mercredi 18 avril 2012

5 raisons de ne pas investir en immobilier

L'immobilier fait rêver beaucoup les jeunes et les moins jeunes. Beaucoup de personnes ayant réussies financièrement dans la vie le doivent au moins en partie à leurs investissements immobiliers. Mais ce n'est pas pour tout le monde. Je vous présente 5 raisons d'éviter de devenir propriétaire d'un immeuble locatif.

1) Vous aurez des responsabilités sur les bras!

Les obstacles d'un investisseur immobilier.
À moins de tout déléguer à des gestionnaires immobiliers, un propriétaire d'immeuble locatif doit d'abord gérer les finances de sa propriété. Tout comme une majorité de petites entreprises, ça peut être un défi intéressant de gérer les revenus et dépenses afin d'éviter de se retrouver devant un manque de liquidités pour payer son hypothèque ou des réparations imprévues.

Ensuite, responsabilités de gérer les locataires. Bien souvent tout va bien, mais parfois le propriétaire aura à "jouer le bon papa" afin de régler des chicanes entre voisins du genre: "le son de sa TV est trop fort". Responsabilité également de louer / relouer / faire visiter / enquêter sur les candidats locataires. Vous devrez devenir bon en marketing pour attirer les bons locataires et être un bon "vendeur" lors des visites.

Vous ne pourrez pas vous sauver de ces responsabilités très facilement. Si vous découvrez après 12 mois qu'être propriétaire ne vous convient pas... vous ne pourrez pas nécessairement revendre rapidement la propriété si vous avez signé une hypothèque de 5 ans par exemple. La pénalité pour
se sortir de cette hypothèque pourrait vous coûter la peau des fesses et encore plus.

2) Parfois, tout ira mal et vous serez découragé!

Gérer une petite entreprise ou un petit immeuble locatif peut devenir épuisant. Il arrivera des moments où plusieurs problèmes arriveront en même temps: non-paiement de loyer, bris de tuyau, une poignée de porte défectueuse, deux départs de locataires en même temps, le tout en même temps qu'une rénovation majeure. Ne pensez pas que c'est toujours de tout repos.

3) Il arrivera que votre compte de banque soit vide et même dans le négatif!

Ce n'est pas parce que quelqu'un possède un immeuble à revenus que son compte de banque est nécessairement bien garni! Les premiers mois faisant suite à une acquisition peuvent être pénibles si vous n'avez pas les liquidités nécessaires de côté. Les taxes de mutation, taxes scolaires et municipales vont peut-être arriver plus vite que vous ne le pensez. Avoir juste suffisamment d'argent pour couvrir la mise de fonds n'est peut-être pas adéquat pour certaines personnes.

Sans compter les rénovations majeures qui se présenteront un jour ou l'autre, souvent plus tôt que tard. Refaire un toit ou une salle de bain peut être très coûteux. Vous aurez alors à jongler avec vos marges de crédit, cartes de crédit ou avec des emprunts privés pour réussir à faire certains travaux. Vous ne vous enrichirez pas nécessairement rapidement avec l'achat d'un immeuble.

4) Vous devrez être disponible en tout temps

Encore une fois, à moins de tout déléguer à un gestionnaire ($$$), être propriétaire d'un immeuble locatif signifie être disponible en tout temps (ou presque) et pouvoir être rejoint très facilement, par téléphone, courriel ou texte (SMS). Car bien que vous soyez en train de boire une Pina Colada sur une plage de Riviera Maya ou en train d'arpenter les champs Élysées à Paris, quand un pépin arrive, il faut réagir vite. Je suggère d'avoir en tout temps sur vous les contacts de vos plombiers, électriciens et hommes à tout faire!

Je me rappelle d'un soir en particulier en train de faire la fête sur une plage de la Thaïlande et d'apprendre qu'une locataire n'avait plus d'eau chaude (un 30 décembre...). Tout le tracas de devoir faire déplacer ma mère pour trouver un plombier, etc., avec un décalage horaire important. Leçon apprise: ayez vos contacts sur vous, idéalement dans votre téléphone cellulaire.

5) Vous devez être (un peu) tolérant aux risques

Un investissement, c'est un investissement. Il y a des risques, comme dans n'importe quelle business d'ailleurs. Certains achètent trop cher. D'autres gèrent mal leurs propriétés. Certains choisissent mal les locataires et seront pris avec de beaux problèmes après coup.

Le marché pourra baisser (l'immobilier est cyclique, ça ne fait pas que monter). Des locataires pourront quitter avant la fin de leurs baux. Certains fournisseurs pourraient vous arnaquer. Si vous êtes incapables de gérer votre stress par rapport aux pépins qui pourront survenir, laissez votre argent dans un compte ING.

Demande des lecteurs: plusieurs personnes m'écrivent depuis des mois pour obtenir un fichier Excel afin d'analyser la rentabilité d'un immeuble à revenus. Oui, j'ai un tel fichier! Mais pas dans l'état de le communiquer à tous. Je dois le retravailler afin de le simplifier. Je prévois terminer ce travail d'ici la mi-mai et je l'enverrai à ceux et celles qui seront inscrits sur la liste de distribution de mon info-lettre. Vous l'aurez donc en exclusivité et pourrez me faire des commentaires d'améliorations.  Si vous n'êtes pas encore inscrits, entrez vos noms et courriels sous la flèche rouge en haut à droite de la page.

3 commentaires:

  1. Le plus pénible, je pense que c'est de devoir s'occuper des locataires qui ne payent pas. Cela peut arriver au point d'être obliger de les expulser et donc de passer par la justice. Au final,le propriétaire aura perdu les loyés non-payés et devra payer les frais de justice pour l'expulsion, surtout si le locataire est en difficulté financière,s'il a des enfants à charge,...

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  2. C'est sûr, posséder des immeubles locatifs demande du temps et il faut être très disponible. Steve, comment concilie-tu cette demande en temps versus ta passion pour les voyages? Est-ce que ta gestion d'immeuble nuit aux voyages? Qu'en est-il d'acheter des immeuble dans une autre ville que celle qu'on habite? Faut-il très régulièrement se déplacer?

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    1. Je voyage énormément pour mes contrats professionnels. Également pour voyages personnels. Non ça ne me nuit pas du tout. Ça ne m'est pas arrivé souvent de devoir gérer des problèmes de l'étranger, mais ça arrive. Ça coûte un peu plus cher à faire arranger, mais bon.

      Pour ta dernière question, oui je me déplace souvent surtout quand il y a des travaux. Le reste du temps, je n'y vais pas souvent. J'ai la chance d'avoir un membre de ma famille qui habite cette ville et qui garde les immeubles à l'oeil.

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