dimanche 20 avril 2014

Les 7 péchés d'un jeune investisseur immobilier

Les entrepreneurs ayant eu du succès savent que ça n'arrive pas du jour au lendemain, sans aide, sans argent, sans un travail acharné. Les mêmes principes s'appliquent aux investisseurs immobiliers et surtout à ceux qui débutent dans cette aventure.

Voici quelques uns des péchés des jeunes investisseurs immobiliers (traduction : avec peu d'expérience, et pas nécessairement "jeune" dans le sens de l'âge).

1. Ne pas avoir de réserve financière pour supporter vos investissements

Plusieurs investisseurs immobiliers débutants ou désirant se lancer dans l'immobilier se font miroiter qu'il est possible de débuter sans argent. Bien que certains réussissent, il s'agit d'une minorité. Acheter un immeuble nécessite souvent d'avoir soit une bonne réserve financière ou encore une bonne marge de crédit pour financer les rénovations, taxes, revenus inférieurs à vos prévisions ou encore toutes autres imprévues. Il faut prévoir dès le départ d'avoir accès rapidement à une réserve financière (en liquidité ou en crédit). Une facture de plombier ou d'électricien, ça peut monter rapidement et il faut pouvoir l'absorber. Évidemment, certains sont prêts à prendre plus de risques que d'autres, rappelez-vous le cas d'Éric qui avait soulevé un tollé sur ce site. 

2. Utiliser des hypothèses trop optimistes

Les hypothèses sont au coeur de vos analyses avant l'achat. Quel genre d'hypothèse? Le taux d'intérêts dans 5 ans, dans 10 ans. Le taux d'inocupation de vos logements. Le taux d'inflation pour les dépenses. Le taux d'augmentation de la valeur de la propriété. Les investissements requis au cours de la durée de votre détention de la propriété. Le taux d'imposition peut varier avec le temps selon les gouvernement (rappelez-vous comment le Parti Québécois a voulu augmenter rétroactivement les taux d'imposition et l'impôt sur le gain en capital en 2012…). 

Trop souvent, les investisseurs ont tendance à être trop optimistes. Par exemple, ils vont prendre pour acquis que les taux d'intérêts resteront au plancher pendant 20 ans (si vous êtes de ceux là, relisez mon texte sur les années 1990 au Québec). Ils vont sous estimer les frais d'entretien et les frais pour les rénovations majeures. Avant d'acheter, il est recommandé de jouer avec vos hypothèses. Mon fichier PLEX en haut à droite de cette page peut vous aider à ce sujet.

3. Ne pas évaluer correctement votre investissement

En lien avec le "péché" précédent, la valeur de la propriété doit être évaluée correctement. Il faut bien sur établir sa valeur actuelle par rapport au marché des comparables, mais aussi par rapport à l'état de la propriété. Une bonne inspection par un inspecteur compétent pourra vous aider à renégocier à la baisse le prix de votre offre et ainsi vous éviter de bien mauvaises surprises budgétaires plus tard. Il ne faut pas oublier d'évaluer le potentiel futur de la propriété. Par exemple, la possibilité d'ajouter un logement supplémentaire, de subdiviser le terrain pour le revendre ou construire, etc.

Payer un peu trop cher ne sera pas nécessairement la fin du monde. J'estime avoir payé un peu trop cher un 6-plex en 2012 après avoir sous-estimé les travaux à effectuer. J'ai classé ça dans la section des leçons apprises. Il faut payer pour apprendre.

4. Essayer de tout faire vous mêmes pour sauver du temps

Avec un immeuble, ça va. Deux immeuble, ça se gère. Rendu à plus de 10 logements, ça peut devenir time-consuming! Il faut apprendre à déléguer, ça devient impossible de tout faire sans y sacrifier tous ses week-ends, malgré tout le bon vouloir. Je fais face à cette réalité cette année, si je veux mettre en oeuvre toutes les rénovations prévues cette année, je devrais y passer tous mes week-ends de l'été et encore plus. Alors je vais payer pour me faire aider pour des entrepreneurs.

Si vous êtes nuls en comptabilité, faites vous aider. Il faut concentrer ses efforts sur ce qu'on sait faire de mieux. 

5. Ne pas être prêt à travailler comme un chien au début

Je l'ai déjà dit dans le passé, l'immobilier est tout sauf un revenu passif. Même pour quelqu'un qui délègue plusieurs tâches, il faut quand même contrôler les fournisseurs, les factures, les comptes de banques, etc. Il y a certaines périodes plus calmes, et d'autres plus intenses. Évidemment, on dirait que quand ça se met à aller plus mal, ça va mal partout en même temps. L'immobilier, c'est définitivement un boulot à temps partiel, et parfois à temps plein… en plus de votre boulot normal.

Ceux qui ont lu le livre de Rich Dad, que je recommande d'ailleurs… il faut se dire les vraies affaires: c'est beaucoup plus difficile que ne le laisse croire l'auteur. L'auteur insiste sur l'importance des cash-flows positifs. Oui, c'est vrai. Mais par contre, au Québec, la plupart des immeubles qui vont générer de bons cash-flows positifs ne sont pas en bon état et vous devrez réinjecter tous ces cash-flows dans votre immeuble en rénovation pour les prochaines 5 années. 

6. Mettre vos prix trop haut pour vos logements

Oui on veut faire de l'argent et il faut augmenter les loyers. Jusqu'à ce ne soit plus possible. Je lisais des commentaires dernièrement sur un autre blogue immobilier, et une jeune investisseur se ventait que jamais au grand jamais elle n'augmenterait pas un loyer. Elle est encore dans une bulle ou dans un rêve. Un jour viendra où ses loyers seront au maximum du marché pour les locataires. Quand son 4 1/2 âgé, même si rénové, se louera presqu'au même prix qu'un condo neuf mis en location dans son secteur, elle ne pourra tout simplement plus augmenter son loyer.

Ici, ça nous ramène aux hypothèses. Un 4 1/2 à St-Jérôme ou un 4 1/2 au centre-ville de Montréal, ça n'a pas la même valeur d'augmentation annuelle. J'ai des logements à Joliette que je mets en location à un prix plus haut que la moyenne de cette région. Je réussi à les louer jusqu'à ce jour. Mais le téléphone ne sonne pas beaucoup. Malheureusement, je ne pourrai pas augmenter continuellement ces loyers de 2% par année, je me retrouverais avec des logements vides. Quand la compétition offre pleins de mois gratuits aux nouveaux locataires, il faut s'ajuster à la réalité, malgré tout notre optimisme. Idem quand les condos neufs se louent à 750$ par mois, avec garage, foyer, insonorisation, et très grands balcons, etc. 

7. Ne pas avoir une stratégie de sortie
Les entrepreneurs sont des gens souvent qui foncent vers l'avant tellement ils croient à leurs projets. Je lisais le nouveau livre de François Lambert la semaine dernière, À prendre ou à laisser, sur son approche d'investisseur et son parcours d'entrepreneur. Une chose qu'il cherche à valider auprès des partenaires potentiels qui l'approchent pour qu'il injecte des fonds dans leurs entreprises: "quelles sont leurs stratégies de sortie" si tout ne va pas comme planifié au départ.

Ça s'applique aussi à l'immobilier. Qu'allez-vous faire dans 5 ans si les taux d'intérêts sont à 8%? Si la valeur baisse et qu'il devient difficile de refinancer avec la banque? Si vous découvrez un vice-caché majeur, comment allez-vous financer le tout? (C'est pas mal plus compliqué que de dire je vais poursuivre les vendeurs car ça va vous prendre deux ans avant de passer devant le Tribunal).

Et pour les débutants, si vous réalisez après 2 ans que la gestion des locataires vous rend fou… vous aurez une pénalité gargantuesque à payer à la banque pour briser votre hypothèque avant le terme. Qu'elle sera votre stratégie de sortie?

Je ne veux pas être pessimiste ici. Je veux juste insister sur la réflexion à faire AVANT l'achat au cas où vos hypothèses de départ ne se réalisent pas. 

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