vendredi 4 juillet 2014

Déterminer le prix d'un loyer - Des propriétaires peureux?

Certains propriétaires sont soient paresseux, pessimistes, peureux ou trop gentils. Surtout à Montréal. C'est mon opinion.

Dernièrement j'ai eu à évaluer le prix à demander pour un logement dans le nouveau plex que j'ai acquis ce printemps. Le quartier est relativement central, même s'il est loin d'être un "super" quartier. L'immeuble est à moins de 600 mètres du métro Frontenac, à moins de 800 mètres du métro Papineau, à deux minutes d'un arrêt de bus menant au centre-ville. Sur une jolie petite rue tranquille.

Remettre un logement au prix du marché. 

Comment déterminer le prix d'un logement

Dans le cas qui m'intéresse, il s'agit d'un 4 pièces, comptant une gigantesque chambre à coucher principale et une deuxième d'une grandeur tout à fait correcte. Le logement est très propre, la peinture est récente, il y a un balcon ensoleillé à l'arrière. La laveuse et la sécheuse, superposées et neuves, sont incluses dans le prix du loyer. Au moment de notre achat, le logement était vacant. Les anciens propriétaires le gardaient non-loué au cas où les nouveaux acquérants désirent s'y établir. Il nous fallait donc établir le prix pour afficher ce logement.

La façon la plus simple est de vérifier les logements comparables en location sur les sites web comme Kijiji. Ce que j'y ai vu m'a plutôt troublé! Pour habiter tout près de là depuis 5 ans et pour savoir que les logements décents s'y louent vites et assez chers, j'étais stupéfait de constater que pour des logements similaires, les propriétaires demandaient des prix bien trop bas, à mon avis.

Pour un logement 3 pièces, décent et propre, je sais qu'on peut facilement louer à plus de 725$ par mois. Les logements 4 pièces comparables au mien étaient affichés entre 525$ et 750$. Troublant.

Tester le marché avec un prix plus haut que la moyenne du coin

On a décidé de ne pas y aller avec la moyenne du coin afin de tester la réaction des candidats intéressés. On a fixé le prix à 890$ par mois, en mettant de très jolies photos du logement.

Ça a prix moins de 5 visiteurs pour louer le logement, en même pas 5 jours. Notre locataire du rez-de-chaussé, qui a un logement identique mais avec tout le jardin arrière juste pour lui, paye un maigre 730$ par mois pour un logement équivalent. On sait maintenant que le potentiel de ce deuxième logement est d'au moins 950$ par mois. Il le sait. Mais il ne semble pas prêt de quitter les lieux…

Un voisin qui loue bien trop bas

Un propriétaire d'un immeuble tout près de chez moi à Montréal, que j'ai rencontré pour la première fois ce printemps, m'a dit le prix qu'il loue ses logements 3 pièces. Son immeuble est identique au mien. Copie conforme. Mais moins rénové. J'ai eu un choc! Entre 425$ et 450$ pour des logements de 550 pieds carrés. Je loue les miens 730$ (pour un logement rénové partiellement) et 775$ (pour le logement rénové de façon supérieure). Ce dernier pourrait être loué plus de 850$ lors du départ du locataire. C'est quasiment 300$ de plus par mois que ce que mon voisin loue!

Alors, qu'est-ce qu'ils ont ces propriétaires? Ont-ils peurs de charger trop cher? Font-ils des tests pour voir le potentiel de location de leurs logements? Se comparent-ils avec les voisins? C'est bien beau être gentil avec ses locataires, mais au moment d'une vente, son immeuble va valoir bien moins cher qu'un immeuble similaire avec des revenus supérieurs.

Article relié: Baisser le loyer après une rénovation!! 

Pour ceux qui seraient tenter de me dire que la Régie fixe le prix du loyer au moment d'une mise en location… oubliez-ça! C'est une règle aberrante pénalisant grandement les propriétaires, donc personnellement je ne la suit pas du tout au moment du départ d'un locataire. Il faut remettre les prix au marché d'aujourd'hui et je vous encourage à le faire, quand c'est possible. À ce jour, ça ne m'a jamais causé de problème.

Testez-vous le marché lors de vos mises en location?

10 commentaires:

  1. Il y a des gens qui ont des immeubles mais qui n'ont pas le profil investisseur, comme il y a des gens qui réparent des voitures et qui ne sont pas mécaniciens, comme il y a des gens qui font de la publicité et qui ne sont pas graphiste...

    Pour ma part, dans la même situation que toi à peu près, je regarde les comparables à tout les jours, autant les immeubles à vendre que les logements à louer, il faut connaitre son marché ciblé, autant pour acheter, que pour louer. Ensuite si le logement est rénové à 100%, comme c'est dans mon cas, je le loue le plus cher possible, et à date, en moins de quelques jours à toutes les fois. En plus d'éliminer la clientèle crasseuse, tu attires d'autres type de locataire, étant proprio occupant, c'est primordial bien sur.

    La régie comme tu dis c'est de la bullshit, anyway, dans mon cas, la locataire agée était partie depuis quelques mois, et le bail avait disparu :) Donc je fixe le prix que je veux, et dans un autre logement que j'ai loué à très bon prix, rénové à neuf aussi, et bien il était libre quand j'ai acheté l'immeuble.

    Il y a des moutons suiveux, qui vont avec la masse, qui vont faire comme les autres, en immobilier, il ne faut pas avoir peur d'oser, de tester, de spéculer, c'est comme ca qu'on se démarque et qu'on réussit.

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  2. Comme c'est toujours le cas, il y a souvent plusieurs explications:

    Le cas du locataire qui est là depuis une demi-éternité. Si on tombe sur un zélé de la Régie, le loyer de ce client là va systématiquement monter moins vite que le marché, créant ainsi une distorsion entre ce qu'il paie et ce qu'il devrait payer dans un marché libre.

    Il y a le cas de baux qui sont cédés. J'ai lu un article sur Radio-Canada sur ce sujet la semaine passée. Belle collusion entre locataires pour s'en tirer avec le logement le moins cher possible.

    Il y a aussi des proprios qui tentent de remettre au prix du marché, mais qui se font démolir la hausse grâce à la clause des 10 jours sur la case G du bail. Ça, c'est chiant. C'est le seul cas de contrat que j'ai jamais vu à pouvoir clairement être brisé, tout en étant spécifié, avec zéro pénalité. En fait non, c'est pas vrai, celui qui est pénalisé, c'est le proprio qui a été transparent! Un comble.

    Et enfin oui, il y a des proprios "peureux". Ils ne savent pas comment argumenter avec un locataire, ne savent pas ou en est la marché, ou veulent simplement éviter de brasser de la marde. Ben de valeur pour eux, mais au final leur immeuble vaudra moins cher quand le marché des plex redeviendra rationnel. Ultimement, ça fait des proprios encore moins incités à rénover leurs logements, ce qui n'améliorera pas l'état du parc.

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    1. Salut Marc,

      Bien d'accord avec tes commentaires. Dans le cas dont je parle dans l'article, je devrais préciser que je parle principalement soit d'un logement vacant ou encore d'un cas où le locataire quitte et le propriétaire devra relouer son logement à un nouveau locataire.

      Évidemment, quand le locataire reste et qu'on ne fait qu'augmenter à toutes les années, c'est un cas différent qu'une remise sur le marché.

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    2. Mais ta réponse est toute à fait adéquate quand je parle de comparer avec mes voisins qui louent pas mal moins cher que moi… sa locataire est là depuis 20 ans…

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    3. Mouais, 20 ans ça commence à faire longtemps... Et au prix qu'elle paie, elle va s'accrocher jusqu'à son dernier souffle!!! Bien normal me direz vous, je ferais pareil si j'étais à sa place. J'en ai un qui est en rendu à sa septième année, dans mon duplex. J'essaie de l'avoir à l'usure en augmentant chaque année au max (ça a monté de 60$ en 6 ans plus éventuellement 25 cette année, à voir avec la régie dans quelques mois), et j'essaie fort de pas dépasser 10 ans. C'est que j'ai pour objectif de faire des gros travaux dans le logement même (surtout cuisine et salle de bain) pour monter substantiellement le loyer dans les prochaines années. Difficile à faire et à rentabiliser s'il s'accroche.

      Ne pas voir en mes propos une charge contre la régie. J'ai acheté en connaissant les règles, et je fais avec. Dans mon cas, je suis même prêt à me passer du revenu pendant un année complète si c'est pour me libérer de l'emmerdement de la case G du bail. C'est que voyez vous, chers locataires, maintenant que je gagne mieux ma vie qu'à mes débuts comme proprio, je me contrefiche que mon logement du haut soit vide une année complète. Je rénove, et je loue à du monde que ça intéresse d'avoir un logement convenable et qui veut bien payer pour. Si chaque proprio avait la marge de manoeuvre pour faire pareil, je peux vous jurer que le parc locatif serait moins miteux qu'actuellement. Voilà une bonne raison de négocier au maximum le prix d'achat de son plex. Et aussi pourquoi j'ai rien acheté depuis 5 ans. Si je n'ai pas cette marge de manoeuvre, je passe tout droit, car je subventionne assez de monde avec mes impôts, hors de question que le fasse aussi avec l'argent que j'ai pu épargner.

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    4. "C'est que j'ai pour objectif de faire des gros travaux dans le logement même (surtout cuisine et salle de bain) pour monter substantiellement le loyer dans les prochaines années. "

      Tu sais qu'un locataire peut refuser des travaux qui ne sont pas nécessaires.

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    5. Salut Incubus,

      Effectivement, c'est possible que le locataire refuse. Ce qui vient possiblement ajouter un irritant. Anyway, pour la cuisine je préfère attendre. Ça me sert à rien d'offrir ça à mon locataire. Je pourrais pas monter le bail autant que je devrais pour rentabiliser la job, et il en serait aussi satisfait qu'un cochon à qui on donnerait des perles. J'ai ben d'autres jobs que je peux faire en dehors du logement qui vont contribuer à faire monter le bail et qui ont l'avantage de pouvoir durer aussi longtemps que l'amortissement permis par la régie. Rejointement des briques, galerie à refaire, réparation de la cour, clôture.... On me donne 35 ans pour rentabiliser des travaux? Good, je fais des travaux bons pour 35 ans. Ce qui est à refaire avant ce délai, j'essaie de laisser faire autant que possible.

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    6. Il te faut impérativement négocier avec le locataire AVANT de faire des travaux comme la cuisine et salle de bain. Négocie une augmentation AVANT, pas après, sinon tu n'auras à peut près rien en terme $ si ça va devant la Régie. Pour te donner un exemple, j'ai un loyer occupé par une locataire depuis 15 ans. Son loyer était au moins 70$ sous la valeur du marché. L'hiver dernier, elle m'a demandé un nouveau plancher flottant en remplacement de son tapis (qui est quand même correct). Je lui ai dit oui sous condition de réviser le loyer et j'ai négocié une augmentation de 25$ par mois depuis juillet cette année (les travaux ne sont pas encore faits, ce sera fait en août).

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  3. Effectivement Marc, vaut mieux faire des rénovations sur le bâtiment que dans un logement avec un locataire grippe sous. C'est ce que j'ai fait.

    Faire, une négociation avant de faire des travaux majeurs est impératif dans la mesure que le locataire possède une cervelle. La plupart du temps, ils veulent avoir la totale gratuitement.

    La réflexion typique est : quand je partirai, je ne vais pas déménager avec les améliorations locatives.

    Ils n'ont aucune notion du coût en capital et de la perte d'opportunité.

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  4. Bonjour Messieurs, Dames,

    Je suis investisseur immobilier depuis 3 ans et je suis curieux quant à savoir comment vous trouver vos immeubles. Quelles sont vos démarches ?

    Claude Poulin, Saguenay

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