mercredi 31 décembre 2014

Mon bilan d'une année pleine de rebondissements

Mais quelle année 2014! Une année qui s'annonçait tranquille. J'avais décidé de ne plus rien acheter avant quelques temps. Un plan, c'est fait pour être changé parfois. Parlant de planification, j'aurai l'occasion de vous en parlez longuement en début d'année et j'aurai une grande annonce à faire sur ce sujet. Voici un court résumé de mon année immobilière avec les grands jalons.

Janvier - Je mets le plan initial à la poubelle et je fais le contraire de ce que j'avais dit

Dès les premiers jours de l'année, un superbe 6-plex est mis en vente à côté de chez moi à Montréal. Avec potentiel de faire un 7e logement au sous-sol. Le prix était trop élevé mais nous avons rapidement déposé une offre d'achat à un prix bien plus bas. Nous sommes arrivés en 2e position, 15,000$ sous les premiers candidats.

Dans la foulée de cette offre d'achat, comme je n'avais évidemment pas la mise de fonds nécessaire pour la transaction, j'ai fait évaluer mon premier 4-plex acheté en 2009. L'évaluation agréée est arrivée à 615,000$. Une belle surprise. J'arrivais au terme de mon contrat hypothécaire, j'en ai donc profité pour refinancer cette propriété.

Changement de plan en début d'année: à la recherche d'un nouveau plex.

Quelques jours plus tard, un immense 6-plex est mis en vente à Joliette près de notre autre 6-plex. Mis en vente à un prix de 510,000$, nous décidons rapidement de déposer une offre d'achat. Il y a plusieurs acheteurs potentiels intéressés. Dans une discussion avec les vendeurs, on s'entend verbalement pour que notre offre soit à 490,000$ afin qu'on arrive premier. Stupeur quelques heures plus tard… les vendeurs nous ont mis en deuxième position!

Entre temps, j'avais fait une vérification avec le fournisseur d'électricité, Hydro-Joliette, et découvert que les coûts d'électricité payés par les propriétaires étaient complètement erronés dans la fiche descriptive du courtier inscripteur. Assez pour faire baisser de 30,000$ la valeur économique de cette propriété. Après en avoir avisé le courtier, il a tout simplement fait disparaître les détails de la dépense en électricité de la fiche descriptive! Sans commentaire sur le professionnalisme...

L'offre d'achat des premiers candidats est tombée quelques jours plus tard…. et c'est avec un petit sourire au lèvre que j'ai appris que l'immeuble a par la suite été vendu, plusieurs mois plus tard, à un prix autour de 470,000$. Nous avions offert 490,000$…

Février et mars - Des locataires foutent le trouble

À partir de février et ce jusqu'en avril, nous avons vécu l'enfer dans notre 6-plex à cause de deux locataires. Bruits, violence conjugale, menaces de suicide, bagarres dans l'entrée de l'immeuble, policiers jours après jours. La joie. Trois locataires nous avisent qu'ils ne renouvelleront pas leurs baux, ils ont peur à leur sécurité. La police ne peut rien faire pour nous.

Ménage du printemps dans nos locataires...

Nous avons réglé la situation en payant une des locataires pour qu'elle quitte hâtivement son logement. Mieux vaut un logement vide que mal loué. Nous lui avons donné 5 semaines pour quitter. Offre acceptée à notre grande joie, mais trop tard pour retenir nos autres locataires. L'autre locataire problématique a quitté en juillet.

Avril - Acquisition d'un 4-plex à Montréal

Un 4-plex bien situé arrive sur le marché. Je crois que je l'ai vu le premier jour de sa sortie sur Centris. Je ne voulais plus de 4-plex, je voulais me concentrer sur les 6-plex et plus. Mais celui-ci est à un prix intéressant, il a de bons revenus, il est joli et bien situé à proximité de deux stations de métros.

Notre dernière acquisition - 4-plex à Montréal.

Suite à la visite des lieux, nous déposons une offre d'achat conditionnelle à l'expulsion d'un des locataires. Offre acceptée, puis prix révisé à la baisse suite à l'inspection. Au moment d'en prendre possession, le locataire problématique avait quitté son studio.

Mai et juin - Deux chantiers en parallèle dans deux immeubles… dans deux villes!

Ouf! Rénovations majeures dans un logement à Joliette par notre entrepreneur de confiance. Tout se passe bien dans ce cas-ci.

Rénovation dans notre 6-plex à Joliette - Joli résultat.

Rénovations importantes dans le studio laissé vacant suite à la dernière transaction à Montréal, par un entrepreneur qu'on ne connait pas mais qui nous semble professionnel. Une catastrophe. Je n'ai pas encore osé écrire un article sur le sujet. Ça viendra peut être un jour. Résultat: 8 mois plus tard, le studio n'est toujours pas dans un état pour être loué, les travaux sont arrêtés, notre budget est épuisé pour ces travaux.

Le seul truc de bien fait dans ce studio: la mini salle d'eau toute en céramique.

Nous ne voulons plus jamais voir cet entrepreneur près d'un de nos immeubles. Le plex a quand même un cash-flow positif (environ 500$ par mois) malgré que ce studio soit libre. Les travaux reprendront en mars 2015…

Juillet - Nouvelles fenêtres sur le 6-plex

Des fenêtres d'origine sur un immeuble construit dans les années 1960. C'était gênant de faire visiter les logements. C'est une dépense importante, 18 000$, mais quel résultat! Ce n'est plus le même immeuble.


Leçon apprise: nous aurions dû faire mettre ces travaux dans le prêt hypothécaire dès le départ. Maintenant on doit financer ça sur une marge de crédit personnelle jusqu'au renouvellement de l'hypothèque dans 3 ans.

Septembre à novembre

Notre budget travaux est épuisé. Nous avions un logement vacant depuis juillet et nous désirions le rénover. Nous avons fait les travaux en mettant beaucoup de jus-de-bras en utilisant juste le minimum d'aide externe.

Salle de bain refaite de A à Z.

Nous avons perdu 6 mois de revenus, mais le coût final des travaux est plus bas. De toute façon, la demande locative dans ce secteur est pratiquement nulle une fois le 1er juillet passé. Le logement sera enfin loué d'ici quelques jours, le téléphone sonne beaucoup depuis Noël.

Je vous souhaite une très belle année 2015, et surtout… passez à l'action et cessez de regarder le train passer!

Immobilièrement vôtre,

Steve

8 commentaires:

  1. Merci de tes partages, ça fait du bien de lire qu'on vit tous à quelques différences près les mêmes expériences.

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  2. Bonne année à toi !
    Je vois qu'au Canada vous avez les mêmes galères que nous en France avec vos immeubles :)
    Mais quelle belle aventure la vie d'investisseur !

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  3. Moi comme début d'année j'ai congédié mon concierge qui travaillait contre moi tout étant payé grassement par moi.

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  4. Merci pour ces partages d'expérience. C'est toujours intéressant à lire ! Très bonne année 2015.
    A bientôt.

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  5. Pour ceux qui veulent des projets de rénovations.


    http://www.remax-quebec.com/fr/multiplex-a-vendre/6376-rue-pascal-montreal-nord-28727451.rmx?fromsearch=foreclosed

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