dimanche 8 avril 2012

L'immobilier locatif, un revenu passif?

Le site Wikipédia (anglais) définit un revenu passif comme étant un revenu reçu sur une base régulière, avec peu d'efforts requis pour le maintenir.

La prochaine personne qui me dit que l'immobilier procure un revenu "passif", je le frappe sur la tête avec une casserole!

Je rigole, mais parfois c'est tout sauf passif. Pour moi, en ce moment, c'est comme un marathon. Ça va vite. Je travaille vraiment très fort sur mes appartements. Passif? Pas tout à fait!

Immobilier + boulot normal = propriétaire cerné

L'immobilier n'est pas toujours si passif que ça!
Depuis 14 jours, c'est un tourbillon: une locataire a quitté et je rénove son appartement. Je suis dans la peinture depuis 10 jours.

Un 2e locataire m'a annoncé son départ et j'ai géré la mise en location. Une 3e locataire vient tout juste de m'aviser qu'elle quittera également le 1er juillet et je dois planifier de bons travaux avant de pouvoir le relouer. Ce qui va certainement vouloir dire un appartement vide durant 2 mois cet été.

J'ai repris un autre logement samedi dernier pour y loger ma mère, qui heureusement se charge, pour le moment, de réaménager les lieux avant son déménagement.

Je gère les fournisseurs (plombiers, livreurs d'électroménagers et entrepreneur pour une toiture). Ce serait plutôt simple si je n'avais "que" ça à faire de mes journées Mais évidemment, j'ai un boulot à temps plein, où je n'ai aucun répit. Je gère donc mes projets immobiliers le soirs, les week-ends et durant mes courtes pauses repas au boulot.

Faire les travaux soi-même ou les sous-traiter?

Je ne fais pas tout moi-même. Un entrepreneur m'aide parfois à faire les travaux plus importants, par exemple pour l'installation d'un ventilateur dans la salle de bain ou encore pour réparer les joints de plâtre. Mais pour la finition comme la peinture, le rajeunissement des cabinets de cuisine, etc., je le fais moi-même avec l'aide précieuse d'un ami.

Je pourrais tout donner à un entrepreneur, mais les coûts seraient beaucoup plus élevés. De plus, j'aime ça faire ces travaux. J'apprends beaucoup sur l'état de mes appartements. Souvent, je ne sais pas comment faire ces réparations, mais j'apprends en demandant à d'autres ou en lisant sur Internet.

Le plus gros désavantage, c'est le manque de temps. Heureusement, ce n'est pas toujours aussi demandant qu'en ce moment. Je peux être 10-12 mois sans avoir à faire de tels travaux et tout d'un coup j'ai un gros "rush".

Pour le moment, je peux encore gérer ces rushs. Mais j'avoue que si j'avais une troisième propriété, ça deviendrait un peu plus difficile de concilier la gestion de ces propriétés en plus d'un boulot à temps plein. L'idéal pour moi serait d'avoir un boulot plus flexible (donc pas nécessairement à temps plein) qui me permettrait de gérer mes propriétés de jours plutôt que d'y consacrer de nombreuses soirées et de nombreux week-ends.

Question: Comment réussissez-vous à concilier vos boulots et la gestion de vos immeubles?

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