vendredi 17 janvier 2014

Perspective du marché immobilier au Québec en 2014

Bulle immobilière? Stabilisation du marché? Baisse des ventes et des prix? Hausse de l'offre? L'économie chancelante de la province affectera-t-elle le marché immobilier? En lisant les articles des journaux depuis quelques années, n'importe qui pourrait être facilement paralysé par la peur. La peur de perdre. La peur de ne pas entrer dans le marché au bon moment. De ne pas sortir du marché au bon moment. La peur… d'avoir peur?

Où s'en va l'immobilier au Québec ?

Rien de mieux que de s'informer autrement qu'en lisant les journaux. Le Groupe Carrefour Immobilier du Québec organisait le 15 janvier la conférence Perspective du marché immobilier au Québec en 2014. Le conférencier était M. Jamie Woods, Directeur général du risque chez Genworth Financial Canada (le 2e assureur hypothécaire au pays après la SCHL). Voici ce que j'en ai retenu.
Démystifier ce qu'on entend dans les média

Bien souvent, les médias veulent attirer votre attention avec des titres accrocheurs (Note à moi-même, je fais la même chose sur ce blogue pour attirer des lecteurs…). À lire les journaux, le marché immobilier va se planter.

M. Woods est relativement optimiste pour les années à venir. Il ne prévoit pas de crash. Ni de montée spectaculaire des prix. Il s'attend à une longue stagnation des prix en fait. Annuellement, ça devrait tourner autour de -2% à +2% pour les prochaines années. Attention ici, on parle du marché immobilier dans son ensemble. Pas uniquement pour les plex.

En vrac, voici quelques notes que j'ai prises par rapport au contexte économique et financier pouvant affecter l'immobilier:
  • L'indice de confiance des consommateurs au Québec est relativement stable depuis 2009. 
  • Les prêts hypothécaires délinquants (+ que 90 jours) sont très stables depuis une vingtaine d'années. La comparaison entre le Québec et les USA était flagrante ici. Historiquement, les prêts délinquants ont toujours été beaucoup plus élevés au sud de la frontière (probablement relié aux critères des prêts ici qui sont beaucoup plus sévères). 
  • L'impact des changements apportés par le gouvernement fédéral en 2012 aux critères pour obtenir un prêt sont à trancher au couteau. Les ventes ont immédiatement plongées après juillet 2012, coupant le crédit disponible à plusieurs acheteurs. La fin de l'année 2012 a été bien mauvaise pour les vente, idem pour la moitié de l'année 2013. Mais depuis, on est revenu à des moyennes historiques. 
  • Le délai de vente pour le Québec a augmenté à 105 jours en moyenne, il est maintenant de 89 jours à Montréal. 
  • Au cours des dernières années, les promoteurs ont construit à un rythme plus rapide que la formation de ménages. On va revenir à des normales historiques d'ici 2015. 
  • Le taux de chômage est sous les moyennes historiques. 
  • En 2014, le taux directeur de la Banque du Canada devrait demeurer relativement stable, idem pour le marché de l'emploi. 
Un graphique très intéressant montrait l'évolution des prix moyen au pays entre 1988 et 2012. Au Canada, la moyenne des prix est une succession de montées suivi de plateaux (Peaks and Plateaus). Aux USA, il y a des montées et des descentes (Peaks and Valleys). On entrerait donc maintenant dans une période de plateau plutôt que de vallée descendante.

Une remontée des taux

Éventuellement au cours des prochains mois, il pourrait y avoir une remontée des taux hypothécaires. Le conférencier ne s'attend pas à ce que le taux de délinquance augmente suite à cette révision des taux. En effet, la plupart des propriétaires au Québec ont opté pour des taux fixes de 5 ans. Donc leurs paiements n'augmenteront pas le lendemain de l'augmentation des taux. De plus, ceux qui ont opté pour des taux variables ont été qualifiés aux taux de la Banque du Canada.

Le gros point d'interrogation sur le marché présentement est ce qui va arriver avec le marché du condominium, où il y a eu surconstruction dans certains secteurs.

En conclusion, en faisant un tour d'horizon des facteurs économiques et financiers pouvant affecter le marché immobilier, il n'y a pas de gros nuage menaçant en ce moment au Québec. Le conférencier est positif pour 2014, et encore plus positif pour 2015.

Il y a ralentissement, mais de là à prévoir un crash… 

17 commentaires:

  1. Le problème comme tu le mentionnes à la fin est le nombre de condo! Il y a à peine 10 ans, les gens restaient pris avec leur condo et les vendaient à perte. Aujourd'hui c'est une mode d'avoir un condo sauf que la majorité des acheteurs de condo vont perdre de l'argent, car leur condo va perdre de la valeur vu la demande qui va en diminuant et l'offre qui continu d'augmenter.

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  2. Voici un autre texte produit par une autre personne présente à la même soirée:

    http://www.conseiller.ca/nouvelles/vers-un-retour-aux-normes-historiques-45378

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  3. Vous parlez de la stabilité des taux hypothécaires, surtout pour les taux fixes de 5ans. Néanmoins, ma crainte est dans les prochains mois, et années, ... si le taux hypothécaire remonte, ce qui est normal, car cela fait trop lontemps qu'il est bas, .. qu'adviendra-t-il lors des renégociations, ... avec un refinancement de 80% de la valeur de la propriété.
    Je m'explique avec exemple : hypothéque de 195000$, amortie sur 30ans, à taux de 5.49%, ... lorsque le renégociation arrivera à terme, le solde sera de plus ou moins, 185000$. Valeur de la propriété 210000$ soit 168000$ max. de refinancement.
    Si mes calculs sont correct, il y aurait déjà un déficit de près de 17000$ ... donc ces propriétaires là ne se requalifieront pas pour refinancer une hypothéque en dehors de l'institution prêteuse actuelle. Ne pensez-vous pas que le fameux crash se présentera dans les prochaines années ???

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    1. Ils ont alors 3 possibilités

      1) vendre
      2) débourser le montant manquant
      3) trouver un prêteur en deuxième hypothéque

      Une banque n'est jamais obligé de renouveler une hypothèque. Lorsque le terme vient en échéance elle peut exiger le remboursement complet de la créance.

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    2. Modification des prêts non assurés de la banque TD.

      If, at any time or for any reason, the value of your house drops to a level which results in your mortgage exceeding 80% of it, the bank can demand you write a cheque to cover the difference. If you don’t, your mortgage goes into default. You also have the right to have your property appraised (at your cost) to prove it’s worth at least 80% of the loaned amount, whenever the bank demands such proof.

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    3. Les emprunteurs qui arrivent à échéance de leur terme et qui souhaite continuer leur prêt même si celui-ci est supérieur à 80% peuvent transférer leur hypothèque dans une autre banque si les conditions initiales ne changenet pas. Je veux dire par ne change pas, que le solde à payer ne soit pas augmenté et que l,armotissement restant ne change pas non plus.

      Donc, un client qui lui reste 30 ans d'amortissement ou même 35 ans et qui ne souhiate pas emprunté plus d'argent pourra se qualifier pour un prêt hypothécaire dans une autre banque. Exeption, les contrats de garantie hypothécaire, pour en savoir plus http://courtier-hypothecaire.com/nouvelles/hypothque-ou-acte-de-garantie-hypothcaire

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  4. Lorsqu'on y pense, même s'il y avait un semblant de crash, ceci pourrait représenter probablement de bonnes opportunités. N'oubliez pas aussi que lorsque le taux d'achat de propriété est à la baisse, le taux de location est à la hausse.

    Pour ce qui est des condos, en tant qu'investisseur, je me suis toujours tenu loin de ce genre de construction.

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  5. Je suis propriétaire de duplex depuis 2010 et à chaque année certaines personnes mentionnent qu’il va avoir une baisse (pas juste sur ce site). Je commence à croire que ces personnes n’achèteront jamais s’ils espèrent une correction comme aux USA. J’ai regardé les statistiques de la chambre immobilière de mon patelin et on doit les prendre avec une autre loupe. Oui il y a eu une baisse -2 à -5% mais ceci est pour les maisons. Pour les plex, le prix est en stable ou en hausse 0-2%. J’ai essayé de vendre l’année passée et mon agent me disait de baisser le prix de 20 000$ (c’est lui qui avait fixé le prix original), car les prix sont à la baisse. Je lui ai mentionné qu’on est dans un marché stable d’après la chambre immobilière pour les plex.

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    1. Le fait qu'il n'y a pratiquement aucun plex en vente sur le marché qui génère un cash flow positif dans la grande région de Montréal te donne une idée à quel point les prix sont trop élevés...Et ça c'est avec des taux hypothécaires bas comme on les a jamais vu!

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    2. Je suis d'accord.

      Je cherche actuel sur la rive-sud de Montréal ou j'ai déjà un quadriplex. Sur MLS, il n'y a rien en bas de 14 fois les "revenu potentiel" pour des immeuble de plus de 30 ans.

      Même si on finance a 3.5% avec 25% d'apport, si on met 5% de vacance et un minimum en entretient (15% des revenus) on arrive juste... et on tombe dans le rouge des qu'on a une réperation majeure ou un mauvais payeur. C'est techniquement possible d'avoir un billan positif même avec cashflow négatif (on accumule de l'équité) mais c'est pas confortable.

      Avec beaucoup d'équité, on peut arrivé à un cashflow positif, mais les rendement sont a peine équivalent à une obligation du Québec lorsqu'on compte les dépense. Une augmentation de taux et ca risque de s'écrouler.

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  6. J'ai toujours été un fan des duplex, car le cash flow est normalement très bon. Cependant, depuis queque temps, j'ai l'intention de me tourner vers les maisons (Townhouse ou semi-detaché). Ceux-ci sont plus facile à vendre, attire souvent de bonnejeune famille et nous pouvons investir dans de beaux quartiers. Souvent les duplex sont situés dans de plus vieux quartiers. Qu'en pensez vous?
    Merci

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    1. Le cash-flow est bon sur un duplex??? Je sais pas comment tu fais tes calculs, mais c'est pratiquement impossible de rentabiliser un duplex.

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    2. Mes duplexes sont très rentable.
      Cependant, je ne suis pas dans la grande région de Montreal.
      C'est certain qu'acheter un duplex à Montréal est dificile à rentabiliser, mais moi j'investis à Gatineau et je peux dire que mes duplexes sont très rentable.
      Alors, le problème n'est peut-être pas le type de batiment, mais plutôt la ville :)
      A Montréal, ca semble pas mal cher.

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  7. un duplex est plus facile à revendre (moins dispendieux donc plus de potentiel d'acheteur) et ils peuvent être acheté par un propriétaire occupant

    En effet, ils sont dans les vieux quartiers (les nouveaux sont plus semi-détaché).

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    1. Exactement!
      Dernièrement, j'ai acheté un grand semi-detaché (1990) transformé en duplex car j'étais tanné d'avoir du vieux. (1960)

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    2. combien as-tu de duplex a Gatineau?

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  8. Voici un point de vue différent sur la direction des taux d'intérêt au Canada dans les prochains mois ...Les quatre raisons qui devraient inciter la Banque du Canada à baisser les taux

    http://www.latribune.fr/bourse/actualite/20140124tribe1340070c/les-quatre-raisons-qui-devraient-inciter-la-banque-du-canada-a-baisser-les-taux.html

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