Imbattable l'immobilier ?

Le temps va vite! J'ai fait ma première acquisition immobilière au début de 2009, il y a déjà 13 ans. J'ai l'impression que c'était hier. J'ai débuté avec environ 75 000 $ et une somme empruntée à un membre de la famille, afin de compléter le 20% nécessaire à l'acquisition de mon premier plex. Un quadruplex très bien situé à Montréal. 

Où en suis-je 13 ans plus tard, ou plutôt où en est rendu mon capital de départ?

C'est difficile de suivre à la trace mon capital. Pour répondre à cette question, je vais inclure le capital de Philippe, avec qui nous avons mélangé toutes nos billes depuis plus d'une décennie. Pour faire un portrait global, disons qu'en 2009, à nous deux, nous avions 200 000 $ de capitaux investis en immobilier. 

Un ami n'arrête pas de me dire que ce n'est pas si bon l'immobilier. Qu'il pourrait faire bien mieux en l'investissant de façon diversifiée dans d'autres produits financiers. Peut-être a-t-il raison. Je me suis amusé à faire une simulation à l'aide du site Historial Investment Returns Calculator. Avec le 200 000$ de départ, investis dans des placements qui auraient générés le même rendement que le S&P 500 Index, de 2009 à fin 2021, nous aurions 855 000 $. Nous aurions un peu plus que quadruplé nos fonds initiaux. 

Inflation immobilière

Qu'en est-il de nos résultats avec l'immobilier? 

J'ai hésité à écrire ce texte, surtout ce bout-ci. Mais j'ai toujours été transparent depuis la création du blogue. Je ne parle que de nos actifs immobiliers. Nous n'avons jamais réinjecté de nos propres fonds dans nos entreprises immobilières. La croissance s'est toujours faite via le jeu des refinancements, augmentation des valeurs, améliorations locatifs, refinancements, et ainsi de suite. 

Eh bien, 13 ans plus tard, nos actifs nets en immobilier (valeurs marchandes moins toutes les dettes) s'élèvent à un peu plus de 4 millions $. Loin du 855 000$ que nous aurions obtenus avec les indices boursiers. Je lis ça, et je suis estomaqué. 

Il y a certe eu de la chance. La chance d'être dans un marché en constante montée depuis plus d'une décennie. La chance d'avoir des faibles taux d'intérêts, permettant de capitaliser rapidement nos propriétés (rembourser les dettes via les revenus locatifs). Mais il y a surtout eu, beaucoup, beaucoup de travail. 

Ce résultat n'est pas le fruit d'investissements "passifs". C'était du travail actif. Les premières 10-12 années, avec beaucoup de "jus de bras". Maintenant, c'est surtout du "jus de cerveau". Nous ne faisons plus de travaux nous-mêmes, nous n'avons plus le temps, ni l'énergie. D'un quadruplex et d'un duplex, nous sommes passé à plus de 100 unités, en plus d'une soixantaine d'autres sous notre gestion immobilière (appartenant à d'autres propriétaires). De juste nous deux, à une équipe de 5 personnes. 

L'inflation depuis 2020 a fait des miracles sur papier. L'inflation COVID a probablement ajouté 1M$ à nos actifs nets. Qui sait si ça va tenir à long terme? 

Tous nos oeufs dans le même panier

Contrairement aux recommandations générales et fréquentes des conseillers financiers, nous avons mis tous nos oeufs dans le même panier. Nous avons même retiré tous nos placements (REER, etc.) pour les réinjecter dans nos entreprises immobilières. C'était un risque, bien que calculé. 

En conclusion, ça paraît très beau tout ça, non? Ce qui a toujours été, et qui reste encore difficile, c'est l'illiquidité de l'immobilier. C'est très illiquide, donc notre "richesse" est coincé dans de la brique, jusqu'à la vente éventuelle de nos propriétés. 

Je serais curieux de vous lire pour voir comment a progressé vos actifs depuis quelques années.