling'' ça reste ma meilleure option....depuis un an...Français, Belge, Chinois et Sénégalais...excellents locataires mais relation basée uniquement sur la confiance faute de références.

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  5. Je pense que les 5 1/2 sont plus facile à louer que les apartement plus petit.

    Je suis chanceux. Pour un 5 1/2 dans St-Lambert, le dernier que j'ai loué était à 875$ et ça m'a pris moins d'un mois. Par contre dans la même rue il y a beaucoup de logement vide. Mon voisin d'en face demande 800$ pour un 4 1/2 il ça doit fait 4-5 mois qu'il n'est pas louer.

    Je pense aussi qu'on paye pour la politique monétaire des dernières années. Les taux super bas on poussé beaucoup des gens vers l'achat. Ca va se replacer quand les taux vont monté. Ca va être plus cher pour financer nos immeubles, mais au moins pour nous c'est déductible. Pour les propriétaires de condo, ca va être une perte pure.



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    1. Bien d'accord avec toi par rapport aux taux d'intérêts. Les nouveaux acheteurs vont réaliser dans 3-4 ans au moment du renouvellement que +1% ça peut faire une différence importante dans leur budget.

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  6. La théorie de la hausse des intérêts c'est de la bouillie pour les chats.

    Cela fait des années que l'on claironne qu'une hausse imminente des taux est à l'horizon.

    Pour que cela se réalise, il faudrait que la croissance économique soit forte, or cela est loin de la réalité sinon on aurait pas des taux d'intérêts aussi bas.

    Le système économique est gorgé de dettes et on parle même de taux d'intérêts négatif pour relancer l'économie en Europe qui flirte avec la déflation.

    D'ailleurs la folie des condos est supporté par des taux d'intérêts très bas. Si le proprio du condo perd son emploi, alors il est foutu quelque soit les taux d'intérêts.


    Par contre s'il est locataire, il peut toujours déménager dans un logement plus petit et moins cher.



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  7. Bonjour, pour votre la moyenne des loyers de 2 chambre à Joliette est à 598$ selon la SCHL:

    http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64517/64517_2013_B01.pdf

    Voir la page 28 et suivantes.

    Pour ma part, j'ai également un 14 logis à Granby puis une fois la cuisine rénovée je les loue 585$ et je ne suis pas dans la meilleure localisation. Alors des 4 et demi en bas de 530-540$ à Granby, c'est rare où soit des vieux appartments non rénovés!

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  8. Merde, vos commentaires me font peurs ;-) Je suis en démarche pour l'achat d'un plex à Québec, 6 x 4 1/2.... Sommes-nous rendu à un stade de saturation du marché?
    Surtout que le prix de vente est assez haut et que le plex ne génère pas beaucoup de liquidité...

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    1. Tu as la chance de ne pas te mettre la corde au cou.

      Je suis en train de rénové un appartement dont le locataire vient de quitter.

      Évidement, l'appartement est sale, c'est un classique. Le laisser dans cet état, l’appartement resterait vide à Ad vitam æternam.

      Donc, je vais avoir pour environ $1000 de travaux et matériaux sans compter mon temps. Si je faisais affaire avec un "pro" pour tout faire, alors cela se chiffrerait dans les plusieurs milliers de dollars. Donc, imagine ta trésorerie avec un immeuble à peine rentable.

      Le plus drôle, c'est que même avec ces travaux, l’appartement risque de rester vide plusieurs mois et probablement jusqu'à l'année prochaine car en ce moment c'est complètement mort.



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  9. Voici un exemple de ce qui risque d'arriver bientôt à certains proprio de locatifs.

    http://www.remax-quebec.com/fr/multiplex-a-vendre/12295-boul-langelier-montreal-nord-28973587.rmx?fromsearch=foreclosed

    3 logements de loués sur 8 !

    résultat, reprise de finance.

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    1. Un stationnement pour un bloc de 8 logements sans aucune voiture c'est louche. À ce prix là, pourquoi personne ne pense se faire un giga loft au dernier étage et louer les 5 ou 6 apparts restants ?

      Francis

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  10. @ Incubus
    Tu es de quel coin?
    En passant, je trouve vos commentaires toujours très tranchant mais si je ne suis pas toujours d'accord avec vos propos mais nous avons sûrement un parcours et un vécu différent, continuez de partager vos experiences.

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    1. A Montréal à l'Ouest de Décarie.

      Mes commentaires sont peut être tranchants, car ils ne font pas dans la dentelle comme le langage des politiciens.

      Si tu n'est pas d'accords avec certains de mes propos, alors juste le mentionner car tous ce que je dis est basé sur du vécu, donc il n'y a rien d’exagéré.

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    2. @ Paulo,
      Tu mentionnais dans un autre texte que tu avais 5 immeubles à Montréal ... Sont-ils situé tous dans le même quartier? Si oui, lequel ?
      Est-ce que la gestion te surcharge?
      Merci,

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