lundi 6 mai 2013

Le mythe du riche propriétaire immobilier

Dans une récente brochure Hausse des loyers et profits de l'immobilier : mythes et réalités, le Regroupement des Comités Logement et Associations de Locataires du Québec (RCLALQ) tente de détruire des mythes véhiculés par les propriétaires immobiliers comme quoi l'immobilier serait non rentable. C'est ce même organisme qui est derrière certaines manifestations pour demander au gouvernement d'instaurer "un véritable contrôle des loyers".

À lire la brochure de la RCLALQ, les propriétaires
passent pour des profiteurs sur le dos des pauvres. 

À ma grande surprise, une des sources citées par RCLALQ dans sa brochure est nulle autre que... mon blogue ! Voici un peu ce que raconte cette brochure plutôt amusante (sarcasme ici...) et ce que j'en pense. Dans ce texte, je m'attaque surtout à leur premier mythe.

Mythe No.1 - L'immobilier n'est pas rentable

Juste pour vous mettre au parfum, cet organisme plaide pour "que le gouvernement encadre le prix des logements, par un contrôle universel et obligatoire des loyers". Évidemment, en ajoutant une belle phrase disant que "le logement est un droit fondamental".

Dès le départ, la RCLALQ mentionne qu'une des principales dépenses des propriétaires, les intérêts sur les hypothèques, n'a jamais été si basse. La brochure ne mentionne toutefois pas que les immeubles sont tellement chers que très peu d'entre eux réussissent à dégager un cash-flow positif à la fin de l'année.

Ceux qui réussissent ont probablement été achetés il y a un bon bout de temps. Vous n'avez qu'à analyser financièrement à peu près n'importe quel immeuble à vendre, des duplex aux quadruplex, pour vous rendre compte que malgré les bas taux t'intérêt, une majorité de propriétaires doit sortir de l'argent de sa poche à chaque mois pour combler les dépenses opérationnelles de la propriété. Les revenus ne comblant tout simplement pas les dépenses.

J'ai commencé à analyser financièrement les immeubles à revenus en 2009. La majorité de ceux analysés ne sont pas rentables. Plusieurs propriétaires vont trouver les temps difficiles le jour où les taux d'intérêts vont redevenir normaux, et ce temps n'est probablement pas dans 20 ans, mais bien avant.

L'augmentation de la valeur dans le temps

Le deuxième point avancé par les auteurs à propos de ce mythe, c'est que "les immeubles prennent beaucoup de valeur à long terme". Je suis au moins content de voir qu'ils n'ont pas inclus le mot
"toujours" dans la phrase précédente. J'imagine que les auteurs n'étaient pas encore nés dans les années 90 quand les immeubles voyaient leur valeur diminuer. C'est d'ailleurs en train de se produire maintenant, en 2013, ici au Canada. C'est commencé à Vancouver, c'est commencé dans le Grand Toronto. Les ventes ont chuté dramatiquement à la grandeur du pays depuis juillet 2012. C'est généralement un indicateur précurseur de la direction que prendront les prix quelques mois plus tard.

Pour suivre les propriétés en vente sur MLS et sur Du Proprio de façon quasi quotidienne, je ne compte plus les fois depuis l'année dernière où je lis des annonces avec un prix révisé... à la baisse. La valeur augmente toujours dans le temps? Non. Qui supportent les risques financiers, les propriétaires ou les locataires? Évidemment, ce sont les propriétaires et ceux-ci doivent être rémunérés par un profit afin compenser ces risques.

La magie de l'immobilier

L'exemple que la brochure mentionne dans son 1er mythe, un 3-plex près d'un métro à Montréal, qui a vu sa valeur passer de 275 000$ à 450 000$ en quatre ans, et bien, c'est moi qui l'ai donné dans mon blogue en février 2012. C'est le cas d'un de mes couples d'amis que j'ai rapporté à mes lecteurs. Évidemment, la brochure ignore certaines données, que je n'ai pas toutes énumérées dans le texte cité.

Si le prix a tant monté, c'est d'abord et avant tout que mes amis l'ont eu à un prix bas étant donné les travaux majeurs requis, en temps et en argent, pour retaper la propriété "qui avait besoin d'amour", ai-je pris soin de mentionner dans l'article. Ils ont fait un gros boulot pour "faire le ménage" dans les locataires. Ils ont augmenté les revenus (oh qu'ils sont méchants)... d'où une bonne partie de l'augmentation de la valeur. Et oui, messieurs, mesdames de la RCLALQ, le prix des immeubles locatifs est en lien direct avec leurs revenus. Le prix n'a pas monté tout seul par magie, malgré le titre vendeur de mon texte (je dois bien faire un peu de marketing Internet pour être lu...).

L'amortissement, ce démon injuste

La RCLALQ ne semble pas saisir qu'un investissement locatif, c'est d'abord et avant tout... un investissement! Pourquoi les propriétaires ne pourraient-ils pas profiter de l'amortissement comme peuvent le faire n'importe quel entrepreneur? Déjà que le temps (en heures travaillées) par le propriétaire n'est pas déductible d'impôt, il faut bien avoir quelques avantages sinon à quoi bon tous ces efforts en temps et argent, hein? Ce n'est pas parce que j'ai mis un titre "La magie de l'immobilier" que l'argent se fait par magie. C'était un titre accrocheur pour mousser les clics dans Google... Sans avantages financiers derrière un investissement, aussi bien laisser ses deniers en toute sécurité à la banque.

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Abolir le gain en capital

Encore là, il faut bien que les investisseurs immobiliers aient des avantages en quelques part. En 5 ans, j'ai probablement investis entre 120 et 140 jours de mon temps à améliorer mes trois propriétés. Temps que je n'ai pas passé à avoir davantage de revenus "rémunérés". Je n'inclus même pas là dedans le temps investis par mon entourage. Si on abolit les gains en capitaux, j'exige que le temps investis par les investisseurs soit comptabilisé dans les dépenses annuelles. Ça ferait du sens non ? J'imagine que la RCLALQ serait contre... surtout après avoir lu les lignes qui suivent.

À propos des dépenses déductibles

La page 5 de leur brochure frise le délire et l'ignorance. Dans leur section "autres avantages" pour les propriétaires, on y lit que les "propriétaires paient de l'impôt QUE SUR LEUR REVENU NET de location". Euh... oui, et après? J'espère bien que ce n'est pas sur les revenus bruts!!! Je ne connais personne qui investirait dans l'immobilier si c'était le cas. C'est la même chose pour un travailleur autonome, pour une entreprise...

Les auteurs finissent par dire que certains méchants propriétaires peuvent même déduire des dépenses pour utiliser leurs voitures, en ajoutant un point d'exclamation, comme si c'était du vol sur le dos des pauvres! Oui, ils déduisent une partie le leurs dépenses automobiles (à partir de 3 immeubles je crois)... et c'est tout à fait normal! J'ai trois propriétés, situées à 75 km de distance. Je fais probablement plusieurs milliers de kilomètres annuellement pour gérer et entretenir ces propriétés. C'est tout à fait normal de pouvoir déduire les frais qui sont reliés à ces dépenses de transport directement reliées à mes propriétés.

Si je voulais faire du bénévolat, j'en ferais. Si je voulais donner de l'argent à des oeuvres de charité ou d'aide humanitaire, je le ferais (je le fais d'ailleurs, religieusement à tous les mois à Médecins Sans Frontières depuis 5 ans). La RCLALQ laisse sous entendre dans sa brochure que les propriétaires devraient être imposés sur leurs revenus bruts... sans déduire les dépenses... C'est insensé.

L'immobilier locatif, c'est un business

En résumé, leur traitement du premier mythe est complètement absurde. Posséder un petit plex, ou un grand, c'est gérer une petite entreprise avec des revenus, des dépenses, des problèmes, des risques, des opportunités, des profits ou des pertes. Je ne vois pas pourquoi le traitement fiscal réservé aux propriétaires devrait être différent de celui réservé à n'importe quelle autre petite entreprise. Les propriétaires qui s'enrichissent grâce à l'immobilier, ils en travaillent un coup. Ils prennent des risques.

Imposer un contrôle absolu et universel des loyers, ce serait d'encourager les propriétaires à cesser d'améliorer leurs propriétés. Je serais le premier à le faire. Personnellement j'investis en immobilier pour me construire un patrimoine sur le long terme. Il n'y a pas que des inconvénients à être propriétaire, au contraire! On en gagne une grande fierté, on apprend beaucoup, on rencontre plein de gens intéressants. Évidemment, si on gère bien nos propriétés et qu'on les achète au "bon prix", avec les augmentations de revenus au fil des années et un contrôle des dépenses, on va être gagnant financièrement. Et c'est tout à fait normal!

Vous en pensez quoi? Est-ce que je suis le seul à trouver absurdes leurs arguments?

18 commentaires:

  1. Certains locataires ne se rendent pas compte de ce qu'implique d'être propriétaire et croient que tout leur est dù... C'est pas facile, moi je viens de vendre mon immeuble pour m'acheter une maison à la place parce que j'était écoeuré de dealer avec mes locataire (Et j'ai les moyens d'habiter une maison à Montréal.) Bref, j'ai la paix.

    J'ajouterais que les taxes municipales (qui font augmenter le prix des loyers de façon minime par rapport à ce que ça coûte aux propriétaires) devraient être remplacés par une taxe d'habitation (comme en France et en Europe) et donc être facturé à chacun des citoyens d'une ville (pas juste les propriétaires). Moins cher mais tout le monde paie.

    Merci,

    Louis

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  2. Salut Louis,

    Pour ton 2e point, c'est déjà le cas ici au Québec. Les taxes municipales et scolaires sont facturés aux propriétaires, mais ces taxes sont ENTIÈREMENT transférables aux locataires lors des avis d'augmentation des loyers. Le formulaire de calcul de la Régie du logement tient compte de ça. Si tu as une augmentation de taxe de 300$ par année sur un plex, et que l'immeuble est 100% locatif, tu peux alors leur transférer le 300$ en le divisant entre les locataires. Ça sera pas beau quand les déficits des régimes publiques de retraites des fonctionnaires municipaux vont exploser... nos taxes vont augmenter... donc le prix des loyers des locataires.

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    1. Salut,

      Je ne pense pas que je puisse transférer les 4300$ de taxes à mes locataires à chaque année... Effectivement, lors d'une augmentation on peut en profiter pour augmenter les loyers mais ça marche juste lors d'une augmentation. Le proprio paie quand même la totalité des taxes municipales.

      Mon idée c'est plus de diviser ce montant total de taxes par logements (comme en France).
      Exemple: Immeubles 3 Appartements (4300$ de taxes) Donc 1000 par logement + 1300 pour l'immeuble. Le proprio paie 1300 (+ 1000 S'il habite un des appart.)

      Voilà

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    2. Ton 4300$ est déjà intégré dans le prix de tes loyers. C'est pour ça qu'avant 2011, il y avait un crédit d'impôt pour taxes foncières (Relevé 17 je crois) qu'on devait remettre aux locataires pour leurs impôts, car en réalité ce sont eux qui paient tes taxes.

      Évidemment, ça se peut que les anciens proprios n'aient pas augmentés assez leur loyers pour tenir compte des augmentations de taxes passés. Comme mon cher voisin que j'adore à Montréal, mais qui oublie à chaque année d'augmenter ses locataires...

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    3. Tu as raison. C'est entre autre pour ça que c'est difficile de rentabiliser un immeuble à Montréal.

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  3. Je suis présentement locataire, mais c'est le logement de mes parents, alors je paie un montant dérisoire et je ne suis pas de celle qui conteste les augmentations de loyer.

    J'ai lu rapidement la brochure et c'est vrai que c'est assez absurde à plusieurs niveaux, mais ils ont raison sur un point, c'est que beaucoup de propriétaires n'entretiennent pas leurs logements et ils haussent quand même les prix des loyers ET le prix de leur maison. Il y a beaucoup trop de plex à des prix exorbitants qui n'ont pas été rénovés depuis des dizaines d'années et les propriétaires pensent que le prix de leur maison de même que le prix des loyers peut quand même augmenter. Il faudrait comprendre qu'une maison peut perdre de la valeur si elle n'est pas entretenue, même si le marché est favorable aux vendeurs. Il ne faut pas penser qu'on peut acheter une maison et ne jamais s'en occuper en pensant que le prix va quand même augmenter. J'en ai visiter des plex dans le but d'acheter et j'en ai vu des cochonneries à des prix de fous et je ne comprend pas que les locataires paient ces loyers-là pour habiter dans des soues à cochons comme ce que j'ai vu. L'immobilier a un sérieux besoin d'ajustement et de rénovations surtout dans la grande région de Montréal.

    Merci!

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    1. Tu sais que souvent ce sont les locataires qui transforment les logements en soues à cochons.

      Il ne faut pas confondre vétusté avec soues à cochons.

      J'ai pleins d'exemples avec photos qui montrent comment un locataire peut laisser un logement sale.

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    2. C'est sûr qu'on peut appliquer la même règle à des propriétaires sans coeur aussi... faut pas prendre des extrêmes.

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    3. Un proprio sans coeur ne fait pas long feu en immobilier.

      S'il y a des soues à cochon sur le marché c'est parce qu'il y a un clientèle qui existe. Souvent, ce sont les seuls endroit qu'ils peuvent louer parce que le proprio ne fait pas d'enquête.

      Tu dois te poser les questions suivantes:

      Est-ce la faute du proprio s'il y a des crottes de nez collées sur les murs?

      Est-ce la faute du proprio s'il y a des céréales dans le plafonnier de la chambre à coucher?

      Est-ce la faute du proprio si le fond de la cuvette de toilette est recouvert de tartre?

      Est-ce la faute du proprio si le bain est rendu noir parce qu'il n'a jamais été lavé?

      Est-ce la faute du proprio si la cuisinière prend en feu car pleine de crasse?

      etc

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    4. Bonsoir,
      je suis d'accord de mentionner qu'il ne faut pas catégoriser comme cela. Des "Slum lords" condamnés pour insalubrités et non maintient des lieux, ca existe à Montréal. Aussi, des locataires qui ne savent pas vivre, ca existera aussi toujours.

      Je suis locataire en ce moment et sur le point de devenir proprio. Et mon proprio actuel, bien il ne fait pas le nécessaire car, il est cheap et paresseux. Je lui ai dit que son entretoit coulait et il m'a dit que c'était normal et que je devais faire ventiler l'entretoit. Ce n'est pas normal. Il ne doit pas avoir de ventilation dans l'entretoit entre un côté chaud et le côté froid. Sinon, la condensation se cré et ça coule.

      En plus du fait que les tuyaux de la cuisine gèle. Sans parler des installations mal faite des radiateurs que j'ai du refaire moi-même car, je voulais que ca soit bien. J'ai été entrepreneur en rénovation à mon compte et je peux dire, que je ne laisserai pas mes prochains logements dans des états pareils. Je vais investir avec ma conjointe de façon méthodique pour augmenter les loyers et qu'ils aient un logement adéquat.

      La morale de tout cela, je suis convaincu que des salauds et des personnes qui se fouent de tout est autant possible chez les propriétaires que les locataires.

      Merci.

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  4. Le document est rigolo, le premier point concernant le financement n'est même pas pertinent puisque la régie du logement ne tient pas compte des coûts du financement dans le calcul du prix d'un loyer.

    Ce n'est pas aux locataires de faire les frais de la bulle immobilière.

    Regardez le journal de la Corpiq de mai 2013, en page on montre que l'indice des prix des plex depuis 1993 est rendu a 300 alors ceux des loyers est de 150.

    Cela veut dire que les loyers devraient doubler pour justifier les prix des plx ou bien que le prix des plex diminuent de 50%.

    C'est plutôt les prix qui vont diminuer et non pas les loyers qui vont exploser.

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  5. Bonjour,

    Le présent débat est intéressant. La RCLALQ réclame un contrôle étatique dans l'immobilier locatif afin d'appuyer leur revendication fondamentale du droit au logement. Je suis d’accord avec eux sur ce point, se loger au Québec est une priorité et tous devraient avoir accès à un logement. La véritable question est de savoir si l’objectif poursuivi d’accroître le contrôle de l'État sur la gestion du parc locatif privé est le bon.

    Le Québec évolue dans un système économique hybride qui se situe entre une économie capitaliste fondée sur la liberté et les profits individuels (notion de « Swim or sink ») et un idéal social-démocrate prônant un concept « d’assurance collective ». Que l’on aime ou pas, des générations entières ont bâti ce système et bien que des corrections puissent lui être apportées, il n’est pas prêt de disparaître.

    Accéder à la demande de la RCLALQ dans sa forme actuelle aurait comme conséquence immédiate une dégradation rapide du parc locatif. Puisque les propriétaires n'auraient plus de contrôle sur les revenus, il s’ensuivrait une perte de confiance dans le système (et pas seulement dans l’immobilier). Cette perte de confiance engendrerait à son tour une hérésie économique qui forcerait les propriétaires à extraire le maximum de revenus sans investir un sou dans leur immeuble jusqu’à une impossible vente puisque les chances de profits se seront évaporées. La situation mènerait invariablement à une reprise étatique de l’immobilier locatif, et ça, personne ne veut que ça arrive!

    L’action pourrait s’orienter davantage du côté des différentes sociétés d’habitation (SHQ, SCHL et Offices d’habitation municipaux). Ces sociétés s’appuient sur des subventions pour offrir des logements à prix abordables et il est normal que les paliers gouvernementaux ne veulent plus y mettre un sou. Or, si les propriétaires privés génèrent des profits, les gestionnaires immobiliers professionnels en sont aussi capables. La mission de ces sociétés d’habitation pourrait être modifiée afin qu’elles s’autofinancent et qu’elles réalisent un partage de risque avec des actifs commerciaux (semblable à la lucrative filiale Invanhoé Cambridge de la Caisse de dépôt et placement) et résidentiels. En investissant dans un parc immobilier mixte où les locataires commerciaux et résidentiels « au marché » subventionnent les locataires « bénéficiaires », cela aurait pour effet de soulager les finances publiques et de permettre aux plus démunis d’avoir accès à des logements de qualité. Voilà, à mon sens, un combat positif et réalisable dans le contexte actuel et qui répond davantage à l’objectif de droit fondamental au logement. Il vaut mieux proposer des améliorations au système hybride actuel que de poursuivre une improbable quête qui favorisera un groupe au détriment d’un autre.

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    1. Pascal, vous pensez vraiment que le gouvernement peut s'occuper de gérer l'immense parc locatif au Québec ? Bien que votre style littéraire soit impeccable c'est rêver en couleur. Regarder l'état de nos routes, l'état de plusieurs HLM et les sommes qui y sont englouties à chaque année, la commission Charbonneau avec toutes sortes d'extras majeurs à gauche et à droite et j'en passe.

      Moi je vous dis que les investisseurs privés rendent une fière chandelle au Québec en prenant des risques et en investissant dans l'immobilier locatif car ils sont beaucoup plus productifs que le gouvernement ne pourra jamais rêvé d'être. Ils n'ont pas de syndicat qui garantit leur salaire/rétribution, ils n'ont pas de fonds de pension doré garanti par les impôts des contribuables, ils ne sont pas payés en temps supplémentaire lorsqu'ils font la gestion ou l'entretient de leur immeuble à la fin de leur journée de travail ou le weekend, ils doivent être disponibles en tout temps pour parer aux imprévus et je peux vous dire que bien qu'il arrive de s'en faire passer par des entrepreneurs ont est pas mal loin de la commission Charbonneau car quand c'est ton argent, t'en laisse pas trop passer comme ont dit et tu t'assures que le travail est bien fait.

      Regardez Cuba. Ils ont essayés de gérer de façon gouvernementale leur parc immobilier et vous voyez ce que ça donne comme résultat.

      Non, ce dont nous avons besoin au Québec pour améliorer le marché locatif pour tous ce sont les points suivants :

      - Délais plus courts à la Régie du logement et meilleur système pour documenter les causes et les individus concernés, particulièrement les profiteurs du système
      - Droit de demander un dépôt de sécurité pour garantir que le logement sera remis en état à la fin du bail
      - Droit d'exiger le numéro d'Assurance Sociale pour retracer les mauvais payeurs et les casseurs
      - Droit d'augmenter les loyers de façon "raisonnable" et en ligne avec l'inflation et les coûts réel de la gestion et de l'entretient de l'immeuble ce qui est loin d'être le cas actuellement.
      - Ne plus investir dans la constructions de nouveaux logement sociaux, mais plutôt subventionner les locataires à faible revenus en payant directement une partie du loyer au propriétaire. C'est beaucoup plus rentable et facile de subventionner 100 locataires à faible revenus à raison de 200$ par mois pendant une année que de faire construire un seul appartement 4 1/2 qui ne bénéficiera qu'une seule famille dans le besoin par exemple.

      En terminant, si plusieurs propriétaires n’entretiennent pas leur immeuble c'est parce que les règles actuelles leur sont tellement défavorables qu'ils ont perdu l'intérêt de le faire. Si le gouvernement ramenait l'équilibre entre propriétaires et locataires, je vous garantit que le parc locatif augmenterait significativement en qualité et en quantité.

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  6. @Pascal

    Plus du tiers des logements sociaux que comptent les Immeubles Val-Martin, à Laval, ont été désertés, notamment en raison de graves problèmes de moisissures. La mise en oeuvre d'un nébuleux plan de revitalisation se fait attendre depuis des années, au détriment des locataires qui restent et des nombreux Lavallois à faible revenu qui voudraient bénéficier d'un logement social.

    http://www.lapresse.ca/actualites/regional/201305/06/01-4647898-logements-sociaux-a-labandon-a-laval.php

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  7. @ "Anonyme7 mai 2013 15:26

    Un proprio sans coeur ne fait pas long feu en immobilier."

    ... suis-je la seule à avoir entendu parler de Claudio di Giambatista?

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  8. Tape DI GIAMBATTISTA dans http://www.jugements.qc.ca/

    choisir RDL

    Il y a 63 jugements.

    Dans le cas de CLAUDIO DI GIAMBATTISTA , les journalistes ont oublié de mentionner que des locataires ne payaient leur loyers.

    Ensuite, quelle sorte de clientèle va louer des soues à cochon?

    J'ai donné la réponse dans mon commentaire.

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  9. Gabriel Lemire17 mai 2013 à 00:10

    je pense que les locataires qui se sentent abusés de leur propriétaire devrait aller voir ailleurs comment ça fonctionne dans les autres provinces et pays.
    La Régie du logement est une institution qui fait un bon travail pour protéger les locataires sauf que d'un autre côté peut-être que son contrôle sur l'augmentation des loyers fait en sorte que plusieurs propriétaires ne vont pas injecter suffisament d'argent pour entretenir le parc immobilier qui se fait vieillisant au Québec.
    Les constructeurs vont aussi trouver plus rentable de construire des condos qui se revendent plus cher qu'un immeuble à revenu.
    Le tout au détriment des locataires.

    Moi je n'ai jamais lu dans des livres sur l'immobilier qui parlait de l'existence d'une instution comme la Régie du logement en dehors du Québec.

    Dans le fond, nos locataires sont peut-être chanceux !

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  10. Cela me décourage d'entrendre des groupes de pression qui ne voient qu'un seul côté de la médaille. Si on fesait ce qu'ils demandent pour protéger les locataires, eh bien la situation de ces fameux locataires s'en trouverait dégradée rapidement. Le vrai problème est que le coût pour batir ou rénover un logement montre sans cesse. Donc les "vieux" loyer peuvent être relativement abordable mais tot ou tard il faudra les rénover à gros frais. Je possède des logements et je les louerais volontier moins cher si mes frais étaient également plus bas. Tel que mentionné sur ce blogue, dans la région de Montreal, plusieurs plex ne sont même pas rentable. Le propriétaire paie pour louer. C'est donc que les locataires paient moins chère que le prix du "cost". Pourquoi ils chialent ? On s'insurge contre le prix élevé des loyer, mais cela ne dérange personne qu'un plombier ou menuisier facture entre 80 et 100$/h pour travailler dans un loyer.

    En passant, en terme économique, le logement social s'appèle un déplacement de coût. Donc, le mieu qu'on peut faire est de refiler la facture à quelqu'un d'autre, mais ce qui est certain, c'est que quelqu'un doit payer. On ne peut l'ignorer.

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