vendredi 27 février 2015

Compétents les courtiers immobiliers?

Un débat sans fin. Avec ou sans courtier?

Oui il y en a plusieurs de très compétents. Et de nombreux qui mériteraient de se faire mettre à la porte de cette profession. J'ai déjà écrit un texte sur le sujet, Courtiers immobiliers aux compétences inégales. Des histoires d'horreurs, j'en ai vécues plusieurs depuis 7 ans et je continue à m'en faire raconter plusieurs. En voici quelques unes.

Un courtier qui travaille à sens unique ?

Il y a quelques jours, j'ai un investisseur au téléphone, et celui-ci me dit qu'il a voulu déposer une proposition d'achat de 220,000$ sur un duplex mis en vente à 275,000$. Son courtier, qui est aussi le courtier du vendeur, a refusé net qu'il présente une offre au vendeur en arguant que le propriétaire n'acceptera pas ce prix. Qui est-il ce mec pour ne pas présenter une offre à son client? C'est un exemple parfait que quand on ne s'y connait pas trop, il vaut mieux faire affaire avec notre propre courtier plutôt que le courtier inscripteur.

Il faut que les investisseurs se méfie de certains courtiers aux compétences discutables. 

En moins de 5 minutes, j'avais découvert sur le registre foncier du Québec que le vendeur était en difficulté financière, le gouvernement a inscrit deux hypothèques légales sur le duplex du vendeur. Un vendeur motivé donc. Recevoir une offre écrite l'aurait peut être fait réfléchir. Dans ce cas-ci, le courtier ne travaillait pas équitablement pour ses clients acheteurs en refusant de présenter une offre au vendeur. J'espère que les acheteurs ne travailleront plus avec ce courtier pour les conseiller dans leurs recherches.

Une courtière qui me hurle littéralement dans les oreilles

Retour dans le passé en 2009 lors de la vente de mon condo. Après un week-end de visites libres organisées par ma courtière, une courtière se présente avec une offre d'achat. Nous sommes assis à la table de cuisine, je suis excité comme un puceau car c'est la première offre que je reçois. Avant même de nous présenter son offre, la courtière regarde notre courtière et lui dit qu'elle veut d'abord négocier le taux de rétribution de sa commission! Elle exige d'avoir 50% de la commission. Ma courtière lui répond calmement que le taux de rétribution donné au courtier collaborateur est inscrit sur la fiche MLS, soit 2.5%. La courtière de l'acheteur veut connaître le taux que nous avons signé avec notre courtière (6% à l'époque), ce qui n'était pas de ses affaires.

La courtière collaboratrice est devenue folle devant notre refus et devant le refus de notre courtière de divulguer notre taux. Je me rappelle clairement de la scène. La courtière nous hurlait dans les oreilles et s'agitait dans tous les sens pour qu'on lui révèle le taux! Une scène irréelle. Elle n'était pas là pour nous vendre son offre, elle voulait juste sa commission. Nous l'avons mise à la porte.

Des courtiers menteurs ?

J'ai fait une offre d'achat en 2014 sur un 6-plex. Deux des logements étaient chauffés et éclairés par le propriétaire. Le montant des frais d'électricité dans la fiche MLS était anormalement bas. Sous recommandation d'un ami, je vérifie auprès du fournisseur d'électricité pour découvrir que les frais réels étaient du double du montant indiqué. J'en ai avisé le courtier inscripteur… qui a tout simplement réagit en effaçant les frais électriques de la fiche MLS. Super professionnel ce courtier…

Il y a trois semaines, je visite un 4-plex à Montréal. Le courtier stipule dans la fiche MLS que le "4-plex est bien entretenu", que les appartements "sont en bonnes conditions", qu'il y a "de bons locataires" pour reprendre ses mots. Je découvre par hasard que la propriété est également en vente sur un site comme Kijiji par le propriétaire, à un prix substantiellement inférieur au prix affiché sur MLS. Par substantiel, je parle de plus de 100,000$ de moins. Bang, j'appelle le vendeur et je vais visiter la propriété sans passer par le courtier. Je n'ai pas de mot pour décrire l'état des lieux… Les logements étaient non seulement épouvantables, ils étaient carrément insalubres. Il y avait un logement illégal. Des fuites d'eau partout. Dans certains logements visités il n'y avait même plus d'ampoules luminaires fonctionnelles. Une partie de l'immeuble est en train de s'effondrer. Je n'aurais pas sélectionné aucun des locataire de cette propriété! Je vous jure… j'étais bouche-bée. Je suis retourné lire la description du courtier inscripteur: "bonne condition", "bons locataires", "bien entretenu". Sans mot.

Des courtiers qui se foutent de nos gueules ?

Il y a quelques années, je visite un duplex Plateau-adjacent (comme les courtiers aiment l'écrire). Avec le sol qui vient dans ce secteur! C'est à dire que plusieurs immeubles doivent être pieutés car ils s'enfoncent dans le sol, ce que je ne savais pas à l'époque. L'inspecteur nous fait part que les fondations de cette propriété doivent être stabilisées. Mes courtiers de l'époque et le courtier des vendeurs nous disent alors: "pas besoin de le pieuter, l'immeuble voisin a déjà été pieuté, ça va soutenir le vôtre". Ayoye… Travaillaient-ils pour mon bien? NON.

Vive les courtiers!

Vous savez quoi? Je n'ai rien contre la profession de courtier immobilier, au contraire! Cet article se veut plutôt une réponse à plusieurs discussions sur mon blogue et sur la page Facebook Jeune investisseur immobilier, où certains courtiers deviennent virulents dès qu'on attaque un peu certains de leurs collègues non professionnels. J'adore ma courtière et je continuerai à travailler avec cette personne. Mais je pense que plusieurs de ses collègues du métier devraient se recycler…

Lisez la réplique d'une courtière suite à la parution de cet article. 

8 commentaires:

  1. Merci pour cet article.

    Comment faire lorsqu'on y connait absolument rien pour reconnaitre si on doit faire affaire avec tel ou tel courtier?
    Des indices marquants? des réactions?
    Peut on se fier sur des signes?

    Saurais-tu en décrire? au vue de ton expérience et celle des lecteurs bien sur aussi.
    Avant de se rendre compte trop tard en fait ...


    Angélique

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  2. Bonjour Angélique,

    Il n'y a qu'une seule solution : faire vos dues diligences (prise de renseignements, avis de plusieurs professionnels, etc...)

    En tant que courtier en assurances, je vis parfois des situations qui me rendent perplexe. Très transparent, j'explique tout à mon client : conditions, délais, avantages/inconvénients, etc...
    Trop transparent ? Parfois, des clients font affaire avec mes confrères, non par compétences, mais parce que cela leur paraissait «plus simple», ou «mieux», sans plus d'arguments.

    Il faut s'intéresser à ses achats et ses investissements, surtout si ce sont des sujets complexes. Il y a de vrais enjeux.

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  3. Il y a un an, j'avais mis en vente une maison de 2 logement par un courtier. Finalement il s'est avéré être le roi des cons et seulement intéressé par sa commission. Il m'envoie un courriel le 20 janvier pour planifier une visite. Je lui répond que tout est ok mais que son contrat fini le 26 janvier et que je ne renouvellerai pas. L'imbécile a planifié la visite et ne s'est même pas pointé. Les 2 locataires ont donc fait visité leur logement aux acheteurs sans courtier. Probablement qu'il estimait que les chances de signer étaient minces, il n'a donc pas cru bon transporter sa précieuse personne sur place. Plus jamais de courtier...

    Récemment, j'ai mis en vente un 6 logement et cette fois je me suis arrangé tout seul. Effectivement, j'ai souvent l'impression que les courtiers sont de purs incompétents. Pourquoi je donnerais quelque chose comme 14 000$ à un clown pour cette vente? Comme j'habite en région dans une petite municipalité, j'ai simplement fait le tour des propriétaires de bloc de la ville et j'ai trouvé preneur au 2e appel. Payer 14 000$ pour éviter de faire 2 téléphone ? Un contrat d'offre d'achat coûte 6$. J'ai beau analyser sous tous les angles, je ne trouve aucun avantage aux courtier.

    Avec ce genre de commission, on peu comprendre que cette profession soit un vrai aimant à 2 de pique. On ne se cachera pas qu'il y a peu de profession ou il est possible de faire un salaire de plus de 100 000$/an avec un cours de 3 mois.


    Je me demande toujours quelle valeur ajoutée apportent les courtiers. Dans ma tête ce ne sont que des parasites.

    Francis

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  4. Moi aussi j'en ai vu des courtiers moins professionnels en vendant mon immeuble. J'avais cependant fait affaire avec une courtière très compétente (J'ai été chanceux). Elle a planifié beaucoup de visites et était très présente. On a vendu au bout de 6 mois au prix que je voulais.

    Même si tout c'est bien déroulé pour moi, je trouve quand même que les frais de courtage sont vraiment trop élevés. À mon avis ce n'est pas un métier d'avenir, les services comme celui du site duproprio.com vont éventuellement prendre le dessus.

    Louis

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  5. Bonjour, Comment fonctionne le registre foncier du Québec? j'aimerais bien avoir cette outil...

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    1. Je me suis inscrit au registre: dans quelle option je peux voir les hypotheque legale?
      Acte, radiation, avis d'adresse
      Index des immeubles
      Index des noms / Zonage agricole
      Livre de présentation
      Registre complémentaire des mentions
      Registre des droits réels d'exploitation des ressources de l'État
      Registre des mentions
      Registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré
      Registre minier
      Répertoire des adresses
      Répertoire des titulaires de droits réels / Fichier des titulaires de droits miniers

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  6. Moi j'ai vecu l'horeur pendant un ans complet..
    J'ai engagé un courtier pour vendre mon condo car j'avais une urgence de vendre rapidement car il etait innocupé et le courtier etait tres au courant de la situation... ce que le courtier a fait (n'a rien fait) n'a fait aucune publicité,aucune visite..de mon côté voyan qui ce passe rien j'envoie une avis par courier recommande pour dire que j'anule le contrat et j'ajoute moi meme quelques petite anonce sur des site comme kijji, trois jours apres je vend mon condo.... deviné ce qui est arrivé?? Le courtier m'envoie une facture de 8000$ pour sa commision ce que j'ai jamais payer, le coutier m'a envoyé des lettre de menace,j'ai recu des appels anonymes menacant , les gens ce fesait passer pour une agence de recouvrement Dixon et que je devait payer le courtier si non mes comptes de banque pourrais etre saisi!!!!! J'ai porter plainte a OACIQ et deux ans apres mon dossier n'est toujours pas réglé (cette organisme pretend protégé le public)

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