samedi 8 juin 2013

Les Régimes de retraites municipaux vous menacent

Propriétaires et locataires, préparez-vous à passer à la caisse au cours des prochaines années! Les cols bleus de nos villes et municipalité s’apprêtent à piger directement dans vos portefeuilles. Rien de moins.

La débâcle financière de 2008-2009 a sérieusement perturbé la rentabilité des placements de ces caisses de retraites. Les déficits accumulés sont gigantesques. Tout le monde le sait. Personne ne semble rien faire, reportant les solutions (probablement drastiques) à plus tard pour ne pas avoir à porter l’odieux de ces décisions difficilement acceptables (souvent avec raison) pour les employés des villes.

Les caisses de retraites des cols bleus feront augmenter vos taxes municipales.

Je respecte beaucoup nos fonctionnaires, tous ceux que je côtoient sont les d’être les stéréotypes du fonctionnaires paresseux. Je serai moi-même offusqué de voir arriver des changements à mon régime de retraite si j’étais à l’emploi d’une ville depuis plusieurs années. 

En quoi les régimes de retraites affecteront-ils les propriétaires de multi-plex ?

Il n’y a pas 36 solutions. Il faudra soit que les fonctionnaires augmentent leurs parts de cotisation, acceptent de diminuer l’indexation de leurs mensualités ou encore acceptent de diminuer les montants des mensualités versées aux retraités. Que les villes coupent drastiquement dans les services à la population (irréalistes) ou encore augmentent leurs revenus. Tiens, tiens, nos politiciens vont probablement choisir cette option, je doute qu’ils osent tenir tête à nos puissants syndicats.


Résultats? Vos taxes municipales vont monter en flèche. Dans l'article Régimes de retraite: des ouragans se dessinent, le journal Les Affaires souligne que les comptes de taxes pourraient augmenter de 14 % uniquement pour couvrir les déficits des caisses de retraites, en plus des autres augmentations normales de taxes. Une augmentation de vos dépenses signifie une baisse de la valeur de vos propriétés locatives. On sait que pour les immeubles à revenus, du moins pour les immeubles de 5 logements et plus, la valeur est directement reliée aux revenus nets d’une propriété. Davantage de taxes, moins de revenus nets, moins de valeurs.

En quoi les régimes de retraites affecteront-ils les locataires ?

C’est simple : les augmentations de taxes foncières peuvent être transmises directement aux locataires lors des reconductions des baux en début d’année. La formule de calcul de la Régie du logement du Québec le permet.

Je vois déjà les gens du FRAPRU et de la RCLALQ s’époumoner et manifester contre les propriétaires qui « s’enrichiront » sur le dos des locataires. Hors, ces augmentations de loyers n’iront pas dans les poches des propriétaires, mais directement aux villes, puis aux retraités municipaux… 

On a vu cette semaine les groupes sociaux camper et manifester pour l’augmentation des dépenses publiques allant à la construction des logements sociaux. Noble cause. Mais ils s’attaquent à la mauvaise cible. Il devrait plutôt manifester pour que nos politiciens règlent les problèmes des caisses de retraites publiques autrement qu’en augmentant les taxes municipales.

Les villes et gouvernements ne pourront bientôt plus suffire à payer les retraites de leurs employés, comment pensez-vous que ces organismes pourront investir dans de nouveaux logements sociaux et dans l’entretien de ceux existants (souvent délabrés)?

Une limite à transférer les augmentations de taxes aux locataires ?

Je pense qu’un moment donné, il deviendra impossible pour les propriétaires de transférer l’intégralité de ces augmentations de taxes à leurs locataires. Les locataires, surtout les plus démunis, ne pourront tout simplement pas les absorber. J’ai des locataires qui étaient fâchés ce printemps de recevoir une augmentation de 1 % et qui voulaient quitter. Imaginez-vous ce qu’il en sera d’ici quelques années…  

Comme la majorité de la population n'a même pas de régime de retraite, est-ce à eux à absorber ces déficits?

9 commentaires:

  1. salut Steve. tu mentionnes que la valeur dun 5 plex ou plus est directement lier au multiplacateur de revenu net. je suis habituer avec les MRB . pour un MRN. quest ce qui represente une bonne aubaine 16x 17x ? merci

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    1. Je ne suis pas trop les MRN non plus, j'ai jamais calculé ça. Je me fie au cash-flow et au taux de rendement. Mais bon, plus le MRN est bas, plus ça devrait être rentable. Je pense que viser 16 c'est excellent.

      Pour le MRB, mes deux derniers achats étaient autour de 10.

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  2. Comment on fait dans une ville pour éponger des régime de retraite déficitaire?
    Magic!! On augmente pas le taux de taxation municipal mais bien la valeur des maisons... Comme ça tout le monde est content la ville fait plus d'argent et le propriétaire croit que sa maison vaut plus....mais bon jusqu'ou peuton gonfler la baloune sans qu'elle explose:


    1) (http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2013/06/07/009-taux-hypotheque-rbc.shtml) = La RBC a augmenté ses taux hypothécaire(surement avec l'accord du nouveau boss de la banque du canada) + 2) Hausse des taux d'imposition des comissions scolaire + 3) hausse des taxes municipal (article de Steve) = Coup final pour faire pêter la bulle??

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    1. L'augmentation des taux hypothécaires est reliée à l'augmentation des taux pour les obligations... rien à voir avec la Banque du Canada. Les banques se financent via le marché des obligations et depuis quelques semaines celles-ci vont en augmentant, donc ça va faire monter les taux hypothécaires. Très lentement... Je ne trouve rien de dramatique à ces hausses. On parle de 3.29%... Même si c'était à 4%... pas trop élevé (sauf pour ceux qui ont la corde au cou).

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  3. Ça va être laid au renouvellement des baux l'an prochain, c'est clair. À Sherbrooke, on a eu droit à un petit break au niveau de la taxe municipale cette année, mais dès que les élections municipales seront passées, je m'attends à ce qu'on nous prépare à une belle hausse salée pour le printemps 2014. Sans compter qu'il faudra ajouter la hausse spectaculaire de la taxe scolaire au calcul de la hausse de loyer, gracieuseté de notre chère Pauline Marois qui a pris le moyen le plus indirect possible pour augmenter le fardeau fiscal de tout le monde.

    Je me gênerai pas pour augmenter l'an prochain le loyer selon le calcul de la régie, et j'ose espérer que tous les proprios en feront de même.

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  4. c bon a savoir jva augmenter mes loyers !

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  5. Bonjour Steve,

    Est-ce qu'il y a quelqu'un qui serait au courant des règles en ce moment 2013 concernant la SCHL. Pour un immeuble de 2-3- ou 4 logement. Pour propriétaire non occupant.
    Quelle serait la mise de fonds requises pour un hypotheque assuré. Je crois que c'est 20 %. Est-ce exact pour moins de 5 logement ?

    Et pour plus de 5 logement, j'ai vue sur ce site que ce serait 15%, est-ce encore ce pourentage maintenant ?

    Et concernant l'équité que nous pouvons aller chercher sur une maison unifamiliale, est que c'est toujours 15% ?

    Je suis en démarche d'acheter un premier immeuble j'aimerais bien avoir cette information pour montée mon plan.

    Merci

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    1. Pour proprio non occupant:

      Pour duplex à 4-plex inclusivement: 20 % de mise de fonds.

      Pour 5-plex et plus, 15% avec la SCHL.

      L'équité que tu vas chercher sur ta maison, généralement tu ne peux pas tant que tu n'as pas au moins 20% d'équité. Peut être que si la maison est avec la SCHL, tu peux aller en chercher même avec moins que 20% d'équité, je ne sais pas, j'ai jamais creuser ça.

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  6. Merci c'est ce que je croyait

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