Immobilier et pandémie : mes 4 leçons apprises de 2020

Retour sur la dernière année covidienne. Une vraie montagne russe émotionnelle! Je parle de l'aspect immobilier évidemment. 

Voici 4 de mes leçons apprises de la dernière année, la 4e étant évidemment ma préférée! Je fais le lien avec la pandémie évidemment, mais je crois que ce texte pourrait s'appliquer à toute crise majeure que doit gérer une entreprise. 

Immobilier et gestion de crise au début de la pandémie.

1) Planifier l'inimaginable

J'ai écrit souvent sur la gestion des risques. J'enseigne d'ailleurs la gestion des risques depuis près de 15 ans. Pourtant, la gestion des risques dans un projet immobilier et la gestion des risques lors d'une crise, ce sont deux choses différentes. Je n'avais jamais envisagé une crise comme mars 2020. J'avais pourtant déjà été dans deux pays avec des éclosions du virus Ebola en 2014, je traînais même des masques dans ma valise depuis ce temps, j'avais lu des livres sur les virus. Que l'économie se fasse fermer du jour au lendemain, que 25% des gens (dont 25% de mes locataires) perdent leurs boulots le même jour (en plus de 6 de nos locataires commerciaux qui ont fermé d'un coup), ça, ce n'était pas dans l'éventail des choses que j'avais envisagées comme possibles. 

En gestion de risque, il y a ceux qu'on appelle les inconnus-inconnus, les unknown-unknowns, des risques qu'on ne peut pas s'imaginer. La COVID en faisait-elle partie? Oui et non. C'était prévisible qu'une pandémie frapperait un jour, mais pour le commun des mortels, ce n'est pas quelque chose qu'on s'imagine facilement, surtout pas l'ampleur de ses impacts. C'est assez rare qu'on passe beaucoup de temps sur les risques improbables (ou très peu probables) avec un impact très important. L'année 2020 nous aura permis de réaliser ça!

Des exemples futurs (je ne prédis rien ici, j'essaie d'imaginer l'inimaginable!): 

  • Un effondrement du système financier mondial sur une courte période;
  • Le Canada entre en guerre et toutes les énergies de l'État et du secteur privé sont dirigées vers l'effort de guerre, avec des impacts catastrophiques sur l'économie et la société;
  • Des taux d'intérêt à 8% lors de votre renouvellement dans 4 ans;
  • Des non-paiements de loyers à hauteur de 25-30% de vos locataires (c'est devenu très possible le 23 mars dernier avant que les gouvernements sortent tous les programmes de soutien d'urgence);
  • Une attaque chimique qui rend l'eau des grandes villes non potable pour vos locataires;
  • Un train de produits chimiques explose au coeur d'un quartier résidentiel où vous avez des immeubles, votre immeuble est soufflé et vos locataires blessés, ou pires. 
Bref, vous avez compris le concept. Vous faites quoi si ça se produit? Vous paniqueriez? Probablement, comme moi. 

Je me promets de penser à tout ça au cours des prochains mois. Peut-être pas de tout arrêter pour développer des plans détaillés, mais déjà juste d'y penser c'est un bon départ. 

Les événements de 2020 nous auront montré qu'il faut arrêter de prendre pour acquis que le statu quo et la stabilité de notre système sont éternels. 

2) Avoir un coussin de sécurité ou des liquidités facilement accessibles

Je ne vous surprendrai pas, pour quelqu'un de très actif en immobilier, c'est rare qu'on ait beaucoup de fonds qui dorment dans un compte de banque. L'argent roule vite et sort aussi vite qu'elle entre. Les frais d'acquisitions coûtent cher. J'en ai parlé souvent. 

Le 19 mars dernier, je rassurais un de mes prêteurs privés qui a failli se retirer quand la tension covidienne commençait à monter. "Mais non, ça va durer juste 2 mois, ça va aller, ne t'inquiète pas", ai-je dit, certain de mon coup. On a signé chez le notaire le lendemain (OK non, un notaire a signé pour moi, car j'étais en quarantaine, mais bref...). Quatre jours plus tard, 25% de nos locataires tombaient sans revenus d'un coup sur le coup de 13h00. Quelques heures plus tard, les textos entraient déjà de certains locataires comme quoi ils ne pouvaient pas payer le loyer d'avril. Aye-aye-aye, ma tension nerveuse a frappé le plafond ce jour-là. Jusqu'où ça allait déraper ce truc? Nos liquidités étaient pas mal toutes immobilisées dans des projets ou des achats récents. 

On dit souvent qu'il ne faut pas étirer l'élastique au maximum. Évidemment, j'aurais éclaté de rire en février si vous m'aviez dit que 25% de mes clients risquaient de ne pas payer 2 mois plus tard, j'aurais dit: IMPOSSIBLE. 

C'est évident qu'il faut prévoir des fonds ou des liquidités en cas d'imprévus. En immobilier, ça se résume souvent en une marge de crédit, hypothécaire ou non. Au cours des derniers mois, nous avons d'ailleurs fait augmenter les montants de nos marges de crédit. Nous avons aussi décidé de vendre un immeuble de temps en temps, pour faire rouler les fonds un peu. Nous vendons présentement un 4-plex, nous songeons à en vendre un deuxième. Ça nous permet de récupérer des sommes immobilisées, de sécuriser notre liquidité et d'avoir des fonds pour repartir sur de nouveaux immeubles plus rentables. 

3) Ne pas hésiter à prendre des décisions rapidement pour protéger votre entreprise

Devant une crise aussi soudaine, et en lien avec le point précédent, il faut agir rapidement pour protéger l'entreprise (un immeuble c'est comme une entreprise). Des dizaines de milliers d'entreprises ont dû prendre des décisions dramatiques, mais cruciales, pour protéger leurs propres existences (on se positionne ici au tout début du grand confinement). 

Il faut réduire toutes les dépenses, protéger l'argent disponible, sécuriser les revenus si possible. Tout ça mélanger, et surtout, rapidement. C'est pour ça que tant d'employés ont perdu leurs boulots subitement. La plupart des entreprises n'ont pas des mois de dépenses de côtés. En immobilier, c'est également le cas pour la forte majorité. 

De notre côté, ça a été instantané: suspension des paiements en capitaux sur les prêts (on a toujours payé les intérêts), des factures d'électricité et des taxes foncières. C'est à peu près juste ça qu'on pouvait faire. On a fait le tour des locataires pour voir ceux qui avaient perdu leurs boulots et voir s'ils étaient en difficultés financières, et voir comment les accommoder. 

J'ai zéro regret d'avoir pris ces décisions financières, je referais la même chose si c'était à refaire. Au diable de considérer un possible impact sur un possible refinancement futur quand tu as que quelques jours pour réagir avant que ton cash-flow disparaisse (ce qui n'est heureusement pas arrivé, même tous nos commerçants nous ont payé 100% de leurs loyers). C'était ma vision pour mon entreprise du moins durant les 14 jours de grandes incertitudes, fin mars-début avril. 

Dans le futur, en cas de méga crise subite, je n'hésiterai pas à reprendre de telles décisions. Je préfère jouer la prudence. Mon directeur de compte m'a dit à deux reprises que c'était la bonne chose à faire, ça m'a rassuré. De notre côté, ça n'a eu aucun impact, à date, sur nos multiples refinancements (on verra dans le futur si ça a eu un impact négatif). 

4) L'immobilier est un secteur assez stable... à géométrie variable!

Le besoin de se loger est à la base des besoins de la pyramide de Maslow, avec l'alimentation, la respiration, la sécurité. En pleine récession mondiale, l'immobilier semble avoir tenu le coup. Au Québec du moins. Sauf peut-être dans certains sous-secteurs de l'immobilier commercial (espaces à bureaux, centres d'achat, etc.). Les gens s'arrachent les maisons, les terrains, les chalets, les immeubles locatifs. Rien de plus sécuritaire que la brique et la terre, on dirait. Les valeurs ont explosé, même en région. À voir si ça va rester comme ça longtemps. Ça me semble trop beau pour être vrai!

Nous n'avons jamais eu autant de facilité à louer nos logements dans Lanaudière. À très bon prix. Au centre-ville de Montréal par contre, la débandade fut totale: impossible de relouer facilement. On a un logement à louer depuis le mois d'août... et pratiquement zéro intérêt pour le louer. Deux semaines avant la pandémie, ça se louait comme des petits pains chauds. On voit l'importance d'être diversifié dans ses actifs immobiliers. Ceux concentrés à 100% au centre-ville doivent avoir passé une année stressante. 

Souhaitons-nous une année plus radieuse (je ne suis pas le plus optimiste côté de la crise sanitaire...). 

Courage à tous les travailleurs de la santé, à tous les entrepreneurs frappés de plein fouet et à tous les parents qui risquent (ma prédiction) de devoir gérer travail et école à distance des enfants une partie de janvier (ou plus). 

Quelles ont été vos leçons apprises immobilières durant cette crise?

Commentaires

  1. La seule formation à distance sur la vente en courtage immobilier: https://challenge-action.com/videos-de-formation/vente-en-immobilier/

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  2. C'est arrivé plusieurs fois que j'étais si heureux d'avoir un fonds de sécurité pour pouvoir réparer rapidement un évier cassé ou faire des rénovations de dernière minute.

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