mercredi 30 avril 2014

La principe de Pareto en immobilier

Ce principe universel semble aussi s'appliquer à l'immobilier. Quel est-il? Le fameux principe 80-20. C'est-à-dire que 80% des effets sont produits par seulement 20% des causes.

Donc, 20% des problèmes prennent 80% de votre énergie. 20% de vos immeubles rapportent 80% de vos profits. 20% de vos locataires causent 80% de vos problèmes de gestion. En tant que gestionnaires, il faut savoir focuser notre attention sur ce qui rapporte le plus… et se débarrasser de ces 20% de problèmes qui grugent notre énergie.

Le principe de Pareto dans la gestion de vos immeubles.

Le principe de Pareto dans les rénovations

On peut aussi voir les choses positivement avec ce principe. Lors d'une rénovation d'un logement locatif, peut-être vaudrait-il mieux consacrer ses efforts et son argent pour régler les 20% des irritants qui vont vous rapporter 80% plus de valeurs. Par exemples, investir dans l'apparence de la cuisine, de la salle de bain ou des planchers. C'est souvent des éléments majeurs rechercher par les locataires.

Refaire l'électricité et la plomberie en neuf sont certes de bons investissement à long terme. Mais pour un nouveau locataire, ça ne lui fera souvent ni chaud ni froid. Votre beau comptoir de cuisine par
contre… Regardez toutes ces émissions à la télévision où on voit les nouveaux acheteurs / visiteurs de maison baser leur décision sur la couleur d'un mur ou sur la présence ou non d'un comptoir de granite. Parfois je trouve cela absurde, mais il y a une leçon pour nous investisseurs derrière ces émissions.

Le principe de Pareto dans la gestion de vos locataires

Je ne sais pas si j'arrive à une moyenne de 20% avec mes locataires problématiques, mais ça ne devrait pas être loin de ça. J'ai beau faire mes enquêtes, mes vérifications, il arrive que des locataires que j'ai moi-même choisi me donnent des boutons!

Le mois dernier, on a réussi à signer une résiliation de bail précipité avec un locataire qui était franchement une source de stress pour nous, pour les voisins et aussi pour nos autres locataires. C'est demain qu'il libère son logement. On aura donc un logement vacant pour deux mois, et on est bien content. Mieux vaut un logement vide que mal loué. Ce logement était une source immense de stress depuis près de 18 mois. C'est également pour cette raison que nous avons exigé l'expulsion d'un locataire dans notre dernière transaction.

Ne nous reste plus qu'un seul "problème" à gérer. Toujours dans le même immeuble. Un logement a été loué à une locataire l'an dernier qui y est restée 12 mois avant de quitter en février. Une locataire que j'avais choisie. Sa grand-mère m'avait mis en confiance. Les références étaient OK. Ce fut malheureusement 12 longs mois de problèmes à gérer: non-paiement, bruits, plaintes des voisins… Son départ a été une délivrance….

Nous avons dû littéralement torcher son logement lors de son départ, logement qui lui avait été remis comme un petit bijoux de propreté lors de son arrivée. On l'a remplacé par un jeune couple qui semblait très bien, bonnes références, bonne enquête de crédit, deux petits amoureux comme me les a décrit mon associé. Bordel, ils sont un vrai calvaire à gérer!!! La police y va entre 2 et 3 fois par mois, il semble y avoir de la violence. Le voisin nous a même appelé cette semaine pour dire que le locataire frappait dans les murs avec un marteau… Heureusement, ils quittent dans 60 jours.

Mettre son focus sur les priorités qui rapportent

En bref, il faut éliminer ou gérer adéquatement ce qui gobe toute notre énergie et mettre notre attention sur ce qui nous rapporte l

Je ne sais pas si vous avez d'autres anecdotes à raconter concernant ce principe de Pareto. Qu'elles sont les 20% de causes qui vous causent le plus de problèmes?

6 commentaires:

  1. Est ce que ton immeuble feraiit partie du 20% des mauvais secteurs de la ville?

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    1. Bon réflexe! Mais non, il est dans un très beau secteur recherché par les locataires. Ce n'est pas le secteur qui est problématique…

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  2. Bonjour,

    Je trouve la réflexion sur les rénovations un peu utopique. Je comprend ce que les locataires recherches, mais avec le parc immobilier montréalais qui vieillit, c'est se tirer dans le pied d'investir dans le joli et de ne pas régler les problèmes en profondeur. Construire sur une bonne base est un meilleur investissement il me semble, non? Ceci étant dit, le reste de ton article est intéressant!

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    1. On dit la même chose. Relis l'article. Je dis que c'est bien à long terme, mais pour un locataire, ça ne fait aucune différence. Des fils neufs dans les murs, ça ne fait pas augmenter un loyer. Ça et des tuyaux neufs. À long terme ça va baisser les coûts d'entretien pour le proprio, mais ça n'augmente pas ses revenus à courts termes.

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  3. Bonjour Steve,
    Bravo pour votre site web, bien fait et généreux, continue..
    As tu pensé à ton ''20%'' de ta démarche du recrutement des locataires qu'il faudrait améliorer?

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  4. Bonjour,

    Investisseur dans des immeubles de rapport en France (ou plex comme vous les nommez de l'autre côté de l'Atlantique !), je suis tombé récemment sur votre blog fort intéressant car truffé d'exemples pratiques.

    Je me permets toutefois de recouper deux lectures que je viens de faire :
    - ne pas hésiter à louer plus cher que le prix du marché si possible
    - soucis à répétition avec certains locataires

    Pour moi les deux situations sont fortement corrélées. Les locataires avec un profil idéal, soigneux et exigeants sur la qualité du logement, font de multiples visites avant de trouver la perle rare au rapport qualité-prix supérieur. A l'inverse les logements trop chers trouvent souvent preneur chez les locataires peu intéressées, qui prennent le premier appart venu car ils seront de toute façon de passage (le temps d'épuiser le proprio et de repartir en épuiser un autre).

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