Faire son premier million de dollars en 5 ans

Voici l'histoire de Michel Lapointe, lecteur de ce blogue, qui m'a proposé de publier son "jeune" parcours d'investisseur immobilier. Jeune dans le sens de récent. Michel s'est construit un parc immobilier de plus de 4 millions de dollars en moins de 6 ans. Une histoire inspirante!

D'une maison unifamiliale à un parc immobilier

Acquérir son premier million en 5 ans. Impossible me direz-vous!! Pourtant, de 2009 à 2014, en prenant comme tremplin ma résidence de 200 000$ libre d’hypothèque, c’est ce que j’ai réussi à faire grâce à l’investissement immobilier.

En 2009, quand ma femme m’a suggéré pour la première fois d’investir en immobilier, en s’achetant un triplex, je l’ai regardé perplexe en lui disant : « ben voyons, es-tu folle, ça va être un paquet de problèmes » À quoi pensait-t-elle?  J’étais loin de me douter que cette idée était le début d’une aventure qui  me rendrait, 5 ans plus tard, millionnaire.

Agrandir son parc immobilier, un immeuble à la fois.

Un triplex, puis un autre… et un autre

Lorsque j’ai visité, à l’été 2009, mon premier triplex à Blainville (bien oui, elle avait encore gagné...), j’ai immédiatement dit à ma femme : «on oublie ça, on ne peut pas acheter cet immeuble». Disons que ce n’était pas comme chez nous... Elle m’a regardé et m’a dit : «il est parfait, on fait une offre d’achat».

L’inspecteur en bâtiment a renchéri en disant qu’il avait rarement vu un immeuble locatif aussi bien entretenu. Cet immeuble ne représentait pas un profit à l’achat, car son prix était selon la valeur du marché mais il avait des locataires stables et respectueux de leur logement. C’est ainsi que j’ai acquis mon premier plex!  Payé à son juste prix, il est depuis 5 ans, l’immeuble qui est le plus facile à gérer compte tenu de la stabilité des locataires et le peu de rénovation qu’il a requis au fil des ans. Au lendemain de ma nouvelle acquisition, j’étais toujours vivant et j’avais passé au travers de cette étape sans difficulté; peut-être même un peu trop facilement…

Ayant toujours de l’argent disponible pour investir, c’est ainsi que trois mois plus tard, j’achetais en dessous de la valeur marchande, deux triplex jumelés à Blainville qui étaient sur le marché depuis plus de 6 mois. Il faut dire que leur bon prix s’expliquait par un très mauvais entretien des logements autant par le propriétaire que par la mauvaise qualité des locataires. Des excréments de chat sur les murs ne vous dressent qu’un faible portrait de cet immeuble. Je vous mentirais si je vous disais que ces deux acquisitions ont été faciles. Au contraire, j’ai dû rénover plusieurs appartements et faire des ententes avec des mauvais locataires pour leur demander de quitter les lieux. Malgré tout, ces achats représentent un coup de circuit puisqu’ils font partie de ma plus grande réussite immobilière. En effet, payé 287 000$ chacun, leur refinancement un an plus tard, m’a permis d’obtenir 160 000$ d'équité; argent qui servirait à bonifier mes acquis immobiliers.

Acquérir des maisons avec bachelor

Ainsi en 2010, j’ai acquis 3 maisons récentes avec bachelor, à Mirabel. Des propriétaires qui n’appréciaient guère la gestion des locataires, ajouté à des loyers impayés, m’ont permis de négocier ces immeubles à bon prix. Ces acquisitions représentaient une plus-value diversifiant ainsi mon parc immobilier. N’ayant que des triplex, j’ajoutais maintenant des immeubles avec des logements s’adressant à une clientèle différente et fortement en demande dans la région.

Être vite sur la gâchette

En 2011, alors que je consultais les annonces classées en ligne, j’ai vu un quadruplex à vendre par le propriétaire à St-Jérôme. L’immeuble était en ligne depuis quelques heures seulement. J’ai communiqué avec le propriétaire et lui ai dit que j’étais intéressé à son immeuble. Celui-ci m’a expliqué qu’il avait déjà une visite de prévue le lendemain par une autre personne intéressée. Je lui ai dit d’annuler sa visite; que je m’en allais chez lui  afin de lui présenter une offre d’achat pour son immeuble. Il demandait 400 000$, je lui ai offert 390 000$ car l’immeuble était déjà à bon prix et je ne voulais pas le perdre. Le propriétaire a accepté. Cet immeuble a été l’acquisition la plus rapide que j’ai faite. J’ai optimisé la qualité des locataires et fait quelques rénovations et j’ai pu refinancer cet immeuble deux ans plus tard.

Location avec option d'achat

En 2012, un de mes bons locataires résidant dans une de mes maisons avec bachelor me fait part de son intention de déménager car il a besoin d’une 3e chambre et d’un garage. Puisqu’il ne pouvait pas acheter de maison avant encore 3 ans suite à une faillite personnelle, j’ai profité de l’occasion en lui offrant d’acheter la maison de son choix et de lui louer pour trois ans avec option d’achat. J’ai donc acheté une maison neuve qu’il a choisie avec un prix de vente final (3 ans plus tard) déjà établi. Ce projet fut un succès nécessitant un minimum de gestion. Ces locataires doivent racheter la maison en juillet 2015 et tout se déroule selon l’entente.

Ajouter des condos dans un nouveau quartier à Montréal

Toujours en 2012, j’ai acheté deux condos en prévente, un dans le «Le Griffix» situé dans Griffintown à Montréal et un autre d’une valeur de 600 000$, dans «La tour des Canadiens». Le condo Griffix a été acquis et est loué depuis l’été 2014 et je prévois prendre possession du condo dans «La tour des Canadiens» à l’été 2016.

Par la suite, ayant de plus en plus d’expérience en immobilier, plusieurs personnes ont commencé à me demander conseil pour leur investissement immobilier. Mon frère fait partie de ces personnes. Ainsi, je lui ai trouvé une maison avec bachelor qui était en vente à Blainville. En l’accompagnant lors de la visite, j’ai constaté que cette maison était différente des autres puisqu’elle offrait 4 chambres et un grand bachelor 4 ½ au sous-sol avec une porte patio. Puisque mon frère hésitait à acheter cet immeuble en raison d’un conflit entre les 2 locataires à propos d’un chien, j’ai alors moi-même acquis l’immeuble. Lors de la prise de possession de l’immeuble, j’ai avisé le locataire que les chiens étaient interdits. Quatre mois plus tard, il quittait et je relouais l’appartement aussitôt.

Pourquoi pas la Floride?

En 2013, profitant de la crise économique de 2008-2009 aux États-Unis, j’ai acquis un condo en Floride que j’ai revendu un an plus tard pour acheter une maison du double de la valeur.

Une passion qui devient un métier

En mars 2014, étant un vrai passionné de l’immobilier, j’ai obtenu ma licence de courtier immobilier. J’ai pu alors faire profiter mes clients de mon expertise en investissement immobilier.

Au mois de janvier 2015, j’ai analysé chacun de mes immeubles et établi mon plan d’action pour l’année en cours. Ces actions me permettront de poursuivre mon ascension en investissement immobilier.

En conclusion, après 5 ans, mon parc immobilier comprend 10 immeubles et je poursuis mon travail pour maintenant acquérir mon deuxième million!!

Quel parcours intéressant! Merci Michel de nous partager. N'hésitez pas à laisser des commentaires sous l'article ou à poser des questions. 

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