Mon père me disait souvent: "Qui risque rien n'a rien". Certains pourraient répondre: "Qui risque tout perd tout". Ne manquez pas la question d'une lectrice plus bas dans cet article, vous verrez que certains investisseurs-en-devenir sont prêts à foncer de façon assez risquée pour se lancer en immobilier.
Mais d'abord, qu'est-ce qu'un risque? En gestion de projet, concept que je m'adonne à enseigner depuis près de 10 ans, on le définit comme étant un événement incertain qui, s'il se produit, aura un impact négatif sur les objectifs du projet ou sur son déroulement. Une fois le risque identifié, il faut l'évaluer pour établir son importance (la probabilité d'occurrence et la gravité de son impact) , et si nécessaire identifier des mesures d'atténuation ou des stratégies de gestion. Un problème majeur réside dans la subjectivité de l'évaluation des risques. Différentes personnes, différentes façons d'évaluer les risques. Un risque peut être important pour moi, et très faible pour un autre. Essayons d'appliquer ces notions à l'immobilier.
Gigantesque marge de crédit étudiante
Voyons un exemple concret d'une jeune lectrice qui désire se lancer dans l'aventure immobilière à un très jeune âge. Vanessa m'écrit ce qui suit:
"J'ai commencé récemment à lire votre blog et je le trouve très intéressant, il m'a d'ailleurs donné envie de débuter en immobilier. J'ai toutefois une situation un peu complexe, et c'est pourquoi je voulais vous demander conseil. En fait, je suis étudiante dans la belle région de l'Estrie. J'ai 19 ans et mon programme d'étude me permet d'avoir accès à une marge de crédit intéressante, avec un taux fixe de 3%, et pouvant atteindre 100 000$ et plus. Je n'ai pas besoin de cette somme pour mes études, et je trouvais dommage de la laisser dormir dans un compte alors que j'aurais pu la faire fructifier à mon avantage.
Je me demandais s'il était possible d'investir en immobilier a partir de cet argent que j'ai à ma disposition, et si oui, s'il était tout de même possible d'atteindre une rentabilité malgré les intérêts que j'aurais à la fois avec l'hypothèque et ma marge de crédit. Bien sur, je suis aux études et je ne peux me permettre un immeuble ayant un cash-flow négatif, puisque je n'ai pas les liquidités nécessaire pour absorber le déficit."
C'est plutôt incroyable cette marge de crédit étudiante de 100 000$ !! Je m'imagine que Vanessa doit étudier en médecine ou bien en actuariat pour avoir droit à une telle somme. Je ne savais même pas que ça se pouvait. À un taux de 3% en plus. C'est un taux plus bas que les taux hypothécaires fixes en vigueur! Je la comprends de vouloir en profiter.
Acheter un immeuble 100% hypothéqué ?
Je vais le dire tout de suite: certaines personnes ou groupes font la promotion de techniques de financement "créatives" consistant à débourser le moins d'argent possible lors d'un achat et je trouve que c'est de jouer avec le feu. Ces personnes, dont certains auteurs canadiens et américains, semblent se fier aux 10-12 dernières années pour prouver leur point de vue, années où la valeur des plex montait toute seule. Les temps ont cependant changé depuis quelques mois. Le marché s'est stabilisé, certains disent qu'ils baissent. Je pense que ces stratégies créatives peuvent être mortelles pour un jeune débutant sans argent qui n'a pas de bons revenus personnels pour faire "vivre" son immeuble après l'achat. J'ai bien hâte de voir comment ces gens vont faire pour rembourser le vendeur qui a accepté une balance de vente si la valeur de l'immeuble stagne ou diminue d'ici 5 ans. Bien que ça ne reste qu'une hypothèse parmi tant d'autres.
Ne nous mentons pas, les premières années après un achat sont souvent assez dispendieuses pour remettre l'immeuble en état. Le cash-flow positif des immeubles ne couvrira que très rarement les travaux d'amélioration à apporter. Je ne dis pas qu'il n'y a pas d'exception... Mais généralement ce ne sera pas le cas. Trouver une "aubaine" en dessous de la valeur marchande? Yeah right... encore là oui ça se trouve de temps en temps, mais encore faut-il se demander pourquoi il va se vendre à rabais... Je doute fortement que ce soit un immeuble impeccable n'ayant pas besoin de rénovation.
Un exemple concret
Je vais vous donner un exemple bien concret et très personnel. J'ai acheté un 6-plex en décembre 2012 avec un partenaire. Un plex "super rentable", payé 355,000$ avec 34,000$ de revenus bruts par année. Beau cash-flow positif. Ma partie de la mise de fonds provient d'une marge de crédit hypothécaire sur un autre immeuble et une partie provient de love-money. Environ 1,000$ par mois de cash-flow positif. Et bien vous savez quoi? Douze mois plus tard, nous sommes "dans le trou". L'immeuble était loin d'être délabré, mais nécessitait des travaux à cause de la négligence des anciens propriétaires. C'est près de 20,000$ de nos propres fonds que nous avons injectés dans cet immeuble en amélioration depuis son achat!!!
Nous avons cessé d'injecter de notre propre argent depuis quelques mois, la marge de crédit associée à l'immeuble éponge le déficit depuis. Nous prévoyons que l'immeuble aura remboursé la marge de crédit autour de mai ou juin 2014 seulement! Comment pensez vous que je rembourse mes prêts sur ma marge de crédit hypothécaire et pour le love-money ayant servi à la mise de fonds? Si je ne comptais que sur le cash-flow de l'immeuble, ce serait difficile, voir impossible. Je le rembourse avec mes honoraires professionnels. Heureusement que je gagne très bien ma vie.
Est-ce que je le regrette? Non. Pas du tout. Cet immeuble sera une belle vache-à-lait d'ici quelques années. Mais nous en avons encore pour au moins 3 ou 4 années avant de cesser de réinjecter TOUT le cash-flow en rénovation et amélioration.
Je trouve donc que les belles histoires qui nous sont racontés à propos des techniques de financement créatives ne montre qu'un seul côté de l'histoire. Rarement (ou jamais), on entend parler du côté moins drôle pour le financement des travaux et des imprévus. Attention, je suis persuadé que ces techniques fonctionnent pour certains. Les techniques utilisées depuis 10 ans devront toutefois s'adapter à un marché immobilier où les prix ne s'envolent plus sans effort.
Vanessa, je ne veux pas te décourager. Je reste convaincu que l'immobilier a de l'avenir. Je compte bien acheter d'autres immeubles dans les prochaines années. Peut-être même avec des méthodes de financement créatives. Mais j'ai un salaire qui me permet de ne pas me vouloir me pendre au moindre problème avec une propriété. Je doute aussi que les banques accepteront que tes 100 000$ servent à une mise de fonds. Ça prendra sans doute des collatéraux, comme la maison de tes parents en garantie ou quelque chose comme ça.
Quels sont les risques et quelles conséquences peuvent-ils avoir sur toi et ton entourage si le marché baisse, si tu découvres des problèmes après l'achat, si tu perds un, deux ou trois locataires dans une période très courte? Identifies ces risques, évalues-les, penses à des plans B. Si après ça tu te sens toujours à l'aise, GO.
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| Risques et profits, une question de balance. |
Mais d'abord, qu'est-ce qu'un risque? En gestion de projet, concept que je m'adonne à enseigner depuis près de 10 ans, on le définit comme étant un événement incertain qui, s'il se produit, aura un impact négatif sur les objectifs du projet ou sur son déroulement. Une fois le risque identifié, il faut l'évaluer pour établir son importance (la probabilité d'occurrence et la gravité de son impact) , et si nécessaire identifier des mesures d'atténuation ou des stratégies de gestion. Un problème majeur réside dans la subjectivité de l'évaluation des risques. Différentes personnes, différentes façons d'évaluer les risques. Un risque peut être important pour moi, et très faible pour un autre. Essayons d'appliquer ces notions à l'immobilier.
Gigantesque marge de crédit étudiante
Voyons un exemple concret d'une jeune lectrice qui désire se lancer dans l'aventure immobilière à un très jeune âge. Vanessa m'écrit ce qui suit:
"J'ai commencé récemment à lire votre blog et je le trouve très intéressant, il m'a d'ailleurs donné envie de débuter en immobilier. J'ai toutefois une situation un peu complexe, et c'est pourquoi je voulais vous demander conseil. En fait, je suis étudiante dans la belle région de l'Estrie. J'ai 19 ans et mon programme d'étude me permet d'avoir accès à une marge de crédit intéressante, avec un taux fixe de 3%, et pouvant atteindre 100 000$ et plus. Je n'ai pas besoin de cette somme pour mes études, et je trouvais dommage de la laisser dormir dans un compte alors que j'aurais pu la faire fructifier à mon avantage.
Je me demandais s'il était possible d'investir en immobilier a partir de cet argent que j'ai à ma disposition, et si oui, s'il était tout de même possible d'atteindre une rentabilité malgré les intérêts que j'aurais à la fois avec l'hypothèque et ma marge de crédit. Bien sur, je suis aux études et je ne peux me permettre un immeuble ayant un cash-flow négatif, puisque je n'ai pas les liquidités nécessaire pour absorber le déficit."
C'est plutôt incroyable cette marge de crédit étudiante de 100 000$ !! Je m'imagine que Vanessa doit étudier en médecine ou bien en actuariat pour avoir droit à une telle somme. Je ne savais même pas que ça se pouvait. À un taux de 3% en plus. C'est un taux plus bas que les taux hypothécaires fixes en vigueur! Je la comprends de vouloir en profiter.
Acheter un immeuble 100% hypothéqué ?
Je vais le dire tout de suite: certaines personnes ou groupes font la promotion de techniques de financement "créatives" consistant à débourser le moins d'argent possible lors d'un achat et je trouve que c'est de jouer avec le feu. Ces personnes, dont certains auteurs canadiens et américains, semblent se fier aux 10-12 dernières années pour prouver leur point de vue, années où la valeur des plex montait toute seule. Les temps ont cependant changé depuis quelques mois. Le marché s'est stabilisé, certains disent qu'ils baissent. Je pense que ces stratégies créatives peuvent être mortelles pour un jeune débutant sans argent qui n'a pas de bons revenus personnels pour faire "vivre" son immeuble après l'achat. J'ai bien hâte de voir comment ces gens vont faire pour rembourser le vendeur qui a accepté une balance de vente si la valeur de l'immeuble stagne ou diminue d'ici 5 ans. Bien que ça ne reste qu'une hypothèse parmi tant d'autres.
Ne nous mentons pas, les premières années après un achat sont souvent assez dispendieuses pour remettre l'immeuble en état. Le cash-flow positif des immeubles ne couvrira que très rarement les travaux d'amélioration à apporter. Je ne dis pas qu'il n'y a pas d'exception... Mais généralement ce ne sera pas le cas. Trouver une "aubaine" en dessous de la valeur marchande? Yeah right... encore là oui ça se trouve de temps en temps, mais encore faut-il se demander pourquoi il va se vendre à rabais... Je doute fortement que ce soit un immeuble impeccable n'ayant pas besoin de rénovation.
Un exemple concret
Je vais vous donner un exemple bien concret et très personnel. J'ai acheté un 6-plex en décembre 2012 avec un partenaire. Un plex "super rentable", payé 355,000$ avec 34,000$ de revenus bruts par année. Beau cash-flow positif. Ma partie de la mise de fonds provient d'une marge de crédit hypothécaire sur un autre immeuble et une partie provient de love-money. Environ 1,000$ par mois de cash-flow positif. Et bien vous savez quoi? Douze mois plus tard, nous sommes "dans le trou". L'immeuble était loin d'être délabré, mais nécessitait des travaux à cause de la négligence des anciens propriétaires. C'est près de 20,000$ de nos propres fonds que nous avons injectés dans cet immeuble en amélioration depuis son achat!!!
Nous avons cessé d'injecter de notre propre argent depuis quelques mois, la marge de crédit associée à l'immeuble éponge le déficit depuis. Nous prévoyons que l'immeuble aura remboursé la marge de crédit autour de mai ou juin 2014 seulement! Comment pensez vous que je rembourse mes prêts sur ma marge de crédit hypothécaire et pour le love-money ayant servi à la mise de fonds? Si je ne comptais que sur le cash-flow de l'immeuble, ce serait difficile, voir impossible. Je le rembourse avec mes honoraires professionnels. Heureusement que je gagne très bien ma vie.
Est-ce que je le regrette? Non. Pas du tout. Cet immeuble sera une belle vache-à-lait d'ici quelques années. Mais nous en avons encore pour au moins 3 ou 4 années avant de cesser de réinjecter TOUT le cash-flow en rénovation et amélioration.
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| Le 6-plex en question. |
Je trouve donc que les belles histoires qui nous sont racontés à propos des techniques de financement créatives ne montre qu'un seul côté de l'histoire. Rarement (ou jamais), on entend parler du côté moins drôle pour le financement des travaux et des imprévus. Attention, je suis persuadé que ces techniques fonctionnent pour certains. Les techniques utilisées depuis 10 ans devront toutefois s'adapter à un marché immobilier où les prix ne s'envolent plus sans effort.
Vanessa, je ne veux pas te décourager. Je reste convaincu que l'immobilier a de l'avenir. Je compte bien acheter d'autres immeubles dans les prochaines années. Peut-être même avec des méthodes de financement créatives. Mais j'ai un salaire qui me permet de ne pas me vouloir me pendre au moindre problème avec une propriété. Je doute aussi que les banques accepteront que tes 100 000$ servent à une mise de fonds. Ça prendra sans doute des collatéraux, comme la maison de tes parents en garantie ou quelque chose comme ça.
Quels sont les risques et quelles conséquences peuvent-ils avoir sur toi et ton entourage si le marché baisse, si tu découvres des problèmes après l'achat, si tu perds un, deux ou trois locataires dans une période très courte? Identifies ces risques, évalues-les, penses à des plans B. Si après ça tu te sens toujours à l'aise, GO.
Où en est cet immeuble ? Est-il entièrement loué ? Et tes autres biens immos, ont-ils tous trouvé des locataires ?
RépondreSupprimerOui, entièrement loué celui-là!
SupprimerIl ne me reste qu'un seul appartement à louer, mais je veux faire quelques petits travaux à mon retour au pays en décembre... donc je ne mets pas trop d'effort pour le louer tout de suite.
Moi personnellement j' ai jamais été un fan du 100% financé, un peut comme tout le monde quand j' ai débuté j' ai acheté comme propriétaire occupant à deux reprise, mais encore là, je crois que ça ne se fait plus acheter un deuxième immeuble propriétaire occupant si ont en détient déjà un. Et autre chose que je pense comme toi que tu mentionne dans ton article, je ne crois plus qu' une institution financière approuve une hypothèque avec un cash provenant d' un prêt étudiant et encore moins avec la SCHL. Malheureusement détenir un immeuble à revenus va de plus en plus être difficile, sans prétention seul les gens avec les moyen vont pouvoir s' offrir se genre d' investissement. Moi aussi personnellement je vais aussi encore investir, mais avec moins de projection future quand à la rentabilité et la valeur futur de l' immeuble.
RépondreSupprimerUn cas très intéressant ! Il est vrai qu'elle doit être extrêment prudente, mais je crois au contraire que ça peut être une bonne idée si elle fait bien ses devoirs et ses calculs. Il ne faut absoluement pas acheter un immeuble au prix du marché maintenant. Elle doit trouver une réelle opportunité. Le problème que je vois c'est le financement bancaire. Elle ne réussira pas à avoir un prêt pour l'hypothèque. La meilleure solution serait d'avoir un partenaire. Elle fournie la mise de fond et elle achète avec quelqu'un qui a un salaire régulier et un coussin. Est-ce que les prêts étudiants se remboursent toujours à la fin des études comme dans mon temps ? Si oui, elle a un répis de quelques années et peut tout simplement utiliser seulement une partie du 100000$ pour la mise de fond et garder une partie en réserve pour les imprévus. Tout est dans les chiffres ! Mais je suis d'accord qu'il faut être très prudent et conservateur dans l'analyse.
RépondreSupprimerJe suis entièrement en accort avec vous Suzanne je dirais même, il faut absolument être prudent mais absolument foncer. 19 ans un age ou s'intéresser a l'immobilier est chance qui ne faut pas gâcher.
RépondreSupprimerJ'étais exactement dans la même situation que Vanessa il y a 1 mois. J'ai moi-même 21 ans, je suis étudiant à temps plein et je voulais acheter un plex en Estrie, et le tout avec ma marge de crédit.
RépondreSupprimerMoi et mon partner, qui est dans la même situation que moi, avons visité des triplex, fait nos calculs et déposé une offre d'achat sur un triplex. Bon prix p/r au marché.
Il ne nous fallait que le financement.
Après des rencontres avec des courtiers et des institutions, le constat était le même : les règles autorisant le prêt aux investisseurs dans notre situation sont strictes et ne permettent pas d'investir dans une mise de fond avec une marge étudiante (dette aux yeux des banques). Pour eux, l'étudiant n'a aucune valeur active si un pépin survient. Aucune garanti = un refus.
Nous avons quand même continué nos recherches et un conseiller bancaire a réussi à nous obtenir un prêt hypothécaire ! La joie ! Mais nous savons que nous sommes chanceux, car normalement nous n'aurions pas dû l'obtenir.
Alors nous avons continué le processus et dans moins d'une semaine nous serons officiellement propriétaires !
Je conseille donc à Vanessa de s'informer auprès de courtiers et de conseillers bancaires, puisque ce n'est pas aussi simple que de juste dire "j'ai 100 000$ de "....mais que c'est un beau projet !
Je conseille à Vanessa de commencer par un petit immeuble (genre duplex) pas trop cher dans un petit village...J'ai moi même une grosse marge de crédit disponible sur ma maison qui est payé à 100$...J'ai accès en tout temps à plus de 120,000$. (ma maison es automatiquement en garanti)
RépondreSupprimerJ'ai pensé m'acheter un multiplex de 500,000$ avec versant 25% de dépots (ce serait comme transféré 125,000$ de ma maison au multiplex, de plus 25% élimine la SCHL, donc la négotiation passe juste avec a banque) malgré le financement total il y aurait un surplus de 20,000$ à 25,000$ à la fin de l'année, selon les chiffre de l'annonce. Un super bonne investissement et surtout une méga vache à lait pour la retraite.
Cependant, avant de me lancer dans cette aventure, j'ai fait l'achat il y a quelques année d'un petit duplex (50,000$) Rentable avec une marge positif de 3000$ annuel pour voir comment sa ce passait.
J'ai remarqué que je devenait stressé quand le loyer n'était pas versé à date prévus et que je devait appeler les locataire pour savoir pourquoi il avait pas encore payer leurs loyer, bien qu'ils ont toujours payé ce fut le côté désagréable pour moi. De plus je me suis rendu compte que je n'aime pas "gérer" les locataires. Donc j'ai mis de côté le projet du multiplex car il faut dire que par dessus la rentabilité et la valeur de l'immeuble à l'échéance il faut aussi avoir à gérer les locataires...Cette portion est celle que je ne tolère pas et avec un multiplex de cette valeur les problèmes sont multiplier par 10...Les risques aussi car quand les factures rentre il faut payer.
Je pense donc que la meilleur chose serait de débuter 2 ou 3 ans avec un petit immeuble...pour voir votre tolérance à ce type d'investissement. Si tout va bien et vous vous sentez à l'aise vous pourrez continuer et acheter plus.
Dans le cas de Vanessa elle devra investir au minimum 25% de mise de fond sur son immeuble pour éviter d'avoir la SCHL dans les pattes car c'est certain qu'elle se fera bloquer...De plus les prêt pour étude doivent être soumis à des règles, d'après moi le 100,000$ ne peu pas être sortie d'un seul coup, il es normalement versé mensuellement pour couvrir les dépenses d'éducation tout au long des études.