Faire son premier million de dollars en 5 ans

Voici l'histoire de Michel Lapointe, lecteur de ce blogue, qui m'a proposé de publier son "jeune" parcours d'investisseur immobilier. Jeune dans le sens de récent. Michel s'est construit un parc immobilier de plus de 4 millions de dollars en moins de 6 ans. Une histoire inspirante!

D'une maison unifamiliale à un parc immobilier

Acquérir son premier million en 5 ans. Impossible me direz-vous!! Pourtant, de 2009 à 2014, en prenant comme tremplin ma résidence de 200 000$ libre d’hypothèque, c’est ce que j’ai réussi à faire grâce à l’investissement immobilier.

En 2009, quand ma femme m’a suggéré pour la première fois d’investir en immobilier, en s’achetant un triplex, je l’ai regardé perplexe en lui disant : « ben voyons, es-tu folle, ça va être un paquet de problèmes » À quoi pensait-t-elle?  J’étais loin de me douter que cette idée était le début d’une aventure qui  me rendrait, 5 ans plus tard, millionnaire.

Agrandir son parc immobilier, un immeuble à la fois.

Un triplex, puis un autre… et un autre

Lorsque j’ai visité, à l’été 2009, mon premier triplex à Blainville (bien oui, elle avait encore gagné...), j’ai immédiatement dit à ma femme : «on oublie ça, on ne peut pas acheter cet immeuble». Disons que ce n’était pas comme chez nous... Elle m’a regardé et m’a dit : «il est parfait, on fait une offre d’achat».

L’inspecteur en bâtiment a renchéri en disant qu’il avait rarement vu un immeuble locatif aussi bien entretenu. Cet immeuble ne représentait pas un profit à l’achat, car son prix était selon la valeur du marché mais il avait des locataires stables et respectueux de leur logement. C’est ainsi que j’ai acquis mon premier plex!  Payé à son juste prix, il est depuis 5 ans, l’immeuble qui est le plus facile à gérer compte tenu de la stabilité des locataires et le peu de rénovation qu’il a requis au fil des ans. Au lendemain de ma nouvelle acquisition, j’étais toujours vivant et j’avais passé au travers de cette étape sans difficulté; peut-être même un peu trop facilement…

Ayant toujours de l’argent disponible pour investir, c’est ainsi que trois mois plus tard, j’achetais en dessous de la valeur marchande, deux triplex jumelés à Blainville qui étaient sur le marché depuis plus de 6 mois. Il faut dire que leur bon prix s’expliquait par un très mauvais entretien des logements autant par le propriétaire que par la mauvaise qualité des locataires. Des excréments de chat sur les murs ne vous dressent qu’un faible portrait de cet immeuble. Je vous mentirais si je vous disais que ces deux acquisitions ont été faciles. Au contraire, j’ai dû rénover plusieurs appartements et faire des ententes avec des mauvais locataires pour leur demander de quitter les lieux. Malgré tout, ces achats représentent un coup de circuit puisqu’ils font partie de ma plus grande réussite immobilière. En effet, payé 287 000$ chacun, leur refinancement un an plus tard, m’a permis d’obtenir 160 000$ d'équité; argent qui servirait à bonifier mes acquis immobiliers.

Acquérir des maisons avec bachelor

Ainsi en 2010, j’ai acquis 3 maisons récentes avec bachelor, à Mirabel. Des propriétaires qui n’appréciaient guère la gestion des locataires, ajouté à des loyers impayés, m’ont permis de négocier ces immeubles à bon prix. Ces acquisitions représentaient une plus-value diversifiant ainsi mon parc immobilier. N’ayant que des triplex, j’ajoutais maintenant des immeubles avec des logements s’adressant à une clientèle différente et fortement en demande dans la région.

Être vite sur la gâchette

En 2011, alors que je consultais les annonces classées en ligne, j’ai vu un quadruplex à vendre par le propriétaire à St-Jérôme. L’immeuble était en ligne depuis quelques heures seulement. J’ai communiqué avec le propriétaire et lui ai dit que j’étais intéressé à son immeuble. Celui-ci m’a expliqué qu’il avait déjà une visite de prévue le lendemain par une autre personne intéressée. Je lui ai dit d’annuler sa visite; que je m’en allais chez lui  afin de lui présenter une offre d’achat pour son immeuble. Il demandait 400 000$, je lui ai offert 390 000$ car l’immeuble était déjà à bon prix et je ne voulais pas le perdre. Le propriétaire a accepté. Cet immeuble a été l’acquisition la plus rapide que j’ai faite. J’ai optimisé la qualité des locataires et fait quelques rénovations et j’ai pu refinancer cet immeuble deux ans plus tard.

Location avec option d'achat

En 2012, un de mes bons locataires résidant dans une de mes maisons avec bachelor me fait part de son intention de déménager car il a besoin d’une 3e chambre et d’un garage. Puisqu’il ne pouvait pas acheter de maison avant encore 3 ans suite à une faillite personnelle, j’ai profité de l’occasion en lui offrant d’acheter la maison de son choix et de lui louer pour trois ans avec option d’achat. J’ai donc acheté une maison neuve qu’il a choisie avec un prix de vente final (3 ans plus tard) déjà établi. Ce projet fut un succès nécessitant un minimum de gestion. Ces locataires doivent racheter la maison en juillet 2015 et tout se déroule selon l’entente.

Ajouter des condos dans un nouveau quartier à Montréal

Toujours en 2012, j’ai acheté deux condos en prévente, un dans le «Le Griffix» situé dans Griffintown à Montréal et un autre d’une valeur de 600 000$, dans «La tour des Canadiens». Le condo Griffix a été acquis et est loué depuis l’été 2014 et je prévois prendre possession du condo dans «La tour des Canadiens» à l’été 2016.

Par la suite, ayant de plus en plus d’expérience en immobilier, plusieurs personnes ont commencé à me demander conseil pour leur investissement immobilier. Mon frère fait partie de ces personnes. Ainsi, je lui ai trouvé une maison avec bachelor qui était en vente à Blainville. En l’accompagnant lors de la visite, j’ai constaté que cette maison était différente des autres puisqu’elle offrait 4 chambres et un grand bachelor 4 ½ au sous-sol avec une porte patio. Puisque mon frère hésitait à acheter cet immeuble en raison d’un conflit entre les 2 locataires à propos d’un chien, j’ai alors moi-même acquis l’immeuble. Lors de la prise de possession de l’immeuble, j’ai avisé le locataire que les chiens étaient interdits. Quatre mois plus tard, il quittait et je relouais l’appartement aussitôt.

Pourquoi pas la Floride?

En 2013, profitant de la crise économique de 2008-2009 aux États-Unis, j’ai acquis un condo en Floride que j’ai revendu un an plus tard pour acheter une maison du double de la valeur.

Une passion qui devient un métier

En mars 2014, étant un vrai passionné de l’immobilier, j’ai obtenu ma licence de courtier immobilier. J’ai pu alors faire profiter mes clients de mon expertise en investissement immobilier.

Au mois de janvier 2015, j’ai analysé chacun de mes immeubles et établi mon plan d’action pour l’année en cours. Ces actions me permettront de poursuivre mon ascension en investissement immobilier.

En conclusion, après 5 ans, mon parc immobilier comprend 10 immeubles et je poursuis mon travail pour maintenant acquérir mon deuxième million!!

Quel parcours intéressant! Merci Michel de nous partager. N'hésitez pas à laisser des commentaires sous l'article ou à poser des questions. 

Voir la suite de cet article ici. 

Commentaires

  1. Il faisait quoi comme travail avant...médecin? Pas tout le monde qui peut emprunté pour 3 maisons en 1 an et 1 triplex + 2 duplex de 287 000 une autre année...

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Avec mes 3 premiers triplex j'ai été chercher 200 000 $ en refinancement en 1 an C'est ce qui m'a mis au monde.

      Supprimer
    2. Histoire très interessante

      Comment avez-vous réussi a refinancer ces immeuble pour 200 000$ ?! vous aviez a ce moment 2 immeubles a 287 chacuns et un triplex.

      Merci

      Supprimer
    3. La question demeure toujours: comment vous avez acquis 3 proprietés en une année. Les deux triplex jumelés à Blainville vous ont couté, seuls, 574 000$ (287 000$ chaque). Avec 10% de mise de fonds, cela engage 57 400$ a part les frais d'acquisition. Je vous felicite pour le courage, la determination...et le cash qui est un element majeur en investissement immobilier.

      Supprimer
    4. C'est drôle de voir que le monde nous crois riche car on achete 2 ou 3 immeubles en quelque mois ! Il faut juste les connaissances et le tour est jouer .

      Supprimer
    5. Bonjour,
      Je pourrais répondre à tout ceux qui sont septique... Ma première acquisition immobilière en multi-logmwnt a été un Duplex.
      À ce moment, j'étais sur le chômage. Je n'ai pas mis de mise de fond et j'ai utiliser l'argent de la banque pour mon inspection en Batiment et le paiement de la taxe de bienvenu.
      Quand on veut on peut tout simplement!

      Supprimer
  2. Bonjour Michel,
    j'aimerais savoir comment faire pour savoir si les maisons bachelors se louent bien dans notre région. Comment avez-vous fait pour vous ''rendre compte'' ou vous informer à ce sujet?
    Merci

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je connaissais une personne qui en avais 3 et ça allais très bien. En fait les maisons bachelor te donne pas l'impression que tu possède des immeubles a revenus car les immeubles sont récents et il y a une stabilité de locataire pour le logement du haut.C,est comme si c'était leur maison.

      Supprimer
  3. "Location avec option d'achat"

    J'ai lu un très intéressant livre sur l'investissement immobilier (Julie Broad - More than Cashflow) et justement la location avec option d'achat était expliquée, mais je me demandais si ce genre de chose arrivait vraiment au Québec.

    C'est une belle façon d'ajouter à son portfolio.

    Merci d'avoir partager! C'est encourageant! Je serai prêt à faire l'achat de mon premier triplex (en tant que proprio occupant) d'ici 2 ans. Nous avons déjà la mise de fond de 10% nécessaire, mais ma conjointe et moi désirons avec un très bon coussin au cas où les choses tourneraient mal. En plus nous avons tout deux moins de 30 ans, et je suis travailleur autonome (ce que les banques détestent). Ça aide à mieux se préparer des choses comme ça!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. La location avec option d'achat est un véhicule intéressent , je vous dirais que tout ce joue dans le choix du locataire.

      Bonne chance dans votre investissement.

      Supprimer
  4. Super interessant michel!
    Apres avoir lu votre article, je ne peux m'empêcher de prêcher pour ma paroisse et vous inviter à consulter le duproprio.com /549776
    j'y vend une maison avec bachelor qui comprend 3 chambres sur le meme palier, ce qui est tres rare dans le secteur! Elle est a st-janvier, mirabel.
    qui sait, peut-etre qu'elle pourrait vous interesser?
    J'ai deja un agent dans ma famille immédiate qui listera la maison dans 2 semaines si je n'ai toujours pas reçu d'offre, et le prix affiché sera largement supérieur.
    Peut - être aurez-vous envie de profiter de cette occasion?
    Bonne journée!

    RépondreSupprimer
  5. Merci Michel de partager. Ton parcours est motivant. J'ai moi-même commencer à investir en immobilier il y a 5 ans et je suis rendu à un triplex et 24 condo. Histoire à suivre!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Comment as-tu pu acheter 24 condos? Pas de problème avec tes ratios d'endettement lors du financement?

      Supprimer
    2. Salut! ouais je me pose la meme question a propos des 24 condos... j'ai un condo locatif avec une équité de 70k que j'aimerais bien utiliser pour acheter autre chose mais a cause de mon ATD (ratio d'endettement) j'ai de la difficulté.

      A moins d'avoir un partenaire... des intéressés? :) je suis sur la rive sud de Montréal...

      Et Steve, continue ton bon travail... toujours intéressant tes blogs!

      Supprimer
  6. C'est drôle en lisant cette histoire j'ai immédiatement pensé à un publi-reportage pour finalement découvrir qu'il est courtier.

    Un beau château de carte bâtis sur la dette et qui a de bonne chance de s'écrouler lors des renouvellements hypothécaire. La raison, les prix des maisons vont baisser et les banques vont demander du remboursement de capital pour renouveler les prêts. Si le propriétaire ne peut pas avance l'argent, alors il doit vendre à perte. C'est alors le début le la fin du rêve.

    J'ai déjà lu une histoire semblable dans les années 90. C'était une groupe de d’investisseurs européen avec 10 ou 20 millions de dollar de capital qui se sont mis à acheter des propriété pour les flipper en espérant faire des profits juteux.

    Au final, ils ont tout perdu lorsque le marché immobilier a arrêter de monter. Je pense que c'était Royal Le page qui avait ramassé des dizaines de listing de reprise de finance à cette époque.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Quand j'ai débuté en 2009, tout les experts disaient que l'immobilier ne monterais plus et les taux d'intérêt partirais à la hausse !!. Une chance que je les ai pas écoutés et que j'ai exécuté mon plan.

      Supprimer
    2. En effet, vous avez probablement même déjà commencé à signer des nouveaux termes avec les banques. Ce qui vous amène à l'année 10 de détention avec des petits taux. Même chose de mon côté, j'ai resigné début 2014 pour 5 autres années à un taux encore plus bas qu'en 2009. Je résigne à la fin 2015 sur un autre plex pour un autre 5 ans. Rendu à la 10e année de ces termes… les hypothèques auront substantiellement baissées. On est en pleine recherche pour faire une ou deux acquisitions cette année, on ne laissera pas la peur nous envahir.

      Supprimer
    3. Tres bien dit. Je resigne 2 hypotheques cette annee.

      Supprimer
  7. Wow très inspirant, mais je me demande et encore plus maintenant avec 34 portes si je peux aller plus loins sans lâcher mon emploie actuel qui me permet de vivre ! Parce que je suis déjà pas mal déborder avec mes acquis actuel et mon emploie ! Merci de m'éclairer dans ce dileme ou comment avez vous faites face à ce problème. Merci

    Bravo encore !!!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Garder encore votre emploi !! Je crois qu'il ne faut pas avoir peur de déléguer, dans mon cas je ne fais aucune réparation, le seul temps ou je suis pas mal occupée c'est durant la période de re-location.

      Supprimer
  8. Bonjour,
    Votre histoire est vraiment inspirante. Les maisons avec bachelor je n'y avais pas songé du tout. Pouvez vous me dire svp, combien de temps cela vous a pris pour trouver des locataires pour la maison? et pour le bachelor? Le temps est-ce equivalent pour trouver des locatraires d'un appartement?

    Merci,
    JH
    Ps: je vous souhait du succés dans vos projets a venir!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Il y a beaucoup de demande pour le haut, j'ai même trouvé en plein mois de février. Je te dirais que c'est assez rapide.
      Merci

      Supprimer
  9. Bonjour Michel, petite question pour toi...Je suis en démarche pour faire mon premier achat immobilier. Je désir m'acheter un terrain pour construire une maison dans laquelle je désir rester et non pour revendre. Bref, le propriétaire demande 89 000$, l'évaluation est à 61 500$ et il a payé le terrain de 20 000pi carré 65 000 en 2013 (terrain non déboisé). Je désire faire une offre d'achat mais je craint de faire une offre trop élevé et en même temps je ne veux pas non plus faire une offre trop basse. C'est la première fois que je fais une offre d'achat et je ne veux pas me tromper. Ce n'est pas un gros montant mais tout de même!! Comment devrais-je procédé?

    RépondreSupprimer
  10. Salut Michel ! Moi et moi ami , aimerions beaucoup acquérir un duplex ou triplex. J'ai 19 ans et mon ami en a 20. Nous aimerions savoir par où commencer , autant pour la question du prêt que tes conseils personnels.

    Merci beaucoup !

    L-P

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour,
      J'ai également 21 ans, et depuis tout petit mon désir d’investir me ronge. Je voudrais créer et par la suite agrandir mon parc immobilier. Mais par ou commencer ? A qui demander conseil ?
      Vous pouvez me contacter : mathcorreia1995@gmail.com

      Merci!

      Supprimer
  11. Super ! Très inspirant comme histoire, c'est le genre de départ progressif que je prévois aussi. J'aime beaucoup le secteur de Blainville. Non seulement j'y habite, mais je crois que le marché locatif sera très bon dans les années à venir.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. j'ai 4 immeubles a Blainville, et la location est très facile.

      Supprimer
  12. Belle histoire à succès, félicitation Michel !

    J'ai moi même fait l'acquisition d'un joli triplex en 2005 pour 10x le brut dans Rosemont La Petite-Patrie et d'un 8 logements près de Pie-IX en 2008 pour moins de 10x les revenus bruts et ça été de très bonnes acquisitions rentables (logements non-chauffés).

    L'immobilier comme la bourse suit des cycles et je pense que les propriétaires existants en ont bien profité avec la baisse fulgurante des taux d'intérêts ces dernières années et d'un taux inoccupation bas qui ont eu pour effet d'augmenter les profits et la valeur des immeubles. Je considère que je fais parti de ces gens qui étaient là au bon moment.

    Ceci dit, pour faire de nouvelles acquisitions je ne comprends pas les gens qui investissent à des taux de capitalisation entre 4% et 5% (Revenus nets après dépenses sauf hypothèque divisé par prix d'achat) quand mes fonds indiciels à la bourse canadienne (TSX) et américaine (S&P) ne demandant aucun effort ou gestion active de ma part m'ont rapporté 15% par année en moyenne depuis 3 ans.

    Je ne comprends juste pas. En temps normal, l'immobilier étant un investissement actif ça devrait rapporter plus que la bourse.

    Je ne dis pas que je vais vendre mes propriétés, au contraire, je suis un investisseur de long terme et mes propriétés sont rentables en raison de leur prix d'achat. Je dis par contre qu'à mon avis et pour les nouveaux investissements seulement, la bourse sera plus rentable que l'immobilier locatif dans la conjoncture actuelle au cours des prochaines années.

    C'est mathématique, taux de capitalisation de 4% à 5% vs rendements boursiers moyens sur 50 ans de 6% à 7%, sans efforts.

    Bob

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. La réponse est très simple et elle réside en ce singulier concept : levier financier :)

      Supprimer
    2. Je crois que vous ne savez pas bien calculer.. il faut calculer le retour sur investissement, capitalisation inclus, augmentation valeur ect..
      Vous avez raison de dire que le taux de capitalisation est de 5% mais c'est 5% de la valeur de l'immeuble et non de la mise de fond investi contrairement à la bourse ou ce n'est que 10% de votre mise de fond, c'est la nuance..

      Supprimer
  13. J'aimerais me lancer dans l'immobilier, je n'ai que 20 ans mais j'ai un certain capital à investir. Je souhaite acquérir un parc immobilier qui me permettra d'en vivre et quitter ma profession dans quelques années. Je recherche actuellement un mentor avec des connaissances sur le sujet qui serait disponible pour donner un petit coup de pouce !

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Club immobilier du Québec

      Supprimer
  14. Très intéressant comme parcours!

    Ma question est pour M. Lapointe.

    Je me demande toutefois comment vous avez obtenu votre financement pour toutes ces acquisitions et ce, en peu de temps?

    10 acquisitions en 5 ans suppose 10 hypothèques... comment les institutions financières ont-elles acceptées de vous financer car vos ratios d'endettements doivent sonner l'alame pour celles-ci?

    Est-ce que vous étiez seul dans ce parcours ou 2-3 investisseurs?

    Merci

    Martin

    RépondreSupprimer
  15. Bonjour Michel.
    Qui est votre courtier hypothécaire et votre notaire?
    Je demande parce que nos histoires sont très semblables.
    En 2006, sans emploie, SANS ARGENT, sans connaissance de loi de ce nouveau pour moi pays, sans français, avec un bébé de 12 mois et ma femme enceinte encore
    J'achète un 4plex à Ville St-Pierre rempli par les vendeurs des drogues Jamaicans et 2plex à Laval avec les criminels comme locataires.
    $0 down!
    J'ai travaillé TRÈS fort est j'ai fais $500 000 cash dans 5 ans ayant un travail de 60 heures par semaine!
    Aujourd'hui j'ai plusieurs portes ici, à Nouveau-Brunswick et Nouvelle-Écosse.
    À Laval je fais la location avec option d'achat depuis 4 ans.
    Mais je ne trouve pas mes courtier hypothécaire et notaire MAGIQUES!!!
    Pouvez-vous m'aider S. V. P. ?

    RépondreSupprimer
  16. Bonjour et merci pour ce texte inspirant. Par contre, plusieurs ont demandés comment vous aviez fait pour le taux d’endettement. Mur que nous sommes apparemment beaucoup à frapper.
    Pourriez vous nous éclairer la dessus svp ?

    Merci d'avance

    RépondreSupprimer

Enregistrer un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...