dimanche 5 octobre 2014

La magie de l'immobilier - La suite deux ans plus tard

Il y a deux ans et demi, j'écrivais le texte La magie de l'immobilier, un texte qui a eu beaucoup de succès sur mon blogue. Ce texte a même été repris, à ma surprise, par le Regroupement des Comités Logement et Associations de Locataires du Québec (RCLALQ) dans sa brochure Hausse des loyers et profits de l'immobilier: mythes et réalités, un document bien tortueux qui m'avait bien fait rire et auquel j'avais répondu dans l'article Le mythe du riche propriétaire immobilier.

Les commentaires sous l'article La magie de l'immobilier furent nombreux. Un lecteur y disait même:

"Son blogue va disparaître lorsque son château de cartes va s'écrouler sous le poids de ses dettes. C'est pour cette raison que je le suis, il est comme un canari dans une mine".

Un autre lecteur me disait un peu agressivement:

"Tu es le candidat parfait pour te faire lessiver. Tu es toujours en refinancement, ton équité réel doit être négative."

Mon château de cartes, deux ans plus tard

Le marché a certainement changé un peu depuis deux ans. Tout le monde s'entend là dessus. Les délais de vente sont plus longs. Les prix montent moins vite. Certains marchés comme les condos à Montréal subissent même des pressions à la baisse sur les prix. Pour les plex, ça se tient encore. Heureusement les prix ont cessé de monter en fou, je crois. Il n'y a plus de surenchère comme avant.

De mon côté, je suis très heureux de ne pas avoir écouté les oiseaux de malheur. Depuis le début 2012, c'est trois propriétés que j'ai ajoutées à mon parc immobilier: un chalet dans les Laurentides début 2012, un 6-plex en région fin 2012, et un 4-plex à Montréal au début 2014. Mine de rien, la valeur de ce parc immobilier est passée de 925 000$ à environ 2 050 000$ durant ce temps.

L'endettement a évidemment suivi également, de 730 000$ début 2012 à 1 551 000$ en 2014. Dans tous ces chiffres, j'inclus la partie équité et dettes de mon associé sur les immeubles que nous possédons en commun. Je l'inclus car je suis responsable de ces dettes là. Taux d'endettement: un peu en bas de 77% en 2014 comparativement à 79% en 2012.

Voici un tableau qui exclut la part de mon partenaire dans le parc immobilier, seule ma partie est représentée par les trois courbes des actifs, passif et bilan (équité). Les chiffres précis n'y sont pas, mais disons que chaque ligne horizontale équivaut à 500 000$. Les chiffres du passif inclut toutes les dettes: hypothèques, marges de crédit hypothécaires et normales, love-money.


De la chance et du jus de bras

Il y a eu un peu de chance et beaucoup de travail derrière ces succès. Pour la chance, mon premier 4-plex à Montréal a continué à prendre de la valeur, et oui comme le disait le lecteur sous l'article, j'ai continué à refinancer cette propriété pour en extraire l'équité. Je suis rendu avec une marge hypothécaire substantielle sur cet immeuble, qui me donne beaucoup de flexibilité pour faire d'autres transactions ou pour financer les travaux sur les autres propriétés à un taux d'intérêt ridicule.

Pour le côté travail… ouf. Il y a eu beaucoup de jus de bras dans toutes ces propriétés. De ma part, de la part de mon partenaire, de ma mère, des entrepreneurs, plombiers et électriciens. Nous ne comptons plus les week-ends complets passés à peindre, repeindre, insonoriser, détruire et reconstruire les logements. Ce n'est pas un travail passif l'immobilier avec des immeubles moins récents.

Les taux d'intérêts n'ont pas monté depuis 2012, j'ai même pu diminuer considérablement le montant des versements sur mon premier plex depuis février. En 2009 lors de l'achat, j'avais un taux de 3.89%, taux qui a monté autour de 4.17% avec les multiples refinancements. En février 2014, j'ai signé pour un 5 ans fixe à 3.39% avec la banque (je sais, j'aurais dû attendre, mais bon… ). Les oiseaux de malheur n'auront pas eu raison ici non plus.

Au bout du compte, nous nous retrouvons avec des immeubles de bien meilleure qualité et des loyers loués plus chers, avec de meilleurs locataires.

Nous n'avons pas fait évaluer la valeur des autres propriétés récemment. Nous le ferons pour un 6-plex en novembre de cette année car nous y sommes allés très fort avec des travaux majeurs depuis le printemps. La marge de crédit hypothécaire de cette propriété ne suffit plus à payer pour les travaux. Nous recevons constamment des félicitations des voisins pour ce que nous sommes en train de faire avec ce plex qui avait été grandement négligé par les deux anciens propriétaires. Un des plus beaux compliments nous a été dit la semaine dernière par la propriétaire voisine de ce 6-plex: "Messieurs, je voudrais vous remercier pour vos choix de locataires, nous avons enfin pu dormir cet été".

Mon château de cartes est encore debout et semble plus solide que jamais. Celui qui disait me suivre juste pour voir quand j'allais être lessivé devra attendre un peu encore je crois!

12 commentaires:

  1. félicitation! tu es une source d'Inspiration pour plusieurs personnes qui se sont lancées dans l'immobilier grâces à toi....j'espère que tu es également conscient de ça ;-) merci de la part de plusieurs personnes

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Merci! Si quelqu'un s'est lancé en me lisant, j'espère qu'il n'a pas lu que mes articles optimistes… il y a toujours deux côtés à la médaille!

      Supprimer
  2. Félicitation et effectivement je suis aussi très en accord avec le commentaire précédant.
    Bonne continuité.
    J'apprend beaucoup en te suivant.

    RépondreSupprimer
  3. Faut pas écouter les oiseaux de malheur comme tu dit ils sont juste jaloux car ils n'ont pas le même succès que toi, ils essayent de te décourager pour se remonter. Moi je te dit Félicitations et continu !

    RépondreSupprimer
  4. Vraiment super Steve, félicitation ! Dans la vie on n'a rien pour rien, il faut travailler fort et prendre des risques calculés.

    Je suis curieux. Fais-tu des "stress tests" sur ton parc immobilier pour évaluer divers scénarios économiques ? Genre hausse des taux hypothécaires, stagnation des loyers, hausse du taux inoccupation, car l'idée est de pouvoir garder ces immeubles à long terme même durant les années de vache maigre.

    Comment gères-tu ces risques ?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour,
      Oui, avec mon fichier PLEX, je fait ces tests au moment de l'achat avec divers scénarios et je joue avec les variables. Ce n'est pas fait de façon très scientifique par contre. Je joue avec le taux d'intérêt, l'augmentation (ou la baisse ) de la valeur, l'augmentation des loyers, taux d'inoccupation, etc. Je regarde l'effet sur le cash-flow et sur le taux de rendement. Souvent, je constate que les deux facteurs les plus importants seront les taux d'intérêts et l'augmentation des loyers (aussi l'inflation). J'essais aussi d'être un peu pessimiste: je mets toujours l'augmentation des loyers plus faible que le taux d'inflation.

      Supprimer
  5. Félicitation pour ta percévérance et ta détermination. Je suis exactement dans ta situation...et ces oiseaux de malheurs je les ai jamais écouté...et ce depuis 10 ans.... Une des clés du succès est justement d'utiliser ces commmentaires comme une source de motivation à se prouver et leur prouver le contraire. Les gens négatifs n'ont qu'une chose en tête....décourager ceux qui osent...car eux...ils n'ent sont pas capable....
    Félicitationbet longue vie a ton blogue et tes investissements!
    William P.

    RépondreSupprimer
  6. l'immobilier locatif ne joue pas sous les memes règles que les maisons/condos puisque c'est tes loyers qui doivent payer l'hypothèque et les dépenses au minimum, se loger est un bien essentiel...dit toi que si ca va mal pour les proprios locatifs c'est que c'est désastreux pour les locataires, peut-etre d'ex-proprio de condos, qui ont été constraint de vendre et qui n'auront d'autres choix que de louer ton logement

    RépondreSupprimer
  7. Bonjour à tous, Steve, je suis à lire tes articles depuis le début et je t'admire toi et tous ceux comme nous qui achètent de l'immobilier aujourdhui. Nous les payons tous cher et devons dealer avec tous ces défis qui sont l'incertitude, le risque, notre travail, notre famille, nos activités, notre santé, etc.. De plus nous devons être des gestionnaires et de bons négociateurs car aujourdhui les locataires sont très informés et ont la RDL à leur porté de main, donc les conflits potentiels sont très présents. Et tout ça pour à la fin arriver break even $$$. Cependant dans 10 ans par exemple, nous les jeunes investisseurs immobiliers qui avons tous pris ces risques de construire un château de cartes, allons être bien avec nos milliers de $$ de revenus qui nous aideront à voyager et à profiter de la vie!
    En somme Steve et tous ceux comme nous jeunes investisseurs immobiliers, ne lâchons jamais et continuons d'acheter, gérer et vive le succès.

    RépondreSupprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...