Immobilier commercial : Des opportunités à saisir

 

Les bouleversements chez plusieurs détaillants sont accélérés par la crise sanitaire actuelle qui s’éternise. La crise a forcé la fermeture de commerces sur rues et dans les centres commerciaux durant de longues semaines au printemps dernier et c’est reparti pour on ne sait pas combien de temps encore. De petits et grands commerçants étant fortement déstabilisés au niveau financier, les propriétaires de locaux commerciaux sont par le fait même directement affectés. Beaucoup de locataires ont suspendu ou retardé leurs paiements de loyer lors du premier confinement, d’autres tentent de renégocier à la baisse prix de leurs loyers. Les locaux vacants risquent donc de se multiplier dans les prochains mois à travers la belle province. Une bombe à retardement ?

Immobilier commercial, des opportunités à venir?

Commerces de détail et édifices à bureaux davantage concernés

 

Ces deux catégories seront probablement plus impactées que les immeubles industriels, les immeubles multilogements et les locaux dédiés aux cliniques médicales, aux banques, aux sociétés d’État, par exemple. Les histoires d’entreprises qui ont décidé de ne pas renouveler leurs baux, ou de diminuer les espaces loués, se multiplient avec la montée du télétravail. 

 

Saisir les opportunités dans les immeubles commerciaux

 

Certains immeubles commerciaux sont très bien capitalisés, avec peu de dettes, et pourront traverser la tempête tout en se réinventant. D’autres avec des structures de capitaux moins flexibles, pourraient souffrir. Les investisseurs intéressés par le commercial doivent quand même bien faire leurs devoirs avant de conclure qu’il y a une aubaine alléchante.  

 

En effet, Jean-Pierre Campeau, qui investit dans l’immobilier commercial principalement dans le Grand Montréal, souligne que « les valeurs des strips commerciaux suivront les taux d’occupation, les revenus et la qualité des baux ».  Lui et ses partenaires ne sauteront pas nécessairement sur les édifices commerciaux en difficulté. « Pour moi, un strip commercial à moitié vide ne présentera aucun intérêt, même à la moitié de son prix, à moins que ce soit un excellent emplacement et un bâtiment de haute qualité ».  Il recherchera également une mixité de locataires : « les petits strips avec des commerces de proximité pourraient demeurer de bons investissements ». 

 

Les investisseurs et gestionnaires d’immeubles commerciaux doivent devenir plus créatifs pour réinventer ou dynamiser leurs propriétés commerciales ou semi-commerciales. Voici quelques idées à explorer : 

 

1.     Transformer une unité commerciale vacante en logement résidentiel, ou encore en espaces à bureaux. Si de grands détaillants ferment boutique, certains centres d’achat pourraient vouloir miser sur la mixité des usages, en construisant par exemple une tour à bureaux. La mixité entre les espaces commerciaux et résidentiels était déjà à la mode chez les promoteurs. Pourquoi ne pas s’en inspirer pour repositionner un strip commercial ou un centre d’achat ?

 

2.     Transformer un hôtel en chambres étudiantes ou en espace de coliving. Certains hôtels ne survivront pas à la fermeture prolongée de leurs activités et/ou à la baisse pharaonique de leurs chiffres d’affaires. Évidemment, tout dépendra de la durée des restrictions sanitaires, car le coliving et son cousin le coworking ne se prêtent cependant pas trop à la distanciation physique. 

 

3.     Location à court et moyen terme d’espaces commerciaux. Les entreprises fragilisées voudront rester flexibles et seront réticentes à signer des baux à long terme. Les propriétaires devront s’adapter. Avec les taux d’inoccupation post-covid probablement à la hausse, les locataires auront davantage de pouvoir dans la négociation.   

 

Évidemment, toutes ces transformations devront être permises par les services d’aménagement du territoire des municipalités. Le récent rapport de la Ville de Montréal sur les problématiques des locaux vacants sur les artères commerciales identifie qu’il y a eu une croissance importante de la superficie commerciale dans les dernières années. Les municipalités devraient donc permettre plus facilement les changements d’usage afin d’aider les propriétaires immobiliers à redynamiser leurs immeubles commerciaux, et par le fait même les rues commerçantes. 

Des opportunités, il y en aura toujours. Les investisseurs devront cependant être créatifs et travailler proactivement pour redynamiser leurs locaux et se réinventer.