L'immobilier n'est pas un revenu passif

Ouf. Je l'ai déjà dit et je le répète: L'immobilier n'est pas un revenu passif ! Ceux qui disent que c'est le cas vous racontent des mensonges. Point. Même si vous savez bien vous entourer et si vous déléguez les chantiers, il faut rester impliqué dans la supervision et la gestion. Superviser des entrepreneurs n'est pas nécessairement toujours simple ni agréable…

En fait, j'adore ça superviser tout ça et faire ces projets. Si seulement je faisais le tout à temps plein sans autre boulot, ce serait merveilleux. Mais ce n'est pas ma réalité, ni celle de 99% des autres propriétaires.

Surcharge de travail et multi-chantiers

Mon blogue a tourné au ralenti au cours des deux dernier mois, non pas par manque de sujet, mais par manque de temps. Juste pour vous donner une idée, la semaine dernière j'avais quatre chantiers en cours.. dans quatre immeubles différents! Faut être sur le chantier no.1 à 7h du matin avec un entrepreneur, et le soir après le travail être avec un autre. Sans compter les emails et les téléphones à passer le jours durant les pauses-cafés au travail! On sait pourquoi on se couche le soir venu.

Voici une idée de nos projets en cours d'exécution.

Rénovation du studio dans notre dernier achat

Alors là, c'est un des dossiers qui nous a rendu dingue depuis deux semaines. Je vous ai présenté une vidéo dans le dernier article à propos de ce "petit" projet très simple. Deux semaines plus tard, ça n'a vraiment pas avancé comme prévu. Je ne rentrerai pas dans les détails, mais on a dû organiser une réunion d'urgence au milieu de la semaine dernière car les ouvriers ne savaient pas du tout où ils s'en allaient.

L'entrepreneur a reconnu n'avoir pas planifié le chantier. Un jour les ouvriers construisaient un mur, pour ensuite le détruire le lendemain pour faire entrer la douche… et réaliser que la douche n'était pas adéquate pour la pièce et que ce serait mieux une douche en céramique sur mesure, etc. Ça s'est amélioré depuis, mais il y a des jours où on se dit que ça irait plus vite si on faisait les travaux nous mêmes. Voici une photo qui montre notre nouvelle douche en céramique en cours de construction. Si vous avez déjà vu la vidéo, c'est un changement significatif par rapport à la douche crasseuse d'avant!

Rénovation d'un logement suite à l'expulsion d'un locataire

En mars dernier, nous avons conclu une entente pour résilier le bail d'un locataire problématique. Il a quitté comme prévu le 1er mai. On a décidé d'insonoriser le mur mitoyen avec le logement voisin et de diviser une pièce-double en deux pièces pour recréer un 4 1/2 tel que c'était à l'origine. Voici une courte vidéo (tournée il y a 3 semaines) de l'état des lieux lors du départ des locataires, qui ont gentiment laissé TOUS leurs meubles dans le logement lors du déménagement…

Nous avons eu quelques surprises depuis le début de ces travaux, entre autre de la moisissure dans un mur. Oh surprise, on a aussi découvert qu'il y a déjà eu un incendie dans le toit il y a une quarantaine d'années. La moisissure a été réglée en retirant le mur au complet (nous avons dû évacuer les locataires d'à côté durant deux jours et cloisonner leur logement).

Au moins, l'entrepreneur ici, que je connais très bien, nous fait un travail d'excellente qualité. Ça avance très vite. Les fenêtres et portes extérieures sur cette propriété sont en train d'être changées en ce moment même, je ne reconnaîtrai plus la place quand je rentrerai au pays dans 5 semaines.

Division d'une pièce-double, avec portes coulissantes. 

Rafraîchir l'entrée de mon premier plex

L'entrée commune d'où j'habite m'énervait depuis 5 ans. Peinture un peu trop foncée, planchers définitivement défraîchis. Le nouveau revêtement de plancher est acheté depuis trois ans et dormait patiemment dans mon garage. J'adore peindre, mais là je n'ai plus le temps. Je fais affaire avec les Beaux Frères à Louer qui me font ça en ce moment. Petit contrat facile à gérer cette fois.

Adieu vieilles moulures de bois défraîchies. 

Dégât d'eau dans mon 5-plex

Comme la seule propriété où je n'effectuais pas de travaux était jalouse des autres, j'ai eu droit à un dégât d'eau tard jeudi soir, quelques heures avant de quitter pour une mission à l'étranger. Un dégât au 2e étage, qui s'est retrouvé malheureusement à imbiber d'eau mon splendide plafond ultra-insonorisé refait en 2013 à un fort coût en dessous de chez ma mère. Le seul endroit où je ne voulais pas voir un tel dégât arriver!

Insertion dans le plafond pour ventiler et assécher.

Heureusement, ça se fini relativement bien. Les locataires m'ont contacté rapidement (environ 10-12 minutes après le début de l'écoulement), et j'ai pu joindre la locataire du sous-sol pour qu'elle ferme la valve du logement du haut. Dieu merci j'avais justement fait installer des valves indépendantes pour chaque logement l'an dernier. C'était évidemment trop tard pour mon plafond au sous-sol, bien que rien ne paraisse vraiment quand on le regarde.

Mes assurances ont réagit rapidement. Dès vendredi, Steamatic était sur place pour ventiler et mettre un déshumidificateur durant 72 heures. Cette semaine, une équipe va détruire le plafond et mon entrepreneur va refaire le plafond tel qu'il était, aux frais de l'assurance. J'ai un déductible de 500$ à payer, mais les travaux vont coûter beaucoup plus chers que ça, quelques milliers de dollars.

Ventilation et déshumidificateur durant 72 heures avant de détruire le plafond.

Bref, ces chantiers nous tiennent bien occupés! L'immobilier, ce n'est pas un revenu passif. C'est un deuxième boulot, parfois presqu'à temps plein en plus.