mardi 16 décembre 2014

Sous-estimer les dépenses et surestimer les revenus d'un immeuble locatif

Julien m'écrit pour me demander conseil concernant son premier projet d'achat d'une propriété à revenus, un duplex. Il a fait ses devoirs avant de m'écrire, il a même fait deux versions de calculs avec mon fichier de simulation PLEX pour l'aider à se décider sur le montant de la mise de fonds, 5% ou 20%. Mais Julien a aussi fait quelques erreurs que plusieurs investisseurs immobiliers en herbe font trop souvent: sous-estimer les dépenses et surestimer les revenus!

Un investisseur immobilier doit savoir
où il n'en va pour éviter le précipice.

Utiliser des données réalistes, pas optimistes

Je ne veux pas vous inciter à ne voir que le mauvais côté des choses. Dans la vie, il y a toujours trois façons de simuler la rentabilité d'un projet d'investissement. De façon optimiste, réaliste, ou négatif. Les nouveaux acheteurs ont tendance à ne voir que les choses de façon trop optimiste. 

Dans les fichiers PLEX que Julien m'a envoyés, il a mis 0% comme taux d'imposition. Il a mis un taux d'inoccupation de 0%. Il a mis 0$ à la ligne budgétaire Rénovation majeure

Pourquoi diable faire ça? 

Un taux d'imposition nul?

Tout le monde connaît les deux certitudes dans la vie: on va tous mourir et on va tous payer de l'impôt. C'est irréaliste de mettre 0% comme taux d'imposition. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose si un investisseur veut connaître sa rentabilité avant impôt. Mais c'est beaucoup plus réaliste de savoir dès le départ quand et combien d'impôts il faudra payer. Le taux choisi dépendra des revenus annuels de l'investisseurs (emplois et d'immeubles après avoir soustrait les dépenses déductibles).

Surestimer les revenus en prenant un taux d'inoccupation nul

Sur le long terme, il est irréaliste pour un investisseur immobilier de penser qu'il n'aura jamais de logement vide ou qu'il ne perdra jamais de mois de loyers, ne serait-ce que si un locataire fout le camp un moment donné. 

Personnellement, depuis trois ans, j'ai un fort taux d'inoccupation, probablement entre 8 et 15% selon les mois. Pourquoi? Car suite à l'acquisition d'une propriété, il faut souvent rénover des logements. Pour un duplex, perdre trois mois pour rénover un logement équivaut à un taux d'inoccupation de 12% pour une année donnée. 

Prenez mon cas présentement. Depuis l'achat d'un 4-plex ce printemps, un des studios est vacant. Nous avons entrepris des travaux majeurs ce printemps dans ce studio. Suite à un vrai fiasco avec l'entrepreneur, tout est arrêté depuis le mois de juin! Juste pour ce plex, c'est un taux de 25% pour cette année. Ce n'est pas dramatique dans ce cas, même à trois logements de loués, on a un très bon cash-flow positif. 

Pour notre 6-plex à Joliette, nous avons un beau logement rénové de vide depuis juillet dernier (nous avons terminé les travaux fin octobre). Le téléphone ne sonne pas. En tenant compte de l'expulsion d'une locataire problématique en avril dans un autre logement de cet immeuble, nous avons donc perdu deux autres mois supplémentaires. Et un autre en juin avec un troisième logement. Nombre de mois de loyers perdus en tout cette année sur ce 6-plex: 9 loyers sur un total de 72 loyers (6 logements X 12 mois). Donc un taux d'inoccupation de 12.5% cette année (9/72). Ce taux devrait être bien moindre au cours des prochaines années, nous avons réglés beaucoup de problèmes depuis 12 mois. 

Ces exemples démontrent à quel point il peut être irréaliste de mettre un taux de 0%. Surtout si l'investisseur est serré dans son budget. 

Sous-estimer les travaux majeurs

Julien me dit dans son courriel qu'il aura au moins 16,000$ de travaux à mettre pour rénover ses deux logements (8,000$ par logement). Pourtant, ces chiffres n'apparaissent pas dans le fichier. Ici, il ne faut pas une très grande exactitude dans les prévisions. Je recommande de mettre une moyenne annuelle pour les 25 ans du fichier de simulation. 

Sur une période de 25 ans, il faudra probablement changer les fenêtres, les portes, les recouvrements de planchers, le recouvrement du toit, les balcons, etc. Combien de fois ai-je moi-même sous-estimé ces montants lors de l'achat? Probablement lors de toutes mes transactions. Alors, mettre 0$ lors de la simulation de la rentabilité avant l'achat, c'est suicidaire. 

Je ne veux pas être celui qui pète la bulle de Julien. Je veux juste qu'il sache dans quoi il s'embarque, et mieux faut le faire les yeux ouverts avec des chiffres réalistes. 

5 commentaires:

  1. Sous-estimer les travaux majeurs vient avec sous-estimer ses besoins en financement

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  2. Aussi, si le proprio a déjà 50 logements, c'est autre chose car il a probablement beaucoup plus de moyens pour contrer les imprévus, si c'est le premier ou deuxième ou troisième immeuble, il faut absolument calculer tout tout tout, 95% sur les fiches MLS, les seules dépenses inscrites sont l'hydro, les taxes et les assurances... peu de courtier ajoute les frais d'innocupation, d'entretien, de gestion, etc... parce que ca change le multiplicateur de revenus brut/net, et ca parait moins bien pour la vente!

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  3. Ah, les joies de l'investisseur débutant. À quelque part, je l'envie, car avec autant d'optimisme, on voit des occasions partout. Alors que moi, avec le pragmatisme qui s'est incrusté au cours des années, j'ai tendance à voir l'énorme charge de travail qui vient avec l'investissement!!! :0)

    Avec la tendance qui prévaut actuellement sur le marché locatif, ne pas voir la réalité en face peut être lourd de conséquence. Les logements ne sont plus aussi faciles à louer, et la clientèle en moyen (et soucieuse de payer) est majoritairement devenue propriétaire soit d'un condo, d'une maison un d'un plex. Même à ça, je connais beaucoup de ploucs qui ont réussi à devenir propriétaires. On est donc une horde de proprios à tenter d'attirer la crème de ce qui reste, et ma foi bonne chance de vos recherches.... Si votre locataire qui payait mal vient de déguerpir, il se peut bien que vous ayez de la misère à trouver un remplaçant valable. Ça fait mal quand on projette un taux de 0% d'inoccupation!

    Aussi, c'est cool de calculer l'augmentation potentielle de revenus, mais là encore, soyez conservateur. Le meilleur moyen reste de prendre possession des appartements qui sont loués bien en bas du marché, si vous en avez la capacité, pour ensuite les ramener au prix du marché. Vous pouvez toujours tenter d'avoir un locataire à l'usure en augmentant son loyer au max à chaque année, mais si vous tombez sur un zélé de la Régie, je garantis que c'est toi, nouveau proprio, qui va être usé avant ton locataire.

    Pour l'entretien, sous-estimer le coût des travaux c'est la classique erreur du débutant. De ma propre expérience, j'étais pas trop loin avec mes estimations initiales, à l'exception près que j'estimais pour le prix d'une job faite "correct", alors que je préfère le "sur la coche". Maintenant j'ajoute facilement 20-30% à mes estimés. Aussi, j'ai pris pour acquis que le budget de rénos annuel pour mon bloc ne sera jamais en dessous de 3% de la valeur de l'immeuble, donc 6000$ par année en moyenne. Pour un bloc encore plus vieux, accorder 4% serait une bonne approche. Pour du neuf, peut-être 2%, mais se laisser du loose ça ne fait jamais de mal.

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  4. Un duplex n'est pas vraiment un immeuble à revenus, mais plutôt une façon de faire la charité en subventionnant le locataire du haut. Si le loyer du haut est bas, le locataire ne déménagera jamais. Et ce n'est pas à coup de $5 d'augmentation que le loyer va rattraper celui du marché.

    En ce qui concerne la location, comme dit Marc le marché est complètement écrémé car tout ceux qui avaient les moyens sont devenus majoritairement proprio de condos. Ils tombent dans le panneau comme quoi payer un loyer est jeter l'argent par les fenêtres.

    Cette année, j'ai perdu 2 locataires qui ont acheté des condos. A l'un deux lorsque j'ai parlé des coût financiers associés à la propriété comme le cout d'opportunité , celui-ci n'a rien compris.

    Ensuite, le marché est en bulle et maintenant même la banque du Canada en parle ouvertement. Le marché pourrait donc dégonfler facilement de 30% ( http://affaires.lapresse.ca/economie/macro-economie/201412/10/01-4827010-le-marche-immobilier-surevalue-selon-la-banque-du-canada.php )

    Une baisse de cette ampleur n'est pas négligeable et va coincer pas mal de naïfs qui croient que l'immobilier est une valeur sure. Il faut savoir que lorsque l'hypothèque vient à échéance, le prêteur peut demander le remboursement total partiel du prêt.

    Finalement, il y a le contexte économique du Québec qui est bon dernier de classe.

    1) Pas de créations d'emplois

    2) Les gens quittent le Québec (http://ici.radio-canada.ca/nouvelles/societe/2014/12/09/009-quebec-perte-migrations-interprovianciales-alberta-ontario.shtml )

    3) Niveau de taxation et de réglementation élevés qui découragent les investissement et donc la création d'emploi.

    D'ailleurs cette année deux de mes locataire ont quitter pour les autres provinces. Dans l'un des logements, j' ai du dépenser environ $2300 pour retaper l'appartement afin qu'il soit présentable. Résultat, aucune visite malgré le fait que le logement soit très abordable et impeccable . Cela donne une idée du vide locatif qui règne en ce moment à Montréal.

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  5. André:

    J'ai une question concernant ma situation :

    Tout commence en 2014, l'année ou j'ai acheter ma première maison. Une très belle maison en rangé située dans un petit village. En 2015, la maison du voisin, une autre maison en rangé située dans le même bâtiment, est à vendre. Je décide de l'acheter et d'y emménager. Je garde ma première maison et je l'a loue.

    Dans cette nouvelle maison que j'ai acheté, le sous-sol est emménagé pour recevoir un locataire avec une entré privé. Pour des raisons personnels (en fait pour des raisons de confort) je décide de garder le logement vide et de ne pas le louer. Je voudrai le louer d'ici quelques années (après l’achat d'une autre maison). Je me suis informé à l’hôtel de ville pour enlever ce logement à mon compte de taxes. On m'informe que la nouvelle réglementation de zonage pour mon logement ne me permettrai pas de pouvoir remettre ce logement si je décide de l'enlever. Donc je décide de ne pas le modifier et de payer environ 400$ de plus sur mon compte de taxe par année pour garder mon droit de pouvoir louer mon sous-sol dans le futur.

    Ma question est  : Vais-je pouvoir recevoir une déduction d’impôt pour les dépenses liés à ce logement vide vu que je paye des taxes municipales pour ce sous-sol qui est en fait un logement. (deux adresses sur mon compte de taxes.)

    Merci!

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