lundi 17 juin 2013

Les taux d'intérêts montent, comment se protéger

En tant qu'investisseur immobilier ou en tant que propriétaire de votre résidence, les taux d'intérêt sur vos hypothèques influencent grandement votre budget et/ou la rentabilité de vos propriétés. Voici 6 raisons pourquoi vous pourriez envisager de prendre une hypothèque taux fixe de 10 ans au cours des prochains mois. Il s'agit d'une traduction et adaptation libre de ma part d'une partie d'un texte tiré du blogue The Greater Fool du controversé Garth Turner.

6 raisons de prendre une hypothèque à taux fixe fermé 10 ans


Augmentation des taux à venir. 
Premièrement, les taux hypothécaires devraient avoir sensiblement augmentés d’ici 5 ans. Vos paiements seront donc plus élevés, en même temps, il y a une pression à la baisse sur les prix des propriétés au pays. Les taux hypothécaires n’ayant pas été aussi bas depuis des décennies, plusieurs personnes vont bientôt découvrir qu’il y a un lien inversement proportionnel entre les taux d'intérêt et les prix de l’immobilier (quand les taux montent, il y aurait une pression à la baisse sur les prix). C’est peut-être le temps de se protéger contre un choc éventuel. 

Deuxièmement, pour se protéger contre un monde très volatile et où c’est difficile de faire des prédictions. Avec un taux fixe sur 10 ans, vous êtes assurez que vos paiements resteront constants pour une longue période. Certains dormiront mieux, surtout ceux qui ont une hypothèque à taux variable. 

Troisièmement, afin de se protéger contre le risque de non renouvellement de votre hypothèque par le créancier. Ceux qui obtiennent des hypothèques à rabais auprès de banque en ligne très peu connue, pour sauver quelques dixièmes de points de pourcentage, peuvent être à risque. Lors d’une correction du marché immobilier, comme il semble s’en dessiner une présentement, les compagnies de crédits hypothécaires en ligne pourraient être achetées par d’autres compagnies et celles-ci ne voudront peut-être pas renouveler votre hypothèque dans 5 ans, surtout si la valeur de votre propriété a baissé (et oui, une banque peut refuser de renouveler votre prêt!). 

Hypothèque fixe fermée 10 ans, idéal pour un investisseur?

Quatrièmement, un terme de 10 ans est idéal pour les investisseurs immobiliers. Si vous possédez un duplex ou un 4-plex, ou même un condo locatif, c’est plus facile de prévoir le cash-flow d'une propriété si les paiements restent constants sur 10 ans. De plus, les intérêts sur ces types de propriété sont déductibles de vos impôts.

Cinquièmement, même en signant pour 10 ans, vous n’êtes pas prisonniers de votre hypothèque pour 10 ans. Grâce à la Loi sur l’Intérêts du Canada, toutes les hypothèques deviennent ouvertes après une période de 5 ans. Donc si jamais les spécialistes se sont complètement gourés et que les taux d’intérêts sont plus faibles dans 5 ans, vous n’auriez qu’à payer la pénalité minimale équivalente à trois mois d’intérêts (à valider avec votre banque).

Sixièmement, et c'est probablement le point le plus important, les taux sur 10 ans sont relativement bas présentement. Les banques vont vous geler un taux autour de 3.7%, ce qui est à peine 0.4% de plus que les taux fixes sur 5 ans. Ces taux ne devraient pas durer éternellement.

Quand je pense que j’ai ma plus grosse hypothèque qui est due pour être renouvelée dans moins de 7 mois sur mon 4-plex, et que mon taux actuel sur ce prêt est de 4.1%, je vais sérieusement considérer l’option 10 ans au moment de mon renouvellement. Qu’en pensez-vous ?

8 commentaires:

  1. Ce sont toutes de bonnes raisons, sauf pour la première. Ça fait 10 ans qu'on dit que les taux vont augmenter. Bien sûr, ça va arriver, mais quand, ça c'est la question que même les économistes ne sont pas capable de répondre.

    L'économie mondiale est chancelante. Le taux de croissance de l'économie chinoise est à la baisse. Le marché immobilier canadien est en train d'atterrir. Et dans certaines villes, l'inquiétude s'installe avec tous ces condos en construction, mais pas encore vendus.

    0,4% fait sûrement une différence pour plusieurs particuliers ayant eu la panse trop grande (le phénomène du kit de patio dans la salle à manger, vous connaissez?). Pour un investisseur immobilier, j'espère que ce n'est pas le cas! Pour ce dernier, dans l'état actuel du marché, le choix du taux fixe sur 10 ans est à considérer très sérieusement.

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  2. Effectivement, ça peut être intéressant mais seul celui qui sait lire dans le futur pourra dire si c'était la meilleure option, car qui sais si dans un an la situation économique mondiale n'ira pas encore plus mal ce qui pourrais faire diminuer les taux encore.
    (ce dont je crois, car depuis 2008 les gouvernements ne règlent pas les problèmes, ils les repoussent)

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    1. Effectivement, ça fait 7 ans que je suis dans l' investissement immobilier, et 7 ans également que je me fait dire que les taux d' intérêts vont monter. ET au contraire il ont baissé en 7 ans, et une chose est sure l' économie mondial est à son pire et ne fait que empirer...

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    2. J'ai pas l'impression que l'économie mondiale s'écroule, loin de là. L'économie américaine va pas mal mieux. Les gens ont plus confiances. Les investisseurs vont se détourner du marché obligataires vers la bourse, faisant augmenter les taux de rendements des obligations, ce sur quoi se financent les banques pour les hypothèques... C'est déjà commencé d'ailleurs. Je pense que les taux d'intérêt n'ont qu'une seule direction vers où aller, c'est vers le haut. Peut être pas rapidement, ni de beaucoup, mais ça ne baissera plus. On a atteint le plancher il y a plusieurs mois.

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    3. Sans vouloir être pessimiste, c'est ce que les gouvernements essaies de faire voir à la population. Dans les faits, le gouvernements américain n'arrête pas d'augmenter le plafond de la dette chose qui semble insignifiante lorsqu'ils en parle à TVA mais qui dans les faits est très inquiétant.(Imagine, ils sont tellement dans le trou que s'ils ne l'augmentaient pas, les États-Unis serait en défaut de paiement!!). Ça c'est sans parler de l’Europe! La faillite guète plusieurs pays et on trouve des endroits avec plus de 25% de chômage!!! C'est gigantesque. D'un côté moins pessimiste, disons qu'au Canada on s'en tire bien grâce au ressource naturel et d'autre facteur.

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  3. Pour un coût de 0.4% de plus effectivement je prendrait un fixe 10 ans. Par contre, selon ce que j'ai vue, les banques demandent plus que ça pour geler sur le long terme

    Par exemple Desjardins affiche 5.14% sur 5 ans et 6,75% sur 10 ans... C'est sur c'est le taux afficher et on peut facilement avoir mieux mais ça donne une tendance.

    Quand j'ai négocier en février, j'ai eu 2.97% pour fixe 4 ans. Si je voulais fixe 5 ans, on me demandait 3.74%... J'ai pris le 4 ans.

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    1. Depuis plusieurs mois, on peut avoir du 5 ans fixes pour moins de 3% ou facilement pour 3.09%. Ta banque n'a pas été très gentille de te donner 3.74% pour 5 ans. As-tu fait affaire avec un courtier? Souvent ils ont de meilleurs taux.

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    2. Je n'avais pas pris de courtier. Je suis aller chez desjardins ou j'avais déjà l'hypothèque sur ma maison principale.

      Par contre il m'ont laisser payer le solde sur ma maison et cloturer mon hypothèque sans pénalité 9 mois avant la date de renouvellement parce que je prennait l'hypothèque pour le bloc chez eux.

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