lundi 13 janvier 2014

Rénovation et augmentation du loyer

Un locataire quitte son appartement. Le propriétaire effectue quelques travaux pour rafraîchir l'endroit, augmenter le prix et trouver un nouveau locataire.

Scénario normal vous direz-vous, n'est-ce-pas? Eh bien, dans certains cas et dans certains secteurs, ce n'est pas toujours aussi simple que ça. L'immobilier, c'est plus que d'appliquer la formule 1 + 1 = 2. Parfois, il faut s'ajuster à la réalité de son marché. Parfois, 1 + 1 = 1.

Départ de locataires - opportunité d'augmenter le loyer?

Au début août, un jeune couple de locataires m'annoncent qu'ils se séparent et qu'ils désirent quitter leur logement, bien qu'ils aient renouvelé le bail au printemps, et ce jusqu'en juillet 2015. Quand ils sont arrivés en 2012, leur loyer était de 618$ par mois. Ils ont accepté mon augmentation de l'hiver dernier à 623$. Le logement est situé au deuxième étage de mon 5-plex à Joliette. Un grand appartement de 1000 pieds carrés, avec d'immenses pièces principales.

Gigantesque chambre principale - avec tapis.

Cuisine démodée, vieilles armoires et prélart.
Cuisine - vieilles armoires et prélart.
Donc début août, ils me demandent si je serais prêt à les libérer de leurs obligations par rapport au bail. Sans même que je ne le demande, ils proposent de me payer trois mois de loyer en compensation de leur départ hâtif. J'hésite, puis j'accepte en me disant qu'au pire des cas ça va me prendre deux ou trois mois relouer ce logement… et qu'au mieux, je le relouerai tout de suite, en empochant un double loyer!! Lunettes roses…

Leur départ est arrivé à une mauvaise période pour moi, je venais de quitter pour un périple de 8 semaines autour de l'Afrique pour le boulot. Mais j'ai des gens de confiance qui peuvent faire visiter et faire signer le bail. Pas de problème alors.

Il y a eu deux ou trois visites du logement en août. Une candidate était prête à le louer, mais à lamentablement échouée lors de mon enquête de prélocation. Mieux vaut un logement vide que mal loué, me dis-je.

Puis, suite à une visite de ce logement avec des candidats, mon partenaire sur le 6-plex me dit: "Steve, ce logement a l'air sale. Il a du potentiel, mais le premier coup d'oeil n'est pas bon. Le plancher de la cuisine est affreux." Je ne pouvais qu'être d'accord avec lui pour le plancher. Et pour la peinture dans la moitié de l'appartement qui devait dater des années 90s. Je retire donc le logement du marché vers la fin septembre ou le début octobre. Je n'avais pas le temps de m'occuper des rénovations, j'étais déjà rendu en Tanzanie et je filais vers l'Asie jusqu'en décembre. Je rénoverai donc à mon retour.

Rénover pour mieux relouer

Début décembre. Je prends le risque de retirer une petite partie du vieux prélart jaune de la cuisine pour voir ce qui se cache en dessous. Une fois un bout arraché, impossible de faire marche arrière toutefois. J'y découvre un vieux plancher de bois datant de la construction de l'immeuble en 1948. Du bois de merisier, des planches de 3.5 pouces de largeur. Beaucoup de potentiel… Ne restait qu'à enlever le prélart, le sous-plancher et le foutu papier collé bien solidement au bois. Des heures de plaisir à gratter tout ça à quatre pattes.

L'entreprise de sablage de plancher avec qui je fais affaire depuis quelques années a fait un boulot fantastique pour le rajeunir et restaurer les parties abîmées. Le comble du bonheur, je pourrai encore faire 5 autres sablages à l'avenir. J'en ai pour quelques décennies avec ce plancher. Pour la cuisine et une chambre à coucher, environ 300 pieds carrés, ça m'a coûtés 1300$. Un peu cher, mais il y a eu des extras à cause de l'épaisse couche de colle et des travaux de restauration. Ça m'aurait coûté grosso-modo le même prix de faire mettre du plancher flottant. Je préfère le vrai bois.

Sablage du plancher sens inverse au planche pour éliminer l'épaisse couche de colle. 

Restauration de la chambre - avant de vernir.
Un bon coup de peinture à la grandeur du logement, une nouvelle hotte de poêle, quelques heures de travaux pour changer toutes les prises électriques, inverser une porte de sens pour libérer l'espace comptoir dans la cuisine… nous voilà avec un splendide appartement dans lequel j'habiterais sans problème.

De combien augmenter le loyer suite aux travaux?

Les membres du groupe Facebook Jeune Investisseur Immobilier ont été témoins d'une chaude discussion entre les membres dimanche dernier. Je leur demandais de combien monter le prix de ce logement suite aux travaux… La majorité des commentaires me suggéraient de le mettre autour de 700$.

À Montréal, je pourrais louer ce logement autour de 1000$ par mois. À Joliette, à combien le louer suite aux travaux, considérant qu'il était loué 623$ en juillet? J'ai commencé par demander 623$ avant mes travaux. Aucun appel. 620$, aucun appel.

Plusieurs semaines plus tard, soit rendu en décembre durant les travaux, juste avant Noël, après une bonne comparaison avec les loyers de la région, dans les journaux et sur Internet, j'ai dû me rendre à l'évidence. Dans la région, il y a des logements et condos neufs avec garage à louer pour 750$, parfois moins. Impossible d'augmenter considérablement le prix de ce logement.

Une dame qui est venue visiter m'a appelé pour annuler la signature du bail, elle s'est plutôt loué un condo neuf pour un prix légèrement supérieur!! J'ai affiché le prix à 610$ par mois, une baisse de 13$, et le téléphone s'est soudainement mis à sonner. Coïncidence ou meilleur timing de location? Je ne le sais pas. Ce que je sais, c'est que pour un grand 4 1/2 non-neuf dans cette région, c'est impossible de demander un prix exorbitant. Mes nouveaux locataires prendront donc possession du logement dans deux jours, à 610$ par mois.

Ce n'est donc pas parce qu'on fait des travaux qu'on va réussir à augmenter les revenus de sa propriété. Ces travaux me permettent cependant de rester compétitif par rapport aux taudis offerts par plusieurs propriétaires dans la région. Je suis content d'avoir fait ces travaux, la valeur du bloc n'a peut-être pas monté de beaucoup, mais elle n'a probablement pas baissée n'ont plus.

8 commentaires:

  1. Il faut dire linoléum au lieu de prélart.

    "Ces travaux me permettent cependant de rester compétitif par rapport aux taudis offerts par plusieurs propriétaires dans la région."

    C'est exactement cela, en rénovant tu réduits ton taux de vacance. Sans rénovation le logement serait encore vide et pour longtemps.

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  2. Une partie du problème selon moi est que notre marge de manoeuvre pour financer les travaux par des augmentations est reduite en raison on de l'augmentation des frais dont on a pas le contrôle.

    Sur mon 4plex, mes taxes municipales et scolaires ont augmenté de 10% cette année. Mon assurance et la coupe de gazon ont aussi augmenté.

    Donc avant même d'ajouter de la valeur a mes locataires je doit les augmenter de 25$ / mois chacun juste pour couvrir l'augmentation des frais fixe.

    Sa serais bien d'améliorer les appartements (je pense à refaire mes salles de bain qui date des années 70) mais y'a une limite à la capacité de payé des gens.

    Quand le propriétaire à des augmentation de taxe de 1000$ ça se traduit par une augmentation de 1000$ sur les loyer des locataire sans aucune plus value pour eux.

    Quand le propriétaire fait 1000$ de travaux, les locataire ont un bénéfice et l'augmentation est généralement beaucoup plus petite car répartie sur plusieurs années.

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    1. En effet. Juste à titre comparatif, j'ai eu 26% d'augmentation sur mes taxes scolaires sur une propriété en 2013. Mes assurances sur le 4-plex à Montréal viennent d'augmenter de 35% en une seule année!!!

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    2. Pour les assurances, tu peux certainement tenter de négocier l'augmentation, les compagnies d'assurances s'essayent toujours à chaque année, 35% ce n'est pas normal !
      Frédéric

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    3. C'est ce que je suis en train de faire, je vais avoir la réponse vendredi ou lundi…

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    4. Toutes les assurances sur les immeubles semblent exploser cette année. Je pense que les compagnies ont perdu beaucoup avec Lac Mégantic. Ça se répercute sur tous les assurés.

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  3. Il n'y a pas de recette miracle et avoir un appartement rénové fait une différence mais je crois que toi même tu l'as déjà mentionné dans un autre article que tu rénovais en te disant quant à être là je vais cela aussi et que c'était comme une maladie ou presque ;). Il faut savoir se limiter c'est une analyse coût/bénéfice selon moi. Cela étant dit, tu perds peut-être à court terme mais sur le long terme je crois que tu peux en ressortir gagnant.

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  4. Suite à des rénovations l'ont peut augmenter le prix des loyers, mais de combien ? Comment sa fonctionne ? Je regarde pour acheter un 6plex mais les logements sont trop bas. Il y a des travaux importants à faire ce qui permettrait d'ajuster les prix. Merci des infos

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