samedi 14 février 2015

11 stratégies pour réussir en immobilier - la 11e est la meilleure

Le texte Faire son premier million de dollars en 5 ans, de Michel, s'est glissé rapidement dans le top 10 des articles les plus lus sur ce blogue depuis sa création. L'histoire de Michel est inspirante. Question de partager encore davantage, il suggère aux lecteurs quelques unes de ses stratégies pour réussir en immobilier. J'aurais pu écrire sensiblement le même texte. Laissons-lui la parole encore une fois.

Réfléchir, planifier, puis passer à l'action.

1- Savoir ce que vous recherchez en immobilier

Combien de temps voulez-vous consacrer à vos investissements immobiliers?  Quel type de locataire recherchez-vous?  Des plex avec des loyers 2 ½ n’attireront pas la même catégorie de locataires que ceux de 5 ½ ou 6 ½. Ciblez des immeubles correspondant à vos besoins. Mieux vaut un plus petit projet réussi qu’un gros projet qui se solde par un échec.

2- Établir un plan d’action

À chaque début d’année, j’évalue mon parc immobilier, je regarde chacun de mes immeubles en me demandant : puis-je le refinancer?  Devrais-je le vendre pour acheter un autre immeuble? Quelles sont les rénovations à venir ? J’établis une stratégie pour l’année à venir et je passe à l’action. Ce n’est pas le temps de laisser nos craintes nous empêcher de progresser. Bien que le statut quo puisse être rassurant, il est important de se remettre en question continuellement et de se demander si certaines actions pourraient augmenter nos gains.

3- Diversifier son parc immobilier

À moins que votre premier achat soit un immeuble de 100 logements, ce qui n’est pas la norme, il est important de diversifier son parc immobilier. Par exemple, durant mes 5 premières années d’investissement, j’ai acquis des 3-plex, 4-plex, des  maisons avec bachelor, une maison isolée et des condos. De plus, ma catégorie de logement s’échelonne du 3 ½ au 6 ½.

4- Diversifier ses stratégies d’investissement

Achat de multiplex à rénover, location avec option d’achat, achat de condo en prévente et achat aux États-Unis, sont autant de stratégies pour vous permettre de réussir en immobilier.

5- Être capable de déceler les opportunités et passer à l’action rapidement

Il important de regarder quotidiennement les immeubles qui sont sur le marché et d’être capable d’agir rapidement lorsque vous localisez un immeuble ayant du potentiel. Il est parfois plus avantageux de payer un peu plus cher plutôt que de perdre un immeuble rentable. Par exemple, si vous faites une offre d’achat sur une transaction qui a déjà plusieurs offres d’achat, il est fort probable que vous deviez alors offrir le prix demandé ou légèrement au-dessus pour acquérir l’immeuble.

6- Mise à part de l’argent (MPA)

Utiliser les revenus de loyer pour payer son hypothèque personnelle et financer les dépenses de son immeuble avec une marge de crédit, c’est une façon légale de transformer les intérêts non-déductibles en intérêts déductibles.

7- Connaître nos limites

Il ne faut pas se le cacher, l’investissement immobilier n’est pas toujours facile. Si l’immobilier vous fait peur, plutôt que de tenter d’acquérir l’immeuble le plus rentable qui vous demandera beaucoup de gestion de locataires ou de rénovations, pourquoi ne pas opter pour un immeuble davantage « clé en main ». Effectivement, en payant l’immeuble à son juste prix, vous ne ferez peut-être pas de profit à l’achat mais vous bénéficierez de la capitalisation et de l’effet de levier année après année. Mieux vaut avoir un immeuble un peu moins rentable qui demande peu de gestion de votre part, que de n’avoir aucun immeuble.

8- L’immobilier est payant mais ne fait pas de miracles

L’immobilier, c’est payant mais si vous attendez année après année pour trouver l’immeuble parfait, vous n’investirez probablement jamais. Par exemple, j’ai connu une personne qui cherchait un immeuble dont les revenus payaient toutes les dépenses. Jusque là, c’est normal! Par contre, elle voulait également, une fois toutes les dépenses payées (y compris les rénovations), que les revenus de l’immeuble puissent payer une partie de l’hypothèque de sa maison personnelle. Enfin, elle ne voulait pas payer d’impôt suite aux gains réalisés avec cet immeuble…Quand même, il faut être réaliste!! Après plus d’un an de recherche, cette personne cherche toujours son immeuble miracle!

9- Consultez les annonces quotidiennement et ayez recours à un courtier immobilier de confiance 

Regardez quotidiennement les sites de vente en immobilier, si vous avez de l’argent à investir, il est impératif de regarder les annonces classées (autant les sites tels kijiji,  lesPACS ou Sia). Vous n’êtes pas le seul à vouloir investir et les immeubles très rentables peuvent se vendre rapidement. Vous n’êtes pas tout à fait prêt à investir? Regardez tout de même les annonces de vente d’immeubles. Faites-vous une tête sur le marché et ce qu’il offre. Quand vous serez prêt à investir, vous aurez davantage d’expérience pour repérer les bonnes occasions d’affaire. De plus, travaillez avec un courtier immobilier de confiance, qui a accès à des informations privilégiées et profitez de son expertise pour vous conseiller.

10- Locataire / propriétaire

Les locataires sont vos clients. C’est à eux que vous confiez votre bien alors sachez les sélectionner judicieusement. En plus d’être capable de payer le loyer, je recherche des locataires qui sont respectueux de leur environnement et des autres. Je leur donne un service hors pair car ils contribuent à ma réussite. En traitant les demandes de vos locataires rapidement, vous augmentez leur satisfaction et limiterez ainsi leur roulement.

Chaque année, certains locataires doivent quitter leur logement (question d’espace, de prix ou de localisation) et ils me demandent si je n’aurais pas un autre appartement pour eux. Quand une personne désire quitter son logement mais qu’elle désire retourner dans un immeuble dont je suis le propriétaire, cela m’indique que j’offre un bon service à mes clients.

11- Passer à l’action

Arrêtez d’attendre le moment idéal pour investir. Si vous êtes la personne qui a tendance à penser que : «peut-être que prochainement les taux d’intérêts vont baisser, peut-être que vous aurez encore plus d’argent à investir si vous attendez encore, peut-être que vous aurez plus de temps à consacrer à votre projet ou peut-être que les prix du marché vont se stabiliser ou baisser ». Dites-vous que toutes ces raisons sont hypothétiques et qu’elles n’arriveront peut-être pas.

Alors, arrêtez d’attendre et passer à l’action. L’achat du premier immeuble constitue l’étape la plus insécurisante. Par contre, une fois cette étape passée, plus rien ne vous arrêtera. Le principal obstacle c’est vous! Alors foncez!

1 commentaire:

  1. est-il mieux d'acheter un 6,8,12 plex ou 24,36 logement
    comme première achat. je veux me crée un emploi et le garder longtemps et utilisé effet de levier

    RépondreSupprimer

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