La Régie du logement publie ses critères de fixation des loyers pour 2015. J'insiste cette fois pour dire que ce ne sont pas des règles à respecter pour les propriétaires! Ce sont les critères utilisés par la Régie lorsqu'une demande de fixation des loyers est faite par un locataire ou par un propriétaire.
Ainsi va les chiffres ridicules de la Régie du logement pour 2015.
Je suis le premier à trouver que ces chiffres ne font aucun sens! Mais j'ai un bémol à apporter. Cette année, plusieurs de mes locataires vont recevoir des augmentations de seulement 0.6% et 1.0%. De petites augmentations donc. Pourquoi? Tout simplement parce que leurs loyers sont au prix du marché et même un peu au delà. J'ai de petits studios dans Lanaudière dont les prix sont très biens et je me vois mal augmenter ces locataires quand je compare mes prix avec deux du marché de la région.
Dans un autre cas, je ne me gênerai pas du tout. Un locataire paye 725$ par mois à Montréal pour un logement qui en vaut entre 950$ et 1000$, près des métros, avec une superbe cours extérieure. Ça mérite clairement plus de 1.0% comme augmentation. Je l'aime bien, il paye bien. Mais c'est 3,000$ de plus par année que je pourrais avoir avec un nouveau locataire. C'est la valeur de mon immeuble qui en est affectée négativement. C'est le problème au Québec avec les locataires qui restent longtemps dans leur logement, un jour arrive où le loyer est complètement déphasé avec le prix du marché.
Chaque région est différente aussi. Montréal, Lanaudière, Shawinigan, et ainsi de suite, sont tous des marchés locatifs différents. De même que chaque arrondissement d'une ville. Un investisseur doit en tenir compte au moment d'augmenter, ou non, ses loyers.
De mon côté, mes lettres d'augmentation sont écrites depuis décembre… je n'ai pas attendu la Régie pour prendre mes décisions.
Ainsi va les chiffres ridicules de la Régie du logement pour 2015.
- Logement non-chauffé: 0.6 %
- Logement chauffé à l'électricité: 1.0 %
- Logement chauffé au mazout: 1.4 %
- Logement chauffé au gaz: 1.8 %
À ces chiffres, vous pouvez (et devriez) ajouter les ajustements pour vos augmentations des taxes municipales et scolaires, ainsi que pour vos augmentations d'assurances et les dépenses en travaux majeurs.
Une incitation à ne pas respecter la Régie
Pour les travaux majeurs, la Régie accordera au propriétaire une très mince augmentation de 2.42$ par mois pour chaque tranche de 1000$ de travaux effectués, ce qui donne à l'investisseur un rendement ridicule et insultant de 2.9%.
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| Travaux majeurs effectués dans un de mes logements. Cuisine avant/après. |
Je suis un investisseur et les travaux majeurs sont très souvent, sinon toujours, financés par des emprunts bancaires ou des marges de crédits personnelles. En ce moment, j'ai plus de 60,000$ sur des marges de crédits personnelles pour avoir financé des travaux majeurs depuis deux ans, ces marges me coûtent environ 6.5% par année juste en frais d'intérêt. Et la Régie nous octroie 2.9% de rendement…. Cet organisme désuet encourage donc les propriétaires à ne PAS respecter ses propres critères. C'est ma recommandation d'ailleurs. Ignorez les chiffres de la Régie dans le cas de travaux majeurs.
La dure réalité du marché maintenant
La dure réalité du marché maintenant
Je suis le premier à trouver que ces chiffres ne font aucun sens! Mais j'ai un bémol à apporter. Cette année, plusieurs de mes locataires vont recevoir des augmentations de seulement 0.6% et 1.0%. De petites augmentations donc. Pourquoi? Tout simplement parce que leurs loyers sont au prix du marché et même un peu au delà. J'ai de petits studios dans Lanaudière dont les prix sont très biens et je me vois mal augmenter ces locataires quand je compare mes prix avec deux du marché de la région.
Dans un autre cas, je ne me gênerai pas du tout. Un locataire paye 725$ par mois à Montréal pour un logement qui en vaut entre 950$ et 1000$, près des métros, avec une superbe cours extérieure. Ça mérite clairement plus de 1.0% comme augmentation. Je l'aime bien, il paye bien. Mais c'est 3,000$ de plus par année que je pourrais avoir avec un nouveau locataire. C'est la valeur de mon immeuble qui en est affectée négativement. C'est le problème au Québec avec les locataires qui restent longtemps dans leur logement, un jour arrive où le loyer est complètement déphasé avec le prix du marché.
Chaque région est différente aussi. Montréal, Lanaudière, Shawinigan, et ainsi de suite, sont tous des marchés locatifs différents. De même que chaque arrondissement d'une ville. Un investisseur doit en tenir compte au moment d'augmenter, ou non, ses loyers.
De mon côté, mes lettres d'augmentation sont écrites depuis décembre… je n'ai pas attendu la Régie pour prendre mes décisions.
Le problème c'est que c'est la régie qui a dernier mot.
RépondreSupprimerC'est bien beau d'envoyer des augmentations, sauf que si les locataires les rejettent, alors le fardeau tombe sur tes épaules et tu vas te faire ramasser à la régie du logement avec tes augmentations farfelues.
Ensuite, le marché locatif est pourris à cause de la construction massives de condos dont une partie non négligeable est offert en location soit par le proprio ou bien le promoteur incapable de brader ses unités .
Mais le plus important, c'est la capacité de payer des gens. Il suffit de suivre l'actualité économique pour voir dans quel marrasse nous sommes. A part les fonctionnaires qui ont des hausses de salaire, la plupart des gens n'ont pas d'augmentation de revenu.
Par contre cela n'empêche pas le gouvernement d'ajoute toutes sortes de taxes qui réduit encore plus le revenu disponible des gens. La capacité de payer des gens est donc réduite et même si tu es en droit d'augmenter des loyers, il n'est pas certain que tes locataires vont accepter tes augmentations.
Ils vont regarder ailleurs et s'ils trouvent moins cher, ils ne vont pas hésiter à déménager surtout si le nouveau proprio offre en prime un mois gratuit.
L'année passée, j'ai eu beau prendre le calcul de la Régie et arrondir au 5$ inférieur, mon locataire a quand même refusé la hausse. Bon, moi-même, je me serais fait refiler une hausse de 25$ par mois pour une réfection de drain de fondation alors que je reste au deuxième étage, pas sûr que je l'aurais pris avec le sourire... Résultat, je passe à la Régie dans deux semaines pour l'augmentation de l'année passée, et j'aurais an prime une augmentation supérieure à celle que j'avais demandée. Je perds un peu de temps, mais mon locataire, lui, y gagne un dossier à la Régie. Pas winner quand on cherche un autre appart après.
RépondreSupprimerPour cette année, pas trop le choix. Maintenant que je sais que mon locataire hésitera pas à recourir à la fixation de loyer, je vais une fois de plus respecter les critères de la Régie. Comme j'ai encore fait des bons travaux, cette fois la hausse est de 20$, et j'ai envoyé le calcul avec la hausse de loyer. Je vais une fois de plus me faire dire que c'est ben trop cher, qu'il est pauvre et bla bla bla..... Vous savez, chers locataires, quand vous avez deux Dodge Ram V8 dans votre espace de stationnement, vous avez pas vraiment de crédibilité quand vous parlez de difficultés financières :)
Pour moi l'ennemi numéro 1 c'est les taxes. La régie permet de les refiler aux locataires, mais ça une augmentation pour laquel il n'ont aucune plus value. J'ai fait le calcul et en additionnant le scolaire et municipale, sur les 10 dernières années j'ai une augmentation moyenne annuelle de 5.5%
RépondreSupprimerJ'ai eu des gros travaux cette année (changer le système de chauffage de mazout à électrique). Pour une dépense de 27k$, il me donne en gros 20$ d'augmentation par logement pour mon 4-plex. La seul manière ou ça fait du sens, c'est si le nouveau système dure 20 ans et que les taux d'interet reste bas pendant tout ce temps.
Dans le privé, c'est un retour entre 1 an et 3.33 an qui sont exigés quand on propose des projets... En passant, une aptitude intéressante à avoir pour un proprio c'est une facilité a faire ses travaux de plomberie. Des "helpers" en menuisiers il y en a beaucoup, en électricité aussi mais en plomberie c'est plus rare. Une conversion mazout vers électricité m'a coûté 7000$ pour un 6 logements parce que je l'ai fait moi même. En plus, ca m'a permis de refiler la facture de chauffage aux locataires. Bref, si vous avez peu de temps, visez l'amélioration de vos talents en plomberie au lieux de toute autre discipline. Je crois que c'est elle la plus rentable pour vous.
SupprimerFrancis
A lire :
RépondreSupprimerCondos: s'assurer coûte une fortune
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et aussi
Condo: après moi le déluge
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