mardi 2 décembre 2014

Se lancer en immobilier - Être prêt à faire quelques sacrifices

Suite à la parution de l'article Immobilier - Ne pas se mettre les pieds dans les plats, une lectrice, jeune investisseur immobilier, a laissé un témoignage très pertinent sur la réalité de bien des nouveaux investisseurs. Elle et son conjoint ont fait plusieurs sacrifices depuis quelques années. Dans son témoignage ci-dessous, elle s'adresse à Stéphanie, dont je racontais l'histoire dans le texte original. Laissons-lui la parole…

Habiter le pire logement de tous

"Mon conjoint et moi sommes dans le début de la trentaine et nous avons deux 5-plex. Le 1er, acheté en 2007, et le 2e, acheté cet été. Tous les 2 dans le quartier Hochelaga Maisonneuve à Montréal. Les deux immeubles sont très bien situés avec beaucoup de cachet. Le 1er immeuble était dans un état lamentable. Pour faire une histoire courte, il a fallu qu'on se sert la ceinture pas mal (pas de télé, pas de cellulaire, pas d'auto, une cuisine inexistante et une salle de bain tellement moche que nos parents ont pleuré quand on a emménagé dedans). On a chauffé le logement à 17 degrés pour économiser sur les frais de chauffage, passer un hiver complet avec des marches de 2X4 et j'en passe encore. Les 5 premières années, on a retapé les logements petit à petit, fait plein d'erreurs et dépensé tout nos salaires dessus. Pendant tout ce temps, on a habité dans le logement le plus moche et on n'a même pas peinturé (par paresse et par économie). Aujourd'hui, on ne regrette rien mais ça a été drôlement difficile. Nous aussi nous sommes deux professionnels avec un salaire décent. Quand tu vois tes amis vivre dans un bel immeuble et que vous vous tapez des rénovations tout le temps surtout quand ce n'est même pas pour vivre dans ces logements, ça peut être décourageant. 


Investisseur immobilier les poches vides!

Comme Steve, on ne regrette rien. Avec les paiements d'une partie de notre hypothèque, l'augmentation de nos loyers et la plus-value accumulée après 7 ans, on a acheté un autre immeuble. Cet immeuble est presque identique au 1er à l'exception près que c'est un immeuble en très bon état. La différence de prix? 250 000$ de plus... Par contre, on sait que c'est le meilleur choix pour nous. Avec deux emplois à temps plein et des projets familiaux, refaire ce qu'on a fait en 2007 serait utopique…" 

Prévoir des liquidités pour les travaux

"Je suis du même avis que Steve. Ça prend beaucoup de liquidités. Je vais même dire ça prend ABSOLUMENT une forme de liquidités quelconque auquel vous aurez accès de manière immédiate. Un immeuble en mauvais état coûte les yeux de la tête (pas d'exagération). Nous avions épargné avant alors, nous avions la mise de fonds. Mais après avoir acheté le 1er immeuble, nous n'avions plus une cent. Pour faire les rénovations, ça a été vraiment difficile. Chaque chèque de paye était vital et on avait quand même des salaires assez comfortables. Parfois, on a craint de ne pas y arriver mais on a survécu. On avait un plan pour le scénario catastrophe aussi qui était de prendre des colocataires et de prendre une 2e hypothèque. Mais on se rend compte que notre plan était vraiment nul parce que sur le contrat de l'hypothèque de 1er rang, ça dit pas d'hypothèque de 2e rang.... On a donc survécu par chance et parce qu'on a fait "extreme cheapstakes". 

Si vous avez de la famille avec des moyens assez aisés, vous pourriez discuter d'un emprunt d'argent. Si votre famille a des moyens "corrects", je laisserai tomber. Ce serait pas très correct parce qu'un 6-plex ça a toujours un élément de risque et potentiellement compromettre leur avenir financier serait irresponsable. Même chose pour les amis. Si le propriétaire vous finance, c'est une bonne chose mais personnellement, je ferai encore plus de due diligence sur l'immeuble (à moins que le vendeur soit de la famille et il fait cela à cause de cela). À Montréal, un 6-plex bien situé et pas cher, le vendeur n'a pas besoin de financer les acheteurs. Le marché est baissier mais pas au point de se rendre à financer des acheteurs. Si aucun de ces scénarios ne s'appliquent, essayez extrême cheapskates pour 1 an et économiser le plus possible. Si vous en êtes capables, ça va vous confirmer que vous êtes capables d'y arriver. Si vous n'êtes pas capables d'économiser en 1 an, ça devrait allumer un signal d'alarme pour votre projet. L'immobilier c'est pas si facile que ça et ça demande des sacrifices. 

 Dans tous les cas, on vous souhaite la meilleure réussite dans vos projets."

Pour vous, c'était facile ou difficile vos débuts en immobilier?

13 commentaires:

  1. Je trouve ca pertinent mais un peu extrême comme exemple, pas de télé, pas de cuisine, pas de cellulaire, pas d'auto, chauffé a 17, des marches en 2 x 4...

    5 ans de travaux et tout mettre vos économies la dedans pendant 5 ans, pour refinancer 7 ans plus tard... ca me semble très long, pourtant il y a 7 ans, le marché était encore plus bas et les immeubles ont augmentés pas mal depuis 2007...

    Je me pose la question, étiez vous prêt et vraiment outillé pour faire cet achat ?
    Je ne dis pas que je suis meilleur qu'un autre et je ne peux comparer mon premier immeuble au votre, mais je l'ai refinancé après 1 ans pour faire des rénos et je l'ai refinancé 2 ans plus tard pour acheter un 6 logements, sans faire touts les sacrifices que vous parlez... j'ai renové avec la plus value et non avec mon propre argent.

    J'imagine que chaque cas est différent.

    Une chose est sur, comme premier projet en immobilier, vous avez choisi le chemin le plus difficile, acheter un immeuble en état lamentable, mais j'imagine que vous avez appris beaucoup ladedans.

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  2. Ça, c'est du niveau de sacrifice que je n'ai jamais été prêt à faire. Pour supporter ce niveau d'inconfort matériel et financier, mieux vaut être célibataire ou avoir une conjointe compréhensive et en phase avec son objectif. Et surtout... pas d'enfants dans le portrait, parce que je vous jure que c'est même pas excusable de leur faire subir ça.

    Dans mon cas, pour investir ça demande quand même d'avoir un minimum de fun. Manger de la scrap et faire un paquets de compromis pendant des années, ça me rentre pas dans la tête. J'espère au moins que ceux qui font ça y trouvent leur compte, au final.

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  3. " Chaque chèque de paye était vital et on avait quand même des salaires assez confortables"

    C'est quoi confortable?

    Cette histoire montre qu'ils ne savent pas calculer et que l'immeuble à vraiment été acheté à prix d'or.



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  4. Je crois que le témoignage met en évidence le niveau de sacrifice des individus, son niveau d'engagement et ils n'ont jamais prétendu être des pros...le sacrifice est une notion qui s'est perdu dans notre société de surconsommation et de confort à credit.
    Perso, je les salut d'avoir traverser la tempête et d'être sorti grandi

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  5. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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    1. Salut Alphie,
      Je ne sais pas si tu as supprimé ce message par erreur. Je le trouvais très inspirant (moi je l'ai reçu par courriel). Je te remercie de ce partage. Si jamais c'était un erreur le l'effacer et que tu ne veux pas tout réécrire, je conserve la copie du courriel. Je trouve votre histoire inspirante et je te remercie beaucoup d'avoir mis le commentaire à l'origine de cet article. Ne prends pas les critiques pour "ils ne savent pas calculer" très au sérieux. Je me reconnais très bien dans ton histoire.

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    2. "Ne prends pas les critiques pour "ils ne savent pas calculer" très au sérieux."

      Ah bon, Je serais curieux de savoir le prix payé de l'immeuble + le coûts de toutes les dépenses et la valeur actuelle de l'immeuble.

      Je gage que c'est négatif et la marché ne s'est pas encore corrigé!

      Il y a de la marge entre ne pas faire de l'argent sur le capital investi en sous estimant les dépenses et d'être obligé de pomper de l'argent pour retaper l'immeuble pendant des années tout en vivant comme des démunies.


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    3. @ incubus: Dis-moi es-tu un baby boomer ?
      car c'est mon impression par tes rétoriques, (moi j'ai 40 ans)

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    4. @ incubus: J'ai lu plusieurs de tes commentaires et ils sont tous négatifs !!!. Qu'est-ce qui c'est passé dans ta vie? T'as essayé et t'as fait une erreur, tu t'es planté....pis l'a tu as une frustration de voir les autres réussir ???

      Dit toi bien que si tu fait une erreur c'est parce-que tu bouge, tu avance. Si tu ne fait pas d'erreur tu est inerte. Il faut seulement que tu apprenne de cette erreur.

      Patrice

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  6. Bonjour,

    Je vais répondre en fin de semaine. J'ai enlevé mon commentaire initial car je voulais faire un peu d'editing. À bientôt!

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  7. Bonjour,

    Je suis la personne qui a envoyé ce témoignage en réponse à une autre lectrice, je ne m’attendais pas à ce que mon mot soit repris. En réponse à certaines questions, je peux apporter les précisions suivantes:

    1) Est-ce qu'on était outillé pour faire l'achat du 5plex en 2007? C'est une excellente question. Oui et Non. Oui dans le sens qu'on avait réussi à économiser le 20% de la mise de fonds dans notre mi-vingtaine ce qui est un coussin confortable. Non, dans le sens qu'on n'avait aucune expérience en matière immobilière (on est passé de colocataires à propriétaires d'un 5plex). Sans rentrer dans les détails, on manquait de maturité et le crédit (refinancer) nous faisait quand même peur alors on a été conservateur.

    2) Avoir du fun et faire des sacrifices? Oui, il faut être prêts à faire des sacrifices. Par contre, chacun doit établir ses balises. On a fait des sacrifices surtout par rapport au confort mais on n’a pas vécu « house poor ». Pour nous c’était correct et ça nous a pas empêché d’être heureux mais ce n’est pas tout le monde qui pourrait accepter cela.

    Par exemple, c’est de l’extrapolation que de dire qu’on mangeait mal. On a toujours été non négociable sur certaines choses comme la nourriture, les sorties avec les amis, les cadeaux et les voyages. Avec beaucoup de planification, tu peux être économe mais Carpe Diem quand même. Ex; on mange beaucoup de poisson alors je l’achetais entier et j’ai appris à le fileter mais là tu sacrifies beaucoup de temps à tout préparer. On est allés en Europe (souvent) mais on a pris des vols charter et dormi dans des dortoirs.

    3) Définition d’un salaire comfortable et ne pas savoir compter? C’est toujours relatif mais je pense qu’ils étaient pk. Je ne pense pas que c’est nécessaire de vous dévoiler combien exactement mais on était tous les 2 dans des programmes contingentés et en pénurie. On a donc eu la chance d’avoir des salaires confortables en partant. Mais même si tu as un salaire confortable, avec tous les impôts qu’on paye, le salaire net est pas si gros que cela. Aussi on n’a jamais payé du travail au noir, on a toujours payé TPS/TVQ et là, ça coûte cher.

    Pour la partie ne pas savoir compter, vous vous trompez sur toute la ligne, s’il y a bien une chose qu’on sait faire, c’est compter. Nous, ce qu’on ne savait pas faire, c’était tout le reste… lol…

    4) prix de l’immeuble vs. revenus / dépenses et profit net? La question est farfelue pour de nombreuses raisons, la 1re étant que cela fait 7 ans qu’on est propriétaires et qu’on a choisi de racheter un 2e immeuble cet été. Je lis le blog depuis quand même quelques années (parce qu’il est intéressant, merci Steve!) mais je ne suis pas du genre à laisser des commentaires. Je voulais simplement partager notre expérience parce que j’aurai aimé que quelqu’un nous dise tout cela avant.

    Pour mon conjoint et moi, ça a très bien fonctionné. 2007 était un bon timing et l’immeuble a pris de la valeur dès l’achat. Comme on a été très sages avant, on peut maintenant être un peu décadents (je ne veux pas rentrer dans les détails parce que (au Québec) c’est rarement bien vu de bien vivre). Pour ceux qui ricanent dans leur coin… ah la pauvre fille, elle a dû aller au restaurant du coin la semaine dernière et elle pense que c’est le gros luxe… je vous rassure ça va...

    Mon message à tous ceux qui veulent s’essayer dans l’immobilier c'est "penses y bien mais c’est possible". Il y aura toujours du risque. Les conditions ne peuvent pas toutes êtres entièrement propices. Mais qui ne risque rien n’a rien. Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses, chacun doit décider pour soi et comprendre que dans la vie, on peut rarement avoir le beurre et l’argent du beurre.

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  8. Ouin, bien ça vient de me refroidir solide. Moi qui pensait aller suivre le programme de coaching et mentorat du CIIQ pour me rassurer.... pu sûr de rien.

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