mercredi 15 octobre 2014

Cinq trucs pour louer vos logements rapidement. Je n'utilise jamais les trucs 3 et 5!

Louer rapidement un logement vacant n'est pas toujours facile, surtout quand on s'éloigne des grandes villes ou en dehors des périodes de pointe pour la location,comme le 1er juillet au Québec. Une petite réflexion s'impose à ce sujet.

Voici cinq trucs pour louer vos logements rapidement. N'hésitez pas à m'indiquer vos autres trucs dans les commentaires sous le texte.

1) Avoir des annonces attrayantes avec des photos claires 

Une annonce sur Kijiji sans photo? Vraiment? Si j'étais moi-même à la recherche d'un logement, je n'appellerais pas un propriétaire qui n'a pas pris la peine de mettre des photos du logement en question. Ou qui écrit une publicité avec 25 fautes à l'intérieur d'un paragraphe! Je ne suis pas parfait en français, mais un effort minimum de qualité s'impose. Imaginez si McDonald, Apple ou Le Cirque du Soleil annonçait de la publicité pleine de fautes et avec des images pas attirantes…

Attirant non? Mieux vaut s'abstenir que de publier une telle photo dans nos annonces. 

Note aux courtiers immobiliers: ce principe s'applique aussi dans le cas des courtiers inscripteurs. Arrêtez nous les gros plans sur le sofa vert des années 1960, ou une image floue, c'est l'immeuble qu'on veut acheter, pas le sofa…

2) Être disponible rapidement pour les visites

Quand un candidat veut visiter un logement, souvent c'est le jour même ou le lendemain. C'est souvent inutile de fixer un rendez-vous 5-6 jours d'avance. Déjà que la moitié des candidats ne se pointent pas aux rendez-vous fixer, les chances diminuent plus le délai de visite s'allonge.

Assurez-vous de prendre en note leur nom complet et numéro de téléphone dès le premier appel, et essayer d'en savoir le plus possible sur le candidat. C'est votre premier filtre. Ensuite, un petit tour sur Google, Facebook et LinkedIn pour voir si les résultats concordent ou voir le style du locataire… C'est fou ce qu'on peut y découvrir!

3) Accepter les chiens

Ah les beaux petits chiens,  beaux, propres, qui ne jappent JAMAIS, selon les candidats-locataires. Ma politique au sujet des chiens est stricte: NON. Pourtant, il y a énormément de candidats sérieux, mais propriétaires de chiens, qui aimeraient louer mes logements. Je suis persuadé que j'augmenterais mon taux de location en région, où la location est plus difficile, en acceptant les chiens. Ce serait probablement au détriment d'autres problèmes à gérer par contre, comme les plaintes des voisins, et la dégradation accélérée des logements dans certains cas.

Moi et ma princesse. Il n'y a que moi qui peut avoir un
chien dans mon immeuble… Privilège proprio! 
Une solution serait d'avoir un immeuble où tous les logements peuvent avoir des chiens et de louer à un prix plus élevé, par exemple 25$ de plus avec chien. Depuis quelques mois, je ne compte plus le nombre de candidats que j'ai refusés dès le premier coup de fil à cause de leurs amis canins.

4) Faire l'enquête de prélocation rapidement

Si le candidat est intéressé après la visite, il faut impérativement lui faire signer une demande de prélocation dans laquelle le candidat s'engage à signer le bail dans un certain délai après l'acceptation de son dossier. Ne tardez pas à faire vos enquêtes, sinon le candidat risque de changer d'idée. Avec un outil comme Proprio-Enquête de la CORPIQ, une telle enquête se fait en ligne en quelques minutes pour l'enquête de crédit.

Ensuite, direction jugements.qc.ca pour voir si le candidat a des dossiers à la Régie du logement du Québec ou autres dossiers juridiques. Un coup de fil à l'employeur aussi (n'appelez pas le numéro que le candidat vous a donné, prenez le numéro en ligne sur Internet et demandez à parler aux ressources humaines). Vous pouvez toujours appeler le propriétaire actuel également, quoique j'ai de gros doutes qu'ils disent la vérité. Si un proprio veut se débarrasser d'un locataire, il ne vous dira que le strict minimum nécessaire. Oups, je me confesse ici, j'ai déjà fait ça… Insistez et posez des questions précises au propriétaire actuel.

5) Accepter les candidats fumeurs

Sur 19 logements en cette fin 2014, il ne me reste que un seul locataire fumeur. Il était déjà dans la propriété quand je l'ai acquis ce printemps. Et je suis strict sur ce point. Tu peux être fumeur, mais tu devras fumer dehors. Pas sous le ventilateur de la cuisine.

Cette politique a pourtant un gros désavantage pour moi. En région, probablement plus de la moitié des appels (via la pancarte sur la rue) sont des gens qui sont fumeurs. J'ai un logement vacant depuis juillet, il serait déjà loué si j'avais accepté un fumeur. Évidemment, sur les annonces en ligne, c'est clairement écrit que les logements sont strictement non fumeurs.

Laver un logement au TSP pour enlever la nicotine… not fun.

La fumée de cigarette, sans même parler des effets sur la santé des gens, posent de sérieux problèmes dans les vieux immeubles. La fumée circulent d'un logement à l'autre. Je l'ai déjà vécu moi-même avec mon premier logement. Je le savais tout de suite quand le locataire du dessous s'en allumait une comme on dit. Je le vis présentement où j'habite. Quand mon voisin (immeuble à côté, mais jumelé) s'en allume une dans son bureau, je le sens chez moi dans mon bureau! Il doit y avoir des craques dans les murs mitoyens. Pour un proprio, ce sont des plaintes de locataires à gérer pour les odeurs, pour les mégots de cigarettes jetés dans l'entrée commune. Mais surtout, c'est la désagréable tâche de devoir laver les murs gommés de nicotine après le départ du locataire fumeur…

Pourtant, il y a là une occasion pour ceux qui le désirent: accepter qu'un logement soit fumeur avec une surprime sur le coût du loyer…

8 commentaires:

  1. Pour moi le départ c’est la mise en marché du logement, une belle annonce claire, ultra détaillé, bien écrite, attrayante et vendeuse, des belles photos, une dizaine…

    Mes annonces sont tellements précises que j’élimine 85% des candidats avant même qu’ils n’osent appeler. À date je loue en 2-3 jours max. Des logements assez cher quand même, donc oui c’est possible de louer à des bons locataires à bons prix...

    Je regarde à chaque jour les logements à louer, pour toujours connaître mon marché, et souvent je vois des annonces tellement atroces, il y en a qui l’ont vraiment pas l’affaire comme on dit !!!!! Ce sont des proprios qui n’ont pas le sens de la gestion selon moi, probablement des vieux proprios blasées, déconnectés des réalités d’aujourd’hui.

    Les chiens, no way, ni les fumeurs non-plus, jamais mis de pancartes pour louer, j’aime pas cette méthode, mais c’est un choix perso...

    « Proprio enquête » c’est une obligation, ceux qui ne connaissent pas ca et ne sont pas membres CORPIQ manquent quelque chose. Tu demandes un dépôt remboursable de 25$ à la signature pour l’enquête de crédit, la tu vois le sérieux du locataire. Tu mentionnes que le premier mois est payable à la signature du bail, encore la tu vois les paumés…

    Lors des visites, comme Steeve dit, pas question de faire visiter 2-3 jours plus tard, surtout si la personne a l’air fiable, si tu retardes, il va aller visiter un logement d’un compétiteur, donc la journée même ou le lendemain maximum. Il faut aussi être vendeur au moment de la visite, en apprendre le plus possible sur le candidat, accentuer les points positifs du logement et de l’immeuble.

    Vite de même c’est ma manière de procéder, et ca fonctionne merveille.

    J’ai deux immeubles, un 4 et un 6 logements, j’habite dans le 4, à date j’ai juste loué dans cet immeuble, et disons qu’en étant proprio occupant, je suis encore plus minutieux au choix du locataire, le dernier logement qu’on a rénové a neuf, j’ai fait 6 visites la même journée et j’ai choisis le locataire, faut juste savoir comment amené et manipuler la chose, j’ai même créé une surenchère :)

    Au printemps je vais surement avoir à louer dans l’autre immeuble, j’ai hâte de voir, mais je vais être aussi sévère, mais un peu plus détaché vu que j’habite pas l’immeuble…

    Louis

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je me demande dans quel secteur pour être capable de louer un appartement en 2 ou 3 jours?

      Pour louer aussi rapidement, les logements doivent être collés sur une station de métro, être dans un quartier "animé" ou il y a de l'action et en bas du prix marché.

      Supprimer
  2. Les trucs c'est bien dans la mesure qu'il y a de la demande locative.

    Or en ce moment le marché est mort, car il est écrémé par la folie des condos que l'on construit tout partout.

    Les unités non vendues, sont loués. Dans certains quartiers jusqu'à 50 % des condos sont devenus des unités locatives. L'effet est dévastateur pour les logements locatifs car on se fait siphonner les locataires qui ont le plus d'allure.

    Dernièrement, j'ai failli de louer le même appartement à deux reprises. A chaque fois le locataire a changé d'idée après avoir été accepté et la location est donc tombé à l'eau. J'ai même offert un mois gratuit, mais cela n'a rien changé puisque l'autre proprio en a fait autant!.

    J;ai même essayer de mettre un mois gratuit dans une annonce pour voir s'il cela allait faire déborder la boite de courriel. Résultat, aucun impact, cela veut dire qu'il n'y a pas de demande. D'ailleurs, je surveille les annonces d'un autre proprio dans mon secteur qui annonce ces logements avec un mois gratuit, résultat l'annonce est toujours là et il en a même rajouter d'autres!

    La situation est donc grave et les proprio qui vont déroger à leurs critères afin de remplir leur immeuble vont le regretter amèrement car ils risquent de perdre leurs bons locataires et accentuer leur problèmes de locations.

    J'ai plusieurs vacants, mais au moins l'immeuble est d'un calme absolu et libre de problèmes. Vaut mieux un logement vide que de le louer à n'importe qui. Ceci est valable si on peut supporter la perte de cash flow, sinon c'est le début de la fin.

    RépondreSupprimer
  3. @Incubus: je suis de Québec, écoute, je crois que les beaux logements rénovés se loue bien, à date j’ai loué 3 fois, 2 fois le même logement (le téléphone sonne le jour même de l’annonce) et l’autre ensuite (qui est un sous-sol en plus, mais avec d’immenses fenêtres), les deux sont rénovés à neuf et moderne, dans un immeuble hyper tranquille (le plus bruyant dans le fond c’est nous avec nos enfants mais on fait très attention)

    Ce sont des 31/2 à 670$ chauffé, donc des personnes seules, sans accès à la cour, et un des deux n’a pas de parking en plus :) le prix est quand même élevé pour cette grandeur de logements, je suis du secteur Limoilou, quartier Maizeret pour ceux de Québec qui connaissent, collé sur D’estimauville qui est en train d’être revitalisé au complet, dans 4-5 ans ca va être TOP...

    Les logements que je vois qui ne se louent pas, bizzarement sont pas cher, mais ils sont à chier, dans des immeubles à chier, avec une clientèle à chier. Certaines personnes cherchent des beaux logements, et ne veulent pas avoir des voisins tout croches, et ils sont prêt à payer pour cela. Tout a un prix.

    Pour les condos locatifs à louer, dans mon coin c’est quand même cher, pas tout le monde qui veut payer des 3 1/2 a 850$ rien d’inclus et des 4 1/2 à 950$ rien d’inclus...

    Comme je disais, mon vrai test sera au printemps avec mon autre immeuble de 6 logements, il est hyper clean aussi, curetage complet en 1994, bien divisé, je vais surement en avoir 2-3 à louer, j’ai hâte de voir, les locataires sont relativement jeune et ca fait 3-4 ans qu’ils sont la, je prévois donc des départs.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Tu devrais savoir que la ville de Québec est largement avantagée par rapport au reste du Québec.

      Par exemple, le taux de chômage est en bas de 5% et le taux de BS est aussi en bas de 5%. A Montréal, c'est toute une autre paire de manche.

      Le taux de chômage est autour de 10% et le taux de BS est aussi autour de 10%. Ensuite, les salaires à Montréal sont inférieurs car ils ne sont pas dopés par des emplois blindés du gouvernement du Québec . Et en plus Montréal perds des habitants qui s'exilent en banlieue pour acheter des maisons ou même des condos moins chers.

      Tu as des statistiques ici : http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/profils/region_06/region_06_00.htm


      Supprimer
  4. Tant mieux pour nous alors !!!!

    RépondreSupprimer
  5. J'ai également un 6 près d'Estimauville (Monseigneur Gosselin), j'ai jamais eu de difficulté à louer ( 4 1/2 ) entre 610 et 725. J'ai bien hâte de voir le coin dans 4-5 ans, selon plusieurs ça va changer beaucoup, mais pour l'instant il y a pas mal de "pucké".

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Les puckés, on les laisse aux bloc miteux et aux proprios qui louent des 3 1/2 a 475$ pis des 4 1/2 à 550$, mais c'est parfait comme cela, la clientèle visé se place aux bons endroits...

      Supprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...