lundi 27 mai 2013

Location à court terme d'un appartement, illégale?

Coup de tonnerre depuis quelques jours à travers le monde, dont au Québec, à propos de la location à court terme d'appartement. Nul autre que moi-même je mentionnais sur Facebook, il y a moins de deux semaines, à quel point j'étais enchanté de pouvoir louer un appartement à Montréal pour quelques nuits via le site airbnb.com, pour 60$ la nuit.

Ça fait plusieurs fois que j'utilise les services de ce site. Je l'ai fait ici, au Québec, de même qu'en France à deux reprises. Moins cher qu'une nuit d'hôtel et plus confortable. Idéal pour un séjour de travail dans une autre ville.

Voici le commentaire que j'ai posté sur Facebook il y a quelques jours à peine:

"hum... je suis de passage à Montréal pour le travail et je me suis loué un magnifique petit appartement sur Airbnb dans le quartier Rosemont, dans un plex identique au mien (et il est moins bien situé que moi). Un appartement rénové, comme ceux que je possède à Montréal. Loué à 60$/nuit... Ça me donne soudainement des idées... Le propriétaire a 20 nuits de réservées au cours du prochain mois, ça fait un super revenu pour un 3 1/2 dans un demi sous-sol!!!"


Location à court terme et les obligations du propriétaire.

Lors d'une discussion avec le propriétaire ci-haut mentionné, je lui ai dit que j'aimerais pouvoir faire le même type de location avec un de mes appartements mais que j'avais un doute sur la légalité de la chose au niveau fiscal. Je ne pensais pas que j'avais autant d'influence sur les événements à venir... 

Légale ou illégale la location à court terme ?

En bref, c'est légal... tant que les propriétaires s'y prennent de la bonne façon! Ce que très peu semblent faire! J'ai recensé plusieurs articles de journaux datant de 2010 qui parlaient déjà de cette pratique.

Le journal Les Affaires soulignait en août 2012 que la vaste majorité des propriétaires le font de façon illégale. En effet, un propriétaire doit détenir un permis du ministère du Tourisme afin de pouvoir louer légalement un appartement pour une période de moins de 32 jours. 

À moins que je me trompe, mais lors d'une location pour une période plus courte, les propriétaires doivent aussi détenir un attestation de la Corporation de l'industrie touristique du Québec, la CITQ, qui viendra classifier votre appartement (nombre de soleils ou d'étoiles). J'ignorais l'existence de cet organisme jusqu'à ce que je parle récemment, sans le savoir, avec la présidente de cet organisme! Je lui disais que j'aimerais louer mon chalet pour du court terme. C'est là qu'elle m'a demandé si j'avais une attestation du CITQ... Comme cette présidente s'adonne à être ma belle-soeur, j'ai intérêt à le faire si je continue ce projet de location à court terme!!!

Le propriétaire doit également obtenir un certificat d'autorisation d'usage de sa municipalité et payer les taxes au gouvernement sur les revenus de location. 

Une autre surprise guette les propriétaires, un ajustement de leurs taxes foncières municipales! Maxime Bergeron de La Presse rapportait en 2010 dans l'article Montréal vise les gîtes touristiques illégaux que comme il s'agît d'une activité à caractère commercial, il faut payer un impôt foncier commercial... Je trouve ça un peu exagéré, mais bon... 

Le propriétaire devra également aviser ses assurances, et ceci peut être assez couteux. Je me souviens d'un coup de fil passé à mes assurances en 2012 pour leur demander combien il m'en couterait si je mettais mon chalet en location à court terme. Résultat: presque quatre fois plus cher que si je ne loue pas la propriété!!! Sans aucun doute, il en sera de même pour la location à court terme d'un appartement. 

Avoir le gouvernement à ses trousses

La semaine dernière, un tribunal de New-York a reconnu coupable un propriétaire qui louait un appartement sur airbnb. Le propriétaire a dû payer 2100$ d'amende pour ne pas avoir obtenu les permis nécessaires à la location à court terme. 

Ce matin, La Presse rapporte que Québec s'en prend aux gîtes illégaux et parle de airbnb.com. Moi qui avait commencé à écrire le présent article il y a une semaine, je ne pensais pas me faire nourrir autant par l'actualité! 

C'est un travail à mi-temps

Pour avoir été moi-même locataire d'appartement à court terme, je peux témoigner que les propriétaires en travaillent un bon coup. Ils répondent souvent sur le champ à toute demande d'information. Ils doivent nettoyer, réparer, entretenir les appartements. Ils doivent s'assurer de bien accueillir les visiteurs et répondre à leurs besoins durant le séjour. 

Évidemment, ça peut en valoir le coup financièrement. Plutôt que de louer un 3 1/2 à 700$ par mois (je pense à un de mes appartements qui se prêterait parfaitement à ce type de location), il est possible d'aller chercher autour de 1300$ ou 1400$ par mois. 

Il y a du pour et du contre dans cette pratique. Malgré toutes ces contraintes, j'aimerais l'essayer.  Pensez-vous que ça en vaille le coup de se conformer à toutes ces exigences légales afin de louer via les sites comme airbnb? Utilisez-vous ce site ou aimeriez-vous faire de la location court-terme?

Je lis beaucoup de blogueurs Français, dont un en particulier qui traite de ce sujet, Passion-Locatif de Ludovic Matten. Ludovic a récemment publié un livre sur le sujet. La terminologie est différente de celle du Québec, mais le livre semble enthousiasmer ceux qui l'ont lu. Je pourrai vous en reparler bientôt car Ludovic a eu la gentillesse de me faire parvenir son bouquin pour que je le lise. Je pourrai comparer la pratique de la location court terme là bas avec ce qui se fait ici. 

20 commentaires:

  1. Bonjour Steve,

    Premièrement, je suis un lecteur assidue de tes articles et commentaire depuis plusieurs mois, bon travail.

    Je suis plutôt nouveau dans le domaine mais en ce qui me concerne la location d'appartement à courte durée me parait ne pas en valoir la chandelle. Les revenus ne sont pas si attrayant et il y a une certaine lourdeur administrative qui entre en ligne de compte en plus des frais versus les revenus car il ne faut pas oublier que ton appartement si tu le loue à 20 personnes différentes dans le mois tu va devoir faire ou faire, faire le ménage 20 fois dans le mois donc encore des coût supplémentaires.

    Pour ce qui y est du chalet, aspect que je regarde actuellement. Pour moi il y a plus d'avantages financiers et fiscaux. Une résidence secondaire demande le même entretien que la résidence principale mais sans aucune déduction fiscale en bout de ligne, du moins je crois. Au niveau financier c'est beaucoup plus intéressant car dépendamment de la localisation et de l'utilisation que tu compte en faire les revenus peuvent être très intéressant. L'été passé j'ai louer deux chalets un à St-Donat et l'autre à Lac-Aux-Sables. Le coût Total pour les deux semaine 2000$ soit 1000$ par semaine. Si ton chalet est situé dans les Laurentides ou en Estrie donc location possible en été et en hiver le potentiel de location est très intéressant ( ski et lacs. Donc tu peut passer toutes tes dépenses d'entretien sur les revenus en plus de faire payer l'hypothèque par les autres. Il reste à payer pour le ménage et l'entretien mais à toutes les semaines ou les deux semaines.

    Bonne journée

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  2. Avec tous les frais que tu viens de décrire, il semble que les seuls qui vont faire de l'argent sont les gouvernements.

    Il ne faut pas se leurrer, Montréal n'est pas Paris.

    La saison touristique est très courte (juin à septembre). On parle donc de quelques mois.

    Pour éviter tous ces tracas, il semble que la solution est de loué l'appartement pour 32 jours minimum.

    Tu peux donc viser une clientèle vient passer des vacances de plusieurs semaines à Montréal.

    Si tu fais un bail de 6 semaines ou plus et que le locataire te fait une lettre de non renouvellement, alors je crois que tout est légal.

    Il serait donc possible de louer ton appartement par bloc de 6 semaines ou plus durant la saison haute sans avoir tous les gouvernements à tes trousses.

    Tu pourrais vérifier avec la Corpiq si cette méthode est conforme aux lois.

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    1. Oui peut-être.

      Mais je pense que ton hypothèse de départ est fausse. Énormément de personnes viennent à Montréal pour le travail, que ce soit pour quelques jours, un jour, deux jours, etc. et désirent avoir un "chez eux" pour cette durée. C'est ce que je faisais quand j'habitais Québec et que je venais à Montréal pour une semaine de travail: je préfère un appartement à un hôtel. Il y a une bonne demande pour ce type de location. Plusieurs personnes par exemples qui viennent de partout au Québec à Montréal, pour un week-end. Les taux de location sont assez biens généralement... ce n'est pas juste un truc de touriste.

      J'avoue que c'est bien moins de trouble de louer au mois (32 jours ou plus).

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    2. C'est à toi de voir. Il faut que que tu fasses une analyse des revenus et des dépenses auxquels se rajoute la paperasserie gouvernementale et toutes les taxes et règlements.

      Si ton appartement est très bien situé avec des services comme métro et des épiceries alors cela devrait aller. S'il y a un espace de stationnement alors c'est encore mieux.

      Evidemment, l'appartement offert doit être meublé.

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    3. Et pourquoi ne pas effectuer 1 seule location par mois, parfois les gens ne viendront que 1-2-3 semaines, mais cela reste dans la légalité? Si on imagine des nuitées d’hôtel à environ 200$/nuit(dans les centres touristiques), 1 couple avec enfant serait bien prêt à payer minimum 2000$ pour une dizaine de jours dans un condo tout équipé!

      J'ai moi même ce type d'appartement et je cherche le moyen de rendre le tout légal tout en étant rentable voire lucratif!

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    4. Non, vous n'avez pas saisis. Pour louer un appartement pour une durée de moins de 30 jours, ça prend un permis. Si tu loues une semaines par mois, c'est 7 jours, donc moins de 30 jours. Ça te prends un permis.

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    5. Mais si tu loue 1-2 semaines en faisant un bail de 32 jours? Il faut simplement que le locataire comprenne la façon de faire et ne se sente pas lésé, mais ca devient légal à mon avis...

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    6. Mais tu pourras pas annoncer ça dans tes sites web.

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    7. Non en effet, tu dois mettre un prix au mois. Ou encore mettre "prix sur demande" et les gens t'écriront 2x plus. Mais lorsque la durée est assez intéressante, tu prends le temps d'expliquer au locataire la problématique et très souvent ils sont quand même intéressés à louer. Dans mon cas, le permis n'est pas une option parce que l'immeuble est situé dans une zone résidentielle et les permis ne sont attribués que pour du zonage commercial. Je cherchais à avoir un avis de plus, parce que la problématique "légale" de la ville devient de plus en plus oppressante.

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  3. J'ai une amie qui s'est construit une annexe à sa maison pour la louer comme gîte (Longueuil proche du Métro). Elle a fait toutes les démarches et ça fonctionne bien. Même si ça coute un peu plus cher (que d'être dans l'illégalité) ça reste quand même payant.

    Si je ne me trompe pas, toutes les charges et taxes sont déductibles (Frais d'opération...). En plus, elle est travailleuse autonome, j'imagine donc que ça lui permet aussi de faire des déductions supplémentaires.

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  4. n'est-ce pas difficile de louer a 20 personnes dans un mois? Il me semble que c'est un travail à templs pleins.

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    1. Mais non, pas du tout. Tout se fait en ligne pour la mise en location. Et la plupart des gens louent pour plusieurs jours. Je loue fréquemment des appartements via ce genre de sites, parfois ici au Québec, je l'ai fait en France, en République Tchèque et en Asie. Pour des séjours de travail ou de vacances entre 4 et 10 jours. Il faut laisser l'appartement propre, par exemple dans le dernier appartement, je devais moi-même sortir les poubelles le dernier jours, et mettre toute la literie dans la laveuse. Le proprio passe laver les planchers au besoin, partir la laveuse et refaire le lit. Quelques heures de travail par semaine.

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  5. Je travaille en assurance de dommage et je vous conseille fortement de ne pas louer des appartements à court terme à moins d'avoir specifier cette activité à votre assureur. Très peu d'assureur prend ce genre de risque et le fait de na pas déclarer cette activité peux faire en sorte qu'il ne paieront pas en cas de sinistre. Faites le test ... contacté votre assureur et vous aller voir la réponse.

    Merci pour les articles et le bloques.

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  6. Ca devient pénible d'habiter au Québec ! A moins d'être soit, un Bs, un chaumeur qui fait du skidoo tout l'hiver ou un retraité à prestations déterminée... Décourager ceux qui se lèvent le matin pour faire quelque chose d'intelligent ne peux que mal finir pour tout le monde.

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  7. Salut, J'ai un chalet en Estrie depuis mai 2013. L'ancien proprio louait par l'entremise de Airbnb et c'est ce que nous avons fait également. C'est hyper facile à gérer, pas d'argent à manipuler, airbnb garde un frais de service de 3% et dépose le reste dans ton compte. De mai à octobre le chalet était loué continuellement. Nous avons du ménage à faire, oui, mais nous exigeons un dépôt de sécurité de 500$ que airbnb retient 2 jours après le départ et qui est remboursé au voyageur si je ne déclare pas de bris (que ce soit pour une location de 2 nuits ou 30 nuits). De cette façon les gens ont tendance à prendre soin de la place. Malgré près de 30 réservations, je n'ai aucune expérience négative. Tu as le loisir d'accepter ou de refuser les réservations après avoir discuter avec les gens. Pour ma part, le chalet est petit et le ménage prend environ 1 heure. Je laisse l'endroit super propre, les gens l'apprécient. Nous avons jusqu'à maintenant des revenus de près de 12000$. Nous déclarons nos revenus car nous avons beaucoup de dépenses reliées au chalet. Cette année nous n'aurons pas le loisir de verser un surplus pour payer l'hypothèque plus rapidement mais nous calculons que dans deux ans le solde se mettra à dégringoler rapidement, en tout cas on le souhaite ! Les frais reliés à la location sont : accréditation de la CITQ (255$/année, taxes d'hébergement de 2 ou 3$ la nuitée selon la région touristique (nous en Estrie c'est 3$) et il faut que je m'informe sur la tps/tvq si je dois la payer mais je ne crois pas. Donc en résumé; CITQ et taxes = environ 1350$ si je loue 365 nuits et je peux déduire tout ; taxes municipales et scolaires, hydro, intérêts hypothécaires, rénos, assurances, câble, téléphone, wifi, etc. En terminant, il faut avoir de bonnes assurances c'est nécessaire, dans notre cas 165 $ /mois.
    Nancy

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    1. Bonjour Nancy,
      Je suis curieuse; quelle compagnie a accepté de vous assurer? Je cherche et cherche encore, et ne trouve rien...
      Merci!
      Ariane

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    2. Je cherche également une compagnie qui assure des locations à court terme....les estimés que j'ai obtenu étaient extrêmement cher....on me parlait de $20,000 par an pour un quadruplex a Montreal.

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  8. Le problème dans tout ça c'est la liberté des individu à acheter et vendre comme bon leur semble, que des taxes soient appliquées par la suite ça semble normal.
    Mon problème est quand on commence à entendre parler de Lobby touristique pour couper les ailes d'un très beau service:
    http://fr.canoe.ca/argent/planifier/budget/archives/2014/05/20140513-152546.html
    Où on compare les personnes mettant à disposition leur bien à de véritable pirate.
    Alors que lorsque l'hébergement est gratuit ou pour des étudiants on ne dit plus rien.

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  9. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  10. Puis, 4 ans plus tard ... avez-vous tenté l'expérience ? Votre bilan ?
    Je fais les même démarches ... et je trouve peu / pas de bilan !

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