dimanche 1 avril 2012

Courtiers immobiliers aux compétences inégales

Trouver un courtier immobilier compétent
Avez-vous déjà travaillé avec un courtier immobilier, communément appelé "agent immobilier"? Selon les publicités diffusées par les différentes agences, ces courtiers sont nos amis et nous serions fous de s'en passer. Ce sont des "professionnels de l'immobilier" après tout, non?

Laissez-moi vous raconter une expérience que j'ai vécue avec différents agents il y a trois ans. Tel que je l'ai mentionné dans l'article Quand condo rime avec problèmes, j'ai vendu un condo en 2009. Lorsque nous avons pris la décision de vendre ce condo, nous avons d'abord fait affaires avec deux agents qui travaillaient ensemble (un couple). Ils avaient deux années d'expérience en tant que courtier.

L'expérience des courtiers

Suite à une visite de notre propriété, et d'une analyse apparemment poussée, ces deux courtiers sont venus nous présenter leurs diagnostic et recommandations pour la vente du condo. Selon leurs calculs, notre condo devait se vendre entre 130 000$ et 150 000$. Ce qui nous avait vraiment surpris, car nous étions convaincu que ça valait environ 165 000$ en comparant les condos similaires en vente dans les alentours.

Nous leur avons dit que nous voulions obtenir 160 000$, après les frais de courtage. La courtière nous a alors dit que jamais notre condo se vendrait plus de 135 000$! Son conjoint a cependant accepté de le mettre en vente à un prix de 169 000$. Sans entrer dans les détails, disons que
la chimie ne passait pas entre nous et ces deux-là.

Nous avons commencé à visiter les immeubles à revenus qu'ils nous proposaient. Mais ouf.. ils étaient inutiles durant ces visites. Pas un mot, pas de commentaire, pas de recommandation. Est-ce ça que vous attendez de votre conseiller, un professionnel de l'immobilier?

Une relation qui se dégrade

Lors d'une offre d'achat sur un petit immeuble à revenus, notre relation avec les deux agents s'est fortement dégradée. Nous avions l'impression qu'ils travaillaient contre nous. Ce duplex (immeuble de 2 appartements) était mis en vente à un prix de 359 000$. Nous désirions offrir 325 000$ comme prix de départ. Les agents refusaient en disant qu'ils étaient trop gênés d'aller présenter une offre "si basse", sans même nous avoir présenté des immeubles comparables. Le ton a monté, ils ont fini par plier. Notre relation était sur le point de se rompre...

Finalement, l'offre a été acceptée à 342 000$. Lors de l'inspection, l'inspecteur a trouvé des problèmes majeurs avec les fondations (besoin d'être pieutées). L'agent présent a tenté de nous convaincre que ce n'était pas si grave!!! L'inspecteur a même demandé à nous parler en privé en l'absence de cette courtière, signe que la confiance n'y était pas.

Rencontre d'une courtière immobilière s'y connaissant en multi-logements

J'ai rencontré ma courtière actuelle par accident, en visitant une propriété qui ne m'intéressait pas (un appartement). Je tout de suite "cliqué' avec elle. En effet, elle tentait de me dissuader d'acheter la propriété qu'elle vendait!!!! (en me disant que ce n'était pas pour moi, que je devrais aller vers les immeubles à revenus, ce que je cherchais déjà).

Je l'ai engagé pour vendre mon appartement (après avoir foutu à la porte les deux autres agents). Son diagnostic pour le prix de vente recommandé: rien de moins que 172 000$, en se basant sur une vingtaine de condos comparables vendus dans les mois précédents! Bien plus haut que le rapport de mes premiers agents qui était basé seulement sur trois condos comparables.

Ma courtière est complètement différente des deux autres. Elle me donne des conseils. Elle n'a pas peur de me dire: "tu me niaises, cet immeuble n'est pas intéressant pour telle et telle raison". Elle possède 12 appartements, elle gère des locataires.

Trouver un agent avec qui ça clique

Comme je l'expliquais dans l'article Le courtier immobilier, il faut trouver un ou des courtiers en qui nous avons confiance et qui ont eux-mêmes de l'expérience en investissement immobilier locatif. Dans l'exemple ci-haut, si j'avais écouté mes premiers courtiers, j'aurais sans doute vendu mon condo 40 000$ de moins... belle différence non?

Quels sont vos critères pour travailler avec un courtier? Avez-vous des faits vécus intéressants à nous raconter sur votre relation avec ces professionnels?

7 commentaires:

  1. Compétences inégales... le terme est plutôt poli. Professionnalisme inégal, je dirais, quand ce n'est pas carrément un manque d'éthique chez certains.

    Le premier avec qui j'ai eu affaire avait quelques blocs apparts. Il essayait sans arrêt de me faire miroiter des rendements mirobolants et des potentiels pas croyables. Rendu là, si c'était si intéressant, pourquoi lui ne l'achetait pas, hein...

    Venant d'un autre, j'ai réussi à me faire refuser l'achat d'un plex alors que j'avais pourtant signé la contre-offre du vendeur, gracieuseté d'un agent Re-Max qui s'est arrangé pour ne pas partager sa commission avec le courtier avec qui je faisais affaire à ce moment là. Après quelques appels chez ReMax Sherbrooke, je peux vous dire que ma perception de cette profession est assez négative merci.

    J'ai fini par acheter avec un courtier quand même, une chance que ce soit le vendeur qui paie parce qu'honnêtement je ne veux rien savoir de leur donner directement du fric.

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    1. @Marc.

      Très bon commentaire.

      Je me demande si l'on peut même appliquer le terme "professionnel" à l'occupation du courtage immobilier!!

      Pour la plupart, ce ne sont que de simples vendeurs à pression. Beaucoup ne possèdent pratiquement aucune connaissance macroéconomique mais se permettent de faire peur aux gens en y allant de prédictions farfelues sur l'avenir à long terme des prix immobiliers.

      Combien de fois aie-je entendu: "achète maintenant ou tu ne pourras jamais acheter"? Ou encore: "tu jettes ton argent à la poubelle tant que tu seras locataire"? Évidemment, les gens naïfs et faibles en calculs se font attraper à coup sur et bon nombre tombent dans l'engrenage de l'endettement exagéré. Incroyable le nombre de faussetés que l'on peut entendre, seulement pour "closer" la vente. C'est un domaine qui carbure aux légendes urbaines.

      Il ne faut certainement pas généraliser mais il est vrai que l'éthique est devenue très rare pour cette occupation.

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  2. C'est bien également de ne pas mettre tous les professionnels dans le même sac. Le "tous pourris" est un peu simpliste.

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  3. Merci pour cet article très intéressant.
    Un de mes objectifs de 2013 est de trouver un bon agent immobilier.
    Avez-vous des moyens ou des trucs pour trouver un bon courtier avec qui ça "clique" (mis à part la chance et l'essai-erreur)?
    Y a-t-il des questions spéciales à poser qui m'aideront à déterminer si le courtier est bon ou non?

    Merci!

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    1. Question intéressante. De mon côté, j'aime avoir un courtier qui est lui même investisseur immobilier dans le même type d'immeuble que j'achète. J'aime qu'il soit capable de calculer la rentabilité de l'immeuble, qu'il ait des notions de base en rénovation (et surtout sur le coût des rénovations). Demande lui le pourcentage des transactions qu'il effectue en immobilier locatif, etc. Surtout, va-y donc par référence... tu es dans quel secteur?

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  4. En 2011, mon conjoint et moi nous intéressions à un immeuble à revenu repris par la banque, avec l'intention de le rénover. L'agente qui nous fait visiter l'immeuble n'a aucune notion en bâtiment, et n'est pas vraiment bonne vendeuse. Durant une des visites que nous avons faites, elle nous fait remarquer que les poignées de portes sont belles. Je lui répond: " celle-la oui, mais yen a pas une de pareille". Je remarque une fissure importante dans un mur du 2e étage et en conclu que ça vient d'un mouvement de la structure(je travaille dans le domaine de la construction), mais l'agente est convaincue que non.

    Niveau service, elle était à son affaire et était aux petits oignons avec nous. Seul hic, comme elle n'était pas l'agent inscripteur de l'immeuble, elle n'avais pas accès directement au dossier de la vente. Elle devait soit faire des copies au passage des documents, soit en qu'émmander l'accès aux agents inscripteurs de l'agence.

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