mardi 28 janvier 2014

Taux fixe ou taux variable?

Au Canada contrairement à d'autres pays, la majorité des propriétaires immobiliers doivent renégocier leur prêt hypothécaire au bout de 5 années. Je suis de ceux-là. La vie passe rapidement… il y a 5 ans déjà que j'ai acquis mon premier plex.

La question qui tue 

Chaque fois qu'il faut renégocier un prêt hypothécaire, la même question revient nous hanter: taux fixe ou taux variable?

Taux fixe ou variable
Taux fixe, taux variable, taux mixtes ?

Ce n'est jamais facile car il faudrait avoir une boule de cristal pour savoir ce que l'avenir économique nous réserve. Il y a 5 ans, j'ai pris un taux fixe de 3.89%, pensant faire l'affaire du siècle avec un taux si petit. Si j'avais plutôt pris un taux variable, j'aurais sauvé des milliers de dollars en frais d'intérêts, car ça fait des années que les taux variables flottent sous les 3.00%. Ah si j'avais su…

Taux fixe VS taux variable VS durée du terme

En plus de se décider sur le type de taux, il faut prendre une décision sur la durée du terme (avant une prochaine renégociation). La plupart opte pour un terme de 5 ans, mais on peut avoir des taux fixe ou variable de durée de 1, 3, 7 et même 10 ans! En général, plus votre taux est sécurisé sur une longue période, plus ce taux sera élevé. C'est de la gestion des risques 101 qu'il s'agit ici. Il peut être sécurisant de savoir quels versements on fera pour les 60 prochains mois. Donc règle générale, moins il y a de risque, plus c'est cher.

Si vous prévoyez vendre votre propriété avant la fin de votre terme, il sera aussi préférable d'opter pour un prêt ouvert ou de plus courte durée. Si le terme est fixe, vous aurez sans doute une juteuse pénalité à payer à votre banquier pour briser votre terme.

Le taux variable ne signifie pas nécessairement que votre paiement mensuel va varier constamment. Bien souvent, les emprunteurs vont demander à la Banque d'établir un versement mensuel basé sur le taux fixe. Ainsi, tant que le taux variable est plus bas que ce taux, le prêt se rembourse plus rapidement. Si jamais les taux variables montent, la mensualité sera ajustée à la hausse. (Mise à jour: Il est possible que votre banquier vous propose, malgré un taux variable, de fixer un paiement mensuel fixe basé sur le taux variable de départ. En cas de hausse du taux, c'est le remboursement en capital qui diminue, et non pas le paiement qui augmente.)

Pour le moment, les taux variables sont un peu plus intéressants que les taux fixes. Mais jusqu'à quand ça va durer? Je ne peux pas y répondre, d'où ma petite angoisse à aller complètement avec un taux variable.

Fractionnement du prêt un plusieurs taux ou termes

Quand on est inquiet comme je le suis, pourquoi ne pas prendre la moitié de l'hypothèque en taux fixe et la moitié avec un taux variable? Plusieurs institutions offrent cette opportunités. Personnellement, c'est vers ce choix que je m'orientais cette fois-ci. J'ai obtenu un taux de 3.39% de ma Caisse pour un fixe 5 ans. J'ai obtenu un taux de 3.25% avec leur marge Atout (marge hypothécaire). Considérant que la Caisse reverse une intéressante ristourne à la fin de son année financière, j'estime à environ 0.12% à 0.15% de moins que je vais payer sur mon taux fixe, donc ça finira autour de 3.26%.

J'ai finalement décidé d'y aller 100% en taux fixe. Je vais bien vivre avec cette décision même si les taux baissent encore un peu. (mise à jour juillet 2015, je le regrette!!!) Le monsieur est bien content considérant qu'avant cette renégociation, j'avais un taux fixe de 4.10% !! (ce qui peut sembler contredire ce que je disais plus haut, car j'avais signé à 3.89% il y a 5 ans, mais j'ai refinancé cette propriété à deux reprises depuis, alors mon taux pondéré a monté un peu). Quand on met tout ça en perspective, ces taux sont ridiculement bas: En 2007, j'avais 7.10% fixe 5 ans lors de l'achat d'un condo!!!!

De plus, j'ai opté pour la marge Atout de Desjardins. À chaque mois, lorsque le capital se rembourse, le solde disponible de ma marge de crédit hypothécaire augmentera du même montant. Facilitant ainsi ma vie pour dénicher de l'équité pour un future achat. Comme je désire avoir une marge supérieure à mon solde hypothécaire actuel, j'ai demandé à la Caisse d'envoyer un évaluateur agrée. La dernière évaluation agrée en 2011 m'avait causé une agréable surprise. Je ne m'attends pas à une autre montée aussi spectaculaire cette fois. À suivre!

18 commentaires:

  1. félicitation pour ton blogue,pertinant au plus haut point. je pense que tu ne peut pas te tromper beaucoup avec ce taux pour 5 ans. j aimerais avoir le pourcentage de ton evaluation de ta batisse 3 ans apres, simplement par curiosite merci et bon succes immobilier. j attend ta reponse.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. En 2009: Valeur 432,000$
      En 2011: Valeur 550,000$ (après de gros travaux dans deux logements et une bonne augmentation des revenus de tous les logements)
      En 2014: À venir d'ici une semaine, l'évaluation a été commandée aujourd'hui.

      Supprimer
    2. Personnellement moi j' aime mieux y allez encore aujourdh' ui avec un 2 ans fixe que tu peut facilement négocier à du 2.84 soit chez Desjardinc ou à la BNC ( ce sont les 2 institutions que je connait le mieux avec les quelle je fait affaire). Et je suis sûre qu' après c' esat 2 ans ou tu aurrait sauvé beaucoup tu aurait pu renouvlé à du très bon taux. C' est rare pourtant un investisseur connaisseur qui fixe haut pour 5 ans??? Et en moyenne ses 7 dernière années (date depuis les quelles j' investit) le taux variable à été au enlantour de 2.3% si je ferais une mopyenne globale de mes hypothèques que j' ai ou j' ai eu, et faut faire attention avec les tranche que tu mentionne, c' est dure après de refinancé ailleur pour avoir un meilleur taux, il reste toujours une tranche avec l' institution en question.

      Supprimer
    3. Qu'est-ce que tu appelles une "tranche"?

      Supprimer
    4. Si tu parles de moi quand tu dis "investisseur connaisseur", je pense que tu te trompes vraiment! Ce n'est pas du tout comme ça que je me définis! Je me considère comme un "investisseur débutant"! D'où le nom du blogue d'ailleurs.

      Supprimer
  2. Personnellement je vais plutôt vers les taux variables. En effet, je pars du principe que les taux d’intérêt vont varier en fonction de l'évolution de l'économie. SI les taux monte, alors ça sera car l'économie s'améliore ou que l'inflation augmente. Dans ces 2 cas je m'attendrais à ce que mon propre revenu augmente dans une proportion comparable. Comme de plus on s'engage sur 5 ans la plupart du temps, le risque est limité dans le temps et les variation sur 5 ans sont d'une amplitude mesuré. On pourrait voir les taux varier de 2 ou 3 points en 5 ans dans un cas extrême, mais je doute qu'on les voit grimper de plusieurs points. Prendre un taux fixe, c'est un peu comme parié sur le fait que les banques sont assez folles pour te proposé un taux fixe bas qui ne compensera pas leur propre exposition a l'augmentation des taux que tu as toi même peur de subir. D'après moi le différentiel qui existe entre taux variable et taux fixe reflète justement ce risque. Plus l'écart est important, plus les banques anticipe une forte augmentation de ces taux. Donc quand tu prend un taux variable, la plupart du temps, ça te coûtera moins cher que le fixe. De plus, si ton variable augmente, cela devrait être compenser en partie par l'augmentation de revenu ou de la valeur du capital.

    Je peux comparer avec la France par exemple. LA-bas, c'est très différent car on prend une hypothèque pour la durée total du financement. Par exemple, on la banque va prêter pour les 20 ans et on ne renégocie pas jusqu’à la fin. On se pose souvent la question variable vs fixe en France car sur 20 ans, c'est très difficile de savoir comment vont évoluer les taux. De plus les taux fixe sont très bas (on trouvait il y a quelques années des taux fixe 20 ans a 4%). Cela ne m'a pas empêche non plus de prendre un taux variable et d'économiser par rapport à un taux fixe. J'ai même pu renégocier au bout de 4 ans avec ma banque pour avoir un taux variable encore plus bas.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bien expliqué et je comprends très bien le concept risques VS taux. Mais rendu à 3.39% fixe comparé à du 3.00% variable, je trouve que ça vaut la peine de risqué de payer un peu plus cher. Je doute fortement que les taux vont rester aussi bas encore 3-4 ans. La plupart des gens oublient qu'il y a à peine 6-7 ans (c'est pas loin!), on était en haut du 7%. Tout est une question de comment on vit avec le risque que ça monte. Moi, à 3.39%, je veux même pas y penser, je sais que ça va rester bas comme ça pour 5 ans avec mon terme. Et ça ne m'empêche pas de refinancer ma propriété non plus, la banque va me faire une marge hypothécaire qui pourra monter à 120% de ma valeur actuelle (le montant qui sera inscrite sur l'acte hypothécaire). Ainsi, si la valeur monte dans quelques années, je n'ai qu'à faire réévaluer la propriété pour la refinancer, même pas besoin de briser mon terme, ni de repasser chez le notaire.

      J'ai voulu y aller 50% fixe, 50% variable, mais comme je voulais la marge Atout, le taux variable était le prime + 0.25%, soit 3.25%. Pour 0.14% de différence, je préfère le fixe… même si j'ai un petit doute que les taux vont baisser d'ici l'été. Ça ne m'empêchera pas de dormir de payer 30-40$ de plus par mois… déductibles d'impôts.

      Supprimer
    2. Moi je vois le le taux fixe comme une assurance. Sur le long terme, le variable est toujours meilleur maché car on ne paye pas de prime pour "l'assurance". Par contre tactiquement, on peut jugé avoir besoin de l'assurance et ça peux donc faire du sens de prendre un taux fixe.

      Quand j'ai acheter mon 4 plex, j'ai pris un taux fixe (2.99% sur 4 ans). J'achetait une première propriété et je n'avait pas d'expérience alors je prefairait minimiser le risque. Quand je vais renouveler je penche vers le variable. Ma situation financière est plus solide alors je peux prendre le risque de m'auto-assurer.

      Je part du principe que les banque ne sont pas folle au point de fixer des taux si ce n'est pas avantageux pour elles. C'est pas avant que l'inflation se pointé que les taux vont augmenter... quand y'a de l'inflation les loyers augmentent plus facilement donc ca compense pour la hausse des taux.

      La différence entre 3 et 3,4% c'est 400$ d'intéret annuel par tranche de 100k$ d'hypothèque. Même si c'est déductible d'impôt c'est pas rien. Il faut faire le calcul avec quelques scénario pour voir si la surchage pour un taux fixe vaut le coup dans notre situation.

      Supprimer
  3. Je crois qu'il faut choisir le produit avec lequel on se sent à l'aise. Si on ne dort bien la nuit car on a pris un taux variable et on est inquiet des taux qui peuvent monter...On est mieux d'y aller avec un taux fixe. Rien ne vaut la tranquillité d'esprit surtout si c'est pour 5 ans.... Tout se paye dans la vie !!! A bon entendeur, Salut !

    RépondreSupprimer
  4. Un autre volet qui est important de mentionner est le timing du renouvellement. J'avais un prêt 5 ans fixe (4.4%) se terminant en février 2014. En juillet 2013, j'ai appelé ma conseillère à la caisse Desjardins pour lui demander de renouveler tout de suite, soit 6 mois en avance. Elle m'a dit que ce n'était pas une bonne idée parce que je devrais payer une prime pour "casser" mon hypothèque. Elle m'a également dit que le taux directeur de la banque du Canada se maintiendrait pour les prochains mois alors je pouvais dormir tranquille. Comme je doutais profondément de sa compétence j'ai insisté pour qu'elle calcul ma pénalité et pour effectuer le renouvellement quand même. Conclusion; étant donné que je prenais un nouvel hypothèque dans la même institution, la pénalité n'était que la différence de taux * mon solde hypothécaire. J'ai du assumer une pénalité de 127$ pour pouvoir signer à 3.2%. Si je l'avais écouté, j'aurais signé 6 mois plus tard à 3.7 ou 3.8% pour exactement le même produit. Bref, ca m'aurait couter 4500$ environ de plus en intérêt. Elle avait raison avec le taux directeur, mais la caisse à malgré tout augmenter ses taux. Si jamais vous êtes proche de votre renouvellement et que vous désirez signer avec la même institution, considérez l'option de renouveller avant le temps si le "timing" vous semble bon. La pénalité ne sera pas très couteuse. Également, souvenez vous que votre conseillé(e) travail pour l'institution financière et non pour vous ...

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Pour ma part j'ai acheter mon triplex en Décembre 2008 et j’hésitais entres fixe ou variable, ma courtière multi-prêt me conseillait fixe 5 ans donc j'ai signé a 5,45% ERREUR , 30 jours après le crash!!! je n'avait même pas fait mon premier paiement le taux directeur tombait a 1% une erreur de quelque millier de dollars en intérêt. J'ai appelle la banque pour voir si je pouvait renégocier mon terme mais sa aurait coûter 18500$ de pénalité ouch j'aurais du suivre mon feeling et y aller avec du variable.J'aurais payer beaucoup plus de capital que d’intérêt
      5 ans plus tard je suis avec Manuvie 1 avec une marge hypothécaire a 3,50% refinancement et réévaluation plus value de 35000$ je vient acheter un 4druplex avec un local commerciale a du taux variable 2,89% et je suis a l'aise avec cette decision, on apprend

      Supprimer
  5. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. C'est un peu déplacé comme commentaire PL.

      Supprimer
  6. Que pensez vous du 5 dans 1 offert par Desjardins?

    RépondreSupprimer
  7. Steve concernant ces fameuses ristournes de Desjardins, est-ce vraiment intéressant ou c'est des peanuts ? sur exemple un prêt de 400 000$ 5 ans, tu as combien chaque année en ristourne?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Aurapavant je recevais environ 750$ par année. Maintenant c'est un ridicule 270$. Et mon prêt est plus important maintenant qu'il y a 6 ans...

      Supprimer
    2. Ok je vois, ca confirme ce qu'on m'avait dit :-(

      Supprimer
  8. Pour un investisseur immobilier, le taux fixe à également l'avantage de moins venir affecter les ratios d'endettements. Donc, ça augmente votre capacité à acheter de l'immobilier!

    RépondreSupprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...