Se lancer en immobilier - Être prêt à faire quelques sacrifices

Suite à la parution de l'article Immobilier - Ne pas se mettre les pieds dans les plats, une lectrice, jeune investisseur immobilier, a laissé un témoignage très pertinent sur la réalité de bien des nouveaux investisseurs. Elle et son conjoint ont fait plusieurs sacrifices depuis quelques années. Dans son témoignage ci-dessous, elle s'adresse à Stéphanie, dont je racontais l'histoire dans le texte original. Laissons-lui la parole…

Habiter le pire logement de tous

"Mon conjoint et moi sommes dans le début de la trentaine et nous avons deux 5-plex. Le 1er, acheté en 2007, et le 2e, acheté cet été. Tous les 2 dans le quartier Hochelaga Maisonneuve à Montréal. Les deux immeubles sont très bien situés avec beaucoup de cachet. Le 1er immeuble était dans un état lamentable. Pour faire une histoire courte, il a fallu qu'on se sert la ceinture pas mal (pas de télé, pas de cellulaire, pas d'auto, une cuisine inexistante et une salle de bain tellement moche que nos parents ont pleuré quand on a emménagé dedans). On a chauffé le logement à 17 degrés pour économiser sur les frais de chauffage, passer un hiver complet avec des marches de 2X4 et j'en passe encore. Les 5 premières années, on a retapé les logements petit à petit, fait plein d'erreurs et dépensé tout nos salaires dessus. Pendant tout ce temps, on a habité dans le logement le plus moche et on n'a même pas peinturé (par paresse et par économie). Aujourd'hui, on ne regrette rien mais ça a été drôlement difficile. Nous aussi nous sommes deux professionnels avec un salaire décent. Quand tu vois tes amis vivre dans un bel immeuble et que vous vous tapez des rénovations tout le temps surtout quand ce n'est même pas pour vivre dans ces logements, ça peut être décourageant. 

Investisseur immobilier les poches vides!

Comme Steve, on ne regrette rien. Avec les paiements d'une partie de notre hypothèque, l'augmentation de nos loyers et la plus-value accumulée après 7 ans, on a acheté un autre immeuble. Cet immeuble est presque identique au 1er à l'exception près que c'est un immeuble en très bon état. La différence de prix? 250 000$ de plus... Par contre, on sait que c'est le meilleur choix pour nous. Avec deux emplois à temps plein et des projets familiaux, refaire ce qu'on a fait en 2007 serait utopique…" 

Prévoir des liquidités pour les travaux

"Je suis du même avis que Steve. Ça prend beaucoup de liquidités. Je vais même dire ça prend ABSOLUMENT une forme de liquidités quelconque auquel vous aurez accès de manière immédiate. Un immeuble en mauvais état coûte les yeux de la tête (pas d'exagération). Nous avions épargné avant alors, nous avions la mise de fonds. Mais après avoir acheté le 1er immeuble, nous n'avions plus une cent. Pour faire les rénovations, ça a été vraiment difficile. Chaque chèque de paye était vital et on avait quand même des salaires assez comfortables. Parfois, on a craint de ne pas y arriver mais on a survécu. On avait un plan pour le scénario catastrophe aussi qui était de prendre des colocataires et de prendre une 2e hypothèque. Mais on se rend compte que notre plan était vraiment nul parce que sur le contrat de l'hypothèque de 1er rang, ça dit pas d'hypothèque de 2e rang.... On a donc survécu par chance et parce qu'on a fait "extreme cheapstakes". 

Si vous avez de la famille avec des moyens assez aisés, vous pourriez discuter d'un emprunt d'argent. Si votre famille a des moyens "corrects", je laisserai tomber. Ce serait pas très correct parce qu'un 6-plex ça a toujours un élément de risque et potentiellement compromettre leur avenir financier serait irresponsable. Même chose pour les amis. Si le propriétaire vous finance, c'est une bonne chose mais personnellement, je ferai encore plus de due diligence sur l'immeuble (à moins que le vendeur soit de la famille et il fait cela à cause de cela). À Montréal, un 6-plex bien situé et pas cher, le vendeur n'a pas besoin de financer les acheteurs. Le marché est baissier mais pas au point de se rendre à financer des acheteurs. Si aucun de ces scénarios ne s'appliquent, essayez extrême cheapskates pour 1 an et économiser le plus possible. Si vous en êtes capables, ça va vous confirmer que vous êtes capables d'y arriver. Si vous n'êtes pas capables d'économiser en 1 an, ça devrait allumer un signal d'alarme pour votre projet. L'immobilier c'est pas si facile que ça et ça demande des sacrifices. 

 Dans tous les cas, on vous souhaite la meilleure réussite dans vos projets."

Pour vous, c'était facile ou difficile vos débuts en immobilier?