Louer un logement est plus difficile qu'avant

La haute saison de mise en location des logements touche à sa fin au Québec, le printemps étant sans doute la période durant laquelle 80% des logements sont mis à louer pour le 1er juillet. Je viens de passer trois ou quatre semaines à mettre trois logements en location. Contrairement à ce que j'étais habitué les années précédentes, le téléphone n'a pas sonné autant que je l'aurais pensé. 

Je me rappelle l'an dernier, pour mon bloc à Montréal, moins de 24 heures m'avaient suffit pour louer deux logements près du centre-ville. J'avais vite fait d'effacer mes annonces sur Kijiji car j'étais littéralement inondé de demandes pour des visites. Ce printemps, aucun départ du côté de mes locataires montréalais. Pour mes blocs dans Lanaudière, c'est une autre histoire... 

Suis-je le seul à avoir un peu plus de difficulté à louer mes logements ? 

Et bien, non, je ne suis pas le seul apparemment. Je n'ai pas fait d'enquête approfondie, mais mon collègue Éric de Montréal, dont je vous ai déjà parlé dans ce texte, m'a rapporté un cas similaire il y a deux semaines: "Je ne sais pas ce qui se passe cette année, ça fait trois semaines que j'ai un beau logement à louer et ça ne fonctionne pas". Il est près d'un métro à Montréal, logement rénové en neuf il y a moins de deux ans. Éric a loué depuis, mais ça lui a pris plus de temps que les autres années.

Un petit 3 1/2 rafraîchi l'hiver dernier. 

Pour mes blocs dans Lanaudière, j'en avais deux petits 3 1/2 à louer pour juillet. De beaux petits logements, excellent rapport qualité-prix. Loués entre 435 $ et 460 $ par mois. Définitivement abordables... Parmi les moins chers dans leur catégorie pour le coin, très bien situés. Je viens de louer ces deux là ce week-end, trois semaines après leur mise en location... et je peux compter les appels sur les doigts d'une seule main ou presque. 

L'autre logement, dont je vous reparlerez sous-peu, sera terminé d'être rénové de A à Z dans les
prochains jours. Un superbe 4 1/2 de 1000 pieds carrés, qualité supérieur, insonorisation supérieure. Tout est neuf... Je demandais un prix de 695 $ par mois. J'ai reçu un seul appel en un peu plus de deux semaines... Joliette n'est définitivement pas dans la même logique que Montréal ! Avec une qualité de logement similaire à Montréal, j'aurais loué ce logement 1000 $ facilement. Autre ville, autre dynamique. On y voit des immeubles flambants neufs proposant des condos à louer à 700 $ par mois... 

Des tonnes de logements disponibles

Dans Lanaudière, il n'y a pas de pénurie de logements selon moi. En feuilletant les petites annonces classées du coin, il y a des centaines de logement à louer. Plusieurs propriétaires offrent même des promotions : un, deux, voir même trois mois de gratuits à la signature d'un nouveau bail! 

Je n'ai pas visité les autres logements disponibles dans le secteur. Les visiteurs qui sont venus voir mes logements n'avaient cependant pas de très bons mots à dire sur la plupart des logements visités : "dans certains, on veut prendre une douche en ressortant!" m'a même dit une candidate. 

Offrir des logements de qualité

Ce qui m'a fait chaud au coeur à plusieurs reprises, trois fois pour tout dire, ce sont les commentaires élogieux de mes visiteurs: "Wow, c'est le logement le plus propre que j'ai vu à date" ou encore "Wow, on voit que vous y avez mis du coeur". Une candidate qui a signé un bail m'a dit la semaine dernière: "Ça fait du bien de voir qu'il y a encore des propriétaires qui prennent soin de leurs logements". 

J'avoue que le faible nombre d'appels reçus m'a un peu déstabilisé. J'étais habitué à la mise en location à Montréal où ça sonne sans arrêt. Du moins, ça c'était les années précédentes. Je suis content de ma stratégie quand même, j'ai été patient, je n'ai pas été débordé par les visites, mais j'ai réussi à louer tous mes logements pour le 1er juillet prochain. 

Comment ça se passe de votre côté ? Est-ce au ralenti également ? 

Commentaires

  1. Allo Steve, j'ai des logements depuis 9 ans et c'est la première année où c'est si compliqué. Premièrement, j'ai eu plus de gens qui quittent (7 logements). De plus, les candidats qui visitent sont plus relaxent, plus exigeants, ils ont plus de choix. Il me reste seulement un loyer à louer et je dois t'avouer que j'ai pas mal hâte. Néanmoins, 7 logements c'est aussi beaucoup de possibilités d'augmentation. C'est donc une année difficile mais aussi, très payante. On appel ça, la gestion d'opportunités.

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    1. Merci de partager!

      Bon point pour la gestion des opportunités. J'ai fait la même chose pour les prix, ajustement à la hausse lorsque c'était nécessaire ET possible (parfois il faut être compétitif avec le marché).

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  2. Pour ma part à Québec, j'ai eu un 3 1/2 à louer, refait a neuf l'an passé, quand meme relativement cher (660$ chauffé) pour le secteur (Limoilou). J'ai fait une mise en marché très très clean et agressive, j'ai eu 3-4 appels le premier jour, des visites, et j'ai loué la semaine même à un excellent candidat. De la chance ? Peut-être, mais disons que j'en suis bien heureux !!

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    1. Je suis également de québec (un condo à charlesbourg et un logement à beauport). De quoi de très bien et le prix en conséquence. Annonces dissuasives pour certains (enquête de crédit et références exigés, animaux interdits)et le tout c' est bien louer assez rapidement. Je crois que en général à québec un logement assez propre et beau va se louer rapidement avec des prix pas mal à la hausse. Mais je crois que l' emplacement de l' immeuble va redevenir une priorité pour les investisseur. Et pour faire de l' argents je dois donner raison à Joël, c' est là le moment de récolter se que l' ont a semmé... À condition d' avoir semmé...

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  3. Pour ma part aussi il y avait plein de conditions ou d'irritants à mon logement.
    Pas de parking, balcon commun avec autre logement, enquête de crédit, non fumeur, pas animaux, pas d'accès à la cour...

    Par contre pour certaines personnes, le fait d'avoir un logement rénové à neuf, dans un bloc bien tenu et propre, avec de bons locataires actuels et avec un bon proprio penchent dans la balance.

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  4. Bonjour Steve, je suis Française et suis ton blog depuis Hong Kong. J'ai beaucoup de plaisir à lire tes posts. Merci pour ce partage !

    J'ai effectivement l'impression que la location ne fonctionne pas super bien à Montréal.

    J'ai acquis un condo à Montréal il y a déjà un mois. Le condo est très bien placé, près du métro Sherbrook, 4 chambres et 2 salles de bain, plutôt joli et en très bon état.

    Comme nous ne vivons pas au Canada, nous avons confié la mise en location à l'agence qui nous a trouvé le condo. Celle-ci dit qu'il y a régulièrement des visites, mais le seul dossier qui nous a été présenté était une collocation de 4 étudiants de McGill, qui négocient en plus le loyer à 200 CAD de moins ... Nous l'avons refusé il y a 10 jours, et depuis, silence radio ...

    Investisseur de longue date à Paris, où les appartements en bon état et au loyer raisonnable ne restent pas plus d'une semaine sur le marché, je ne sais pas comment appréhender le marché à Montréal ... A lire ton dernier article, mes craintes semblent se confirmer ...

    Amicalement,

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    1. Pardon, je vois que mon nom n'est pas affiché. Je suis Juliette de Hong Kong.
      Amitiés,
      Juliette

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    2. Merci Juliette de partager!

      Par curiosité, dans quelle fourchette de prix se situe ce condo pour la location ? La location semble très bien en effet. Pas tellement loin de ma propriété à Montréal.

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    3. je suit ce blog depuis un bout, très intéressant, la jais très hâte de voir la conclusion du condo de julliete, habite Hong Kong et a de l'immobilier a Paris et Montréal.
      merci pour ce blog Steve.

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  5. Bonjour Steve, bonjour Todd,

    Mon condo est mis en location à 2700 CAD. Vous pouvez le voir sur SIA, rue St Hubert, près du métro Sherbrook.
    Qu'en pensez-vous en terme de produit locatif ?

    Par ailleurs, 2 petites question fiscales SVP :
    1. Peut-on déduire des loyers perçus les charges suivantes ?
    Les honoraires de notaires, les frais d'inspection du condo avant l'achat, la taxe scolaire et la taxe municipale, les frais de copropriété et les cotisations d'assurance copropriété et de l'appartement
    2. Je comprends qu'on peut aussi déduire l'amortissement de l'appartement. Comment calculer ce montant ? On prend le prix d'achat de l'appart et on divise par X années ?

    Merci mille fois par avance pour votre aide !
    Juliette

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    1. Bonjour Juliette,

      Pour tes questions fiscales:

      1. Tu ne peux pas déduire de tes revenus les honoraires du notaire et les frais d'inspection. Seulement au moment de la revente de l'immeuble je crois. Pour les taxes scolaires et municipales, les frais de copropriété et assurance: OUI évidemment tu peux déduire ces dépenses annuelles là.

      2. Si je ne me trompe pas, c'est 4% par année (de la valeur d'achat de l'immeuble, excluant le terrain), c'est peut être 2% pour la première année. Mais tu ne pourras pas utiliser l'amortissement pour créer un déficit par contre.

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    2. Si c'est l'appartement que je crois, il est magnifique! Bien situé. Je ne m'y connais toutefois pas du tout dans les appartements à louer dans cette catégorie de prix. Je me demande simplement qui peut se permettre un appartement à ce prix. Je ne connais qu'une seule personne à Montréal qui loue un condo de luxe en haut du Hilton, un 3 pièces pour 1800$ par mois. Des étrangers peut être?

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    3. Merci Steve ! Les photos du condo sont très réussis. Je ne l'ai jamais vu car c'est mon mari qui s'est rendu à Montréal pour le trouver. Je te dirai quand j'aurai signé des locataires.

      Merci également pour les réponses fiscales qui me donnent de bonnes pistes pour creuser le sujet !

      Amitiés,
      Juliette

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  6. "Plusieurs propriétaires offrent même des promotions : un, deux, voir même trois mois de gratuits à la signature d'un nouveau bail! "

    Faire cela est vraiment mortel car on attire les locataires bas de gammes qui déménagent à tous les ans en laissant un logement malpropre. Pendant la location ils ne feront strictement rien du point de vue entretien et la la fin le pauvre proprio devra retaper l'appartement pour qu'il soit présentable.

    A ce rythme, un proprio peut être rapidement épuisé émotionnellement et financièrement. Éventuellement, il devra brader son immeuble pour une bouché de pain. C'est ce qui est arrivé à bien des proprios dans les années 90.

    Pour la location en ce moment le marché est déstabilisé par la construction massive de condos, ce qui draine le bassin de locataire potentiel. Ensuite, les promoteurs font des pieds et des mains pour vendre leurs unités en offrant toutes sortes de promotions. Les unités qui restent sont loués et rentre en concurrence avec les logements locatifs.

    Pour rester dans le coup, le proprio d'un immeuble locatif doit donc offrir un produit concurrentiel. Un locataire recherche avant tout un logement propre dans un immeuble propre et sécuritaire avec du service de la part du proprio. Le prix du loyer doit offrir un bon rapport qualité prix.

    Il faut toujours faire une enquête de crédit pour éviter de rentrer de la racaille dans un immeuble. Une pomme pourrie peut gâter tout le panier, c'est vrai aussi pour un immeuble. Un mauvais locataire va faire fuir les bons locataires qui recherchent la tranquillité.

    Les mois gratuits sont le meilleur moyen d’attirer de genre de clientèle.





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    1. Totalement d'accord avec toi. Quelqu'un qui veut un mois ou deux gratuit est un bon indicateur de la richesse du locataire! J'ai eu une candidate qui m'a contacté et qui m'a demandé si mon prix était négociable!!!! J'ai répondu un NON bien sec... et je suis parti à rire...

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    2. Complètement d'accord avec toi, Incubus !
      Rien à ajouter !
      Juliette

      P.S. : je n'arrive pas à faire apparaître mon nom dans les commentaires via Compte Google ...

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    3. @Juliette, pour mettre votre nom, sélectionner l'option Nom/URL dans le menu qui apparaît lorsque vous désirez mettre un commentaire.

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  7. Le condo de Juliette

    http://passerelle.centris.ca/Redirect2.aspx?CodeDest=RCIIQ&NoMls=MT10900477&Source=WWW.REALTOR.CA&Langue=F

    Le problème avec ce genre de produit c'est que Montréal est une ville de pauvres. On n'est pas Paris ni à Londre. A $2700 par mois, le bassin locatif est pratiquement inexistant.

    Question à Juliette:

    Pour quelles raisons avez-vous acheter ce condo?

    Ensuite vous avez bien fait de ne pas louer aux à 4 filles étudiantes, elles auraient mis en pièce votre condo.

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    1. Bonjour Incubus,

      Oui, c'est bien celui-là.
      Comme je l'ai dit plus haut, nous l'avons choisi sur les conseils de l'agents, qui nous a fait remarqué que les 2-pièces disponibles sont déjà très nombreux sur le Plateau. (ESt-ce que je réponds à ta questions ?)

      Les familles de cadres qui ont plusieurs enfants, où habitent-ils généralement ? Pour quel budget ?

      Dans quel type de bien tu investis ?

      Juliette

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    2. Bonjour Juliette,

      En fait ma question c'est dans quels buts?

      Est-ce pour l'habiter un jour ou bien c'est pour les revenus de locations et le gain en capital?

      "Les familles de cadres qui ont plusieurs enfants, où habitent-ils généralement ? Pour quel budget ?"

      Elles vont habiter en banlieue dans des bungalows ou bien des cottages. S'ils ont plus d'argent elles vont rester sur l'Ile de Montréal.

      Vous devriez regarder les autres appartements à louer dans la même catégorie pour vous faire une meilleur idée de la valeur locative de votre condo.

      Le site de kijiji vous permet de fixer les critères pour faire une bonne recherche.

      Il suffit de calculer le loyer au pied carré pour comparer.
      Le votre fait 147.7 mètres carrés soit 1590 pieds carrés, ce qui donne $1,70/pied carré.

      http://montreal.kijiji.ca/villedemontreal/

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    3. Bonjour à tous,

      J'espère que vous avez passé un bel été.

      Pour vous donner le fin mot de la mise en location de mon condo, deux semaines après ce dernier message d'Incubus, l'agence gestionnaire a trouvé un couple de locataire pour 2650 euros charges et parking compris. Il s'agit d'un couple de Canadiens de Toronto, qui viennent à Montréal pour une année de travail.

      A bientôt,
      Juliette


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  8. Salut Steve.

    As-tu déja lu L'immobilier en 2025 ? J'imagine que oui ... Adepte de l'immobilier que tu es..

    Crois tu que le fait que l'acquisition d'un bien immobilier n'a jamais été aussi accessible a pu faire ressentir son impact aussi rapidement ?

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    1. Oui je l'ai lu... pas sûr que j'ai aimé ça par contre.

      Pour ta question, je ne comprends pas... de quel impact tu parles?

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  9. Bonjour,
    j'ai eu un logement à louer pour le 1er juillet dans un de mes blocs à côté de la station de métro Joliette. Ce sont des petits appartements, 450p2 environ, mais dont j'ai investis environ 30 000$ par appartement en raison de l'état totalement désuet. Jusqu'à maintenant, je réussissais à louer ces appartements plus de 700$ par mois en moins d'une semaine. C'est la première année ou je sens que ca prend définitivement plus de temps pour louer. Ce dernier m'a pris 3 semaines...

    J'ai un deuxième appartement que l'on vient de rénover le mois dernier, a 12 minutes a pied de la station Viau, soit a coté de marché Maisonneuve. Il est plus grand (environ 750p2) mais la rénovation n'est pas aussi totale que mon premier bloc de la station Joliette. Du coup, nous n'avons recu presqu'aucun intérêt à notre annonce (kijiji, craiglist et Facebook). Il est affiché à seulement 800$, mais vraiment, il est plus difficile à louer. Peut-être la localisation? Peut-être le fait qu'il ne soit pas entièrement rénové (nous n'avons pas changé le bain, ni les plinthes, ni les portes)? Bref, nous espérons trouver preneur bientôt...

    Dans tous les cas, la clientèle visée demeure les jeunes professionnels. Ces jeunes commencent à travailler, ils désirent habiter dans un appartement de plus haut de gamme qu'un appartement d'étudiant, et sont respectueux des appartements. Par exemple, je n'ai même pas eu à refaire la peinture du premier logement que j'ai rénové il y a 3 ans tellement il est impeccable. La locataire a laissé l'appartement complètement nettoyé avant de quitter. Il est certain que le taux de roulement sera plus élevé, car ils désirent y rester seulement 2-3 ans, le temps d'accumuler assez de capitale pour pouvoir acheter. Mais au moins, j'ai davantage de contrôle sur l'augmentation des loyers, tant et aussi longtemps que je puisse les louer!!!

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    1. Ici, c'est le même Éric dont je parle un peu plus haut dans le texte.

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  10. Bonjour,
    Très intéressant cette conversation sur la difficulté à louer actuellement. Ce que j'entends, c'est que les gens qui veulent louer un 4 1/2 ou 5 1/2 à $800 ou $1 000.00 par mois vont plutôt choisir un condo. A cause de cette situation il y aurait augmentation de la mise en vente des plex à Montréal.
    En ce qui me concerne je n'ai pas ce problème (pas encore???) puisque j'ai un neuf logements dans lequel je loue des petits
    2 1/2 ''bas de gamme'' à $450.00 par mois environ situé dans le Vieux Longueuil près de tous les service à pied. A mon avis, il y aura toujours une clientèle pour ce type de logement; savez-vous combien de contribuables québécois font moins de $20 000.00 par année ?? Environ 40% (année 2008); combien font entre $20 000.00 et $30 000.00 ? 15%. Donc, 55% des contribuable au Québec fait moins de $30 000.00 par année. Je n'ai donc eu jamais de difficulté à louer jusqu'à présent. Je me croise les doigts...

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    1. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  11. Allo, avec des petit 2 1/2 , tu arrives a trouver de Bon Locataire? Loyer "bas de gamme" = pas moins bon locataire?
    Je suis locataire sur le Plateau..1000$ par mois pour un immense RDC avec cour.

    c'est certain que à 800-1000$ je choisi le Plateau plutôt que Hochelaga.
    Je regarde pour acheter mon premier immeuble..et rester a loyer.

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    1. Pour le 2 1/2, ça ne fait que 7 mois qu'on est propriétaire de ce plex. Nous avons trouvé une très bonne locataire. Évidemment, pas riche riche, mais qui entretient très bien et qui paye très bien. Je ne m'attend pas à avoir un médecin dans un 2 1/2. Le prix est adaptée à la ville également (410$ par mois) pour ce petit appartement là.

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