Une erreur de débutant que j'ai faite... 5 fois!

Oui, oui, une erreur de débutant que je n'ai faite pas une, pas deux, pas trois, mais bien 5 fois depuis 2009. J'avais peur, j'étais trouillard. Un peu ignorant aussi. Sans planification détaillée d'où je m'en allais. Bon, c'est vrai qu'il y a 7 ans, je ne pensais pas devenir un investisseur immobilier sérieux. Je voulais un 4-plex pour y habiter, c'est tout, avec mon balcon et mon garage.

Quelle est cette erreur que je ne referais plus?

Un terme hypothécaire fermé 5 ans, plus jamais pour moi!

En 2009, avec mon superbe taux fixe de 3.89% fermé 5 ans, je me croyais en business. Même chose sur mon 5-plex avec mon taux de 3.69% fermé 5 ans. Ah oui, et croyez le ou non, j'ai refinancé mon premier 4-plex en 2014... en prenant encore un taux fixe de 3.39%, fermé 5 ans, terme valide jusqu'en début 2019. "C'est impossible que ça baisse encore davantage", m'étais-je convaincu quand ma conseillère à la banque m'avait dit qu'elle croyait que ça allait descendre!

"D'un coup que les taux montent...", me suis-je dis, trouillard.

Termes et taux hypothécaires


Lancez-moi des tomates quelqu'un!!

Pourquoi je le regrette? Pas nécessairement parce que les taux ont baissé depuis. Ok, oui, il y a de ça un peu. Mais la vraie raison, c'est que 5 ans, c'est long longtemps. Ça m'a frappé de plein fouet la première fois il y a 14 mois quand la RBC a refusé ma demande de retirer mon équité pour faire l'achat d'un 7-plex. Ça m'a frustré, vous ne pouvez pas savoir. Je ne parlerai pas du non-professionnalisme des gens avec qui j'ai eu à faire. Disons que je ne les ai pas en haute estime.

Mais je vais prendre ma part de responsabilité: j'étais coincé chez eux, par ma faute, jusqu'en février 2016. Coincé par mon terme de 5 ans. Je ne voulais évidemment pas payer l'importante pénalité pour sortir de ce terme en avance.

Des termes plus courts = plus de flexibilité

J'ai bien appris ma leçon. J'ai maintenant deux propriétés avec des taux variables, donc je peux sortir de là n'importe quand avec l'équivalent de trois mois d'intérêts comme pénalité. J'ai d'autres tranches d'hypothèques sur d'autres propriétés avec des taux fixes, mais pour des termes de 12 et 24 mois.

En période de croissance de votre parc immobilier, si vous prévoyez devoir refinancer certaines de vos propriétés à court terme, de grâce ne prenez pas des termes de 5 ans, à moins que ça ne soit imposé par votre prêteur.

C'est le cas aussi si vous prévoyez augmenter substantiellement les revenus sur une propriété et/ou diminuer les dépenses. Par exemple, pour les multiplex de plus de 6 logements pour lesquels la valeur est basée sur la valeur économique (revenus nets divisés par le taux de capitalisation), si vous réussissez à augmenter les revenus et contrôler les dépenses ça peut vouloir dire que la valeur de l'immeuble va augmenter considérablement. Donc qu'un refinancement à court terme soit envisageable. C'est un autre exemple de situation où vous ne voulez pas avoir un terme de 5 ans afin de refinancer plus tôt.

Parce que la vie nous réserve des surprises

Un ami m'a récemment confié ne pas avoir un couple très solide depuis quelques mois. Mais il refuse de partir... parce que la pénalité de la banque, pour briser le terme hypothécaire avant son temps, sera trop élevée s'ils mettent la maison familiale à vendre. Voilà une autre situation où un terme hypothécaire plus court aurait été avantageux.

Réfléchissez à tout ça lors de votre prochain achat ou lors de votre négociation pour votre terme hypothécaire. Parfois mieux vaut avoir un taux un peu plus élevé, mais avec un terme plus flexible.

Note: Cette réflexion est la mienne. Je vous encourage à en discuter avec vos conseillers financiers pour avoir quelque chose d'adapté à votre situation.

Qu'en pensez-vous?

Commentaires

  1. C'est vrai mais ...

    C'est facile à dire après. Avoir su en 2010 j'aurais pris un taux variable et j'aurais sauvé XXXX $. Sauf qu'en 2010, ce n'était pas si clair que cela que les taux ne remonterait pas.

    Bref, en se replaçant à cette "époque" le choix n'était pas si cave que ça. Et pour le 5 ans, c'est la durée avec le taux le plus bas ... Il y a quelques années, les taux courts coûtaient cher.

    J'ai signé ma maison à taux fixe 5 ans pour 1% de plus que le variable 2.5 ans. Cela fait 2000$ de plus sur 2.5 ans. Très probablement que j'ai perdu ce 2000$ pour rien. Bref, je préfère être certain de perdre 2000$ sur 2.5 ans que de risquer en perdre 2 ou 3 fois plus entre l'an 2.5 et 5.

    Effectivement, tout bon gérant d'estrade pourra me dire après coup en 2020, voyon le cave t'aurais du prendre variable 2.5ans ... mais il ne faut pas trop s'en faire avec cela !

    Francis

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je ne parle pas de sauver de l'argent avec un taux variable VS fixe. Je parle de la durée du terme principalement... pour pouvoir refinancer plus vite. En phase expansion, c'est moche attendre 5 ans.

      Supprimer
    2. Au cours des 50 dernières années, tous ceux qui ont pris des taux variables sont sortis gagnants, preuves à l'appui avec les statistiques....

      Supprimer
    3. De plus avec l'endettement du pays et la fragilité de l'économie mondiale, je serais très surpris que les taux montent beaucoup. Les banques jouent souvent le jeu de la peur et la crainte pour justifier des taux fixes. Un ça
      les avantages et deux ça maintient l'ardeur des investisseurs à un niveau raisonable.

      Supprimer
    4. Pas mon père qui avait plusieurs immeubles lors de la récession. Il a tout perdu lorsque les taux sont montés à 14%

      Supprimer
  2. Les études économiques démontrent que sur 25 ans, tu vas toujours économiser, même si les taux montent un peu. au final, la moyenne des taux variables sur 25 ans est toujours plus basse que la moyenne des taux fermés par terme de 5 ans.
    Il faut aussi magasiner son hypothèque, on a pris la 5 en 1 de Desjardins et j'en sors n'importe quand avec 3 mois d'intérêts de pénalités. J'aurais pu avoir la même chose en négociant à la RBC.
    Mais, souvent, la panique nous pogne. Moi, je me dis, si tu peux pas encaisser une variation de 1% (ça montera pas overnight de 3%), tu es pas prêt à acheter une maison, tu es trop précaire ou bien tes cashflows sont pas suffisamment positif. Si 1% suffit à pitcher une VAN positive par la fenêtre, c'est pas le bon immeuble.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Exact. De toute manière, lorsque la banque du Canada remontera les taux d'intérêts, ce ne sera pas à coup de 1% ou 2% à chaque fois, ce sera probablement plutôt de très légères hausses genre 0.25% et p-être même moins. Rien pour perdre sa maison.

      Supprimer
  3. Il ne s'agit pas d'une erreur.

    Cela fait des années que économistes claironnent que les taux vont monter.

    Résultats, les taux sont aux planchers.

    La raison, endettement généralisé de la planète.

    Conclusion, c'est pas demain la veille que les taux vont monter.

    RépondreSupprimer
  4. De ma part, je préfère un taux fixe sur cinq ans. Cela permet de suivre un budget à plus long terme. Je crois que l'erreur ici est d'avoir choisi une mauvaise banque et surtout d'avoir fait affaire avec la banque directement plutôt qu'avec un courtier. Il faut choisir les banques qui offre des produits de refinancement comme Desjardin avec multiprojets.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Chacun ses choix. Je respecte ça. Avec 1.5 million de dollars d'hypothèques, avec des taux fixes, je payerais peut être au moins 8,000$ de plus par année actuellement si j'étais en taux fixes. Très content d'avoir du 2.1% sur certains gros prêts...

      Et non Desjardins avec son option multiprojet n'était pas une bonne option pour moi. Je l'ai déjà sur d'autres immeubles. Ça ne permet pas d'aller chercher la plus value. Juste de remonter ton prêt dans les limites de l'accord de financement originale. J'ai déjà fait ça souvent, mais un moment donné quand ton immeuble a pris 150,000$ de valeur depuis l'achat, c'est pratique de vouloir aller en cherche un peu. Et il faut pour ça refinancer. Voilà l'essence de mon texte, attendre 3-4 ans que le terme se finisse, ça peut être long...

      Supprimer
  5. C'est vrai que prendre un terme plus court et ouvert offre plus de flexibilité et en plus à long terme ça revient moins cher. Cependant, en ce moment je prend le cours pour devenir courtier hypothécaire et nous avons récemment appris que lorsqu'un client veut financer son immeuble sur 5 ans à taux fixe. On utilise le taux du 5 ans fixe pour calculer ses versements(disons 3.39%). Pour tous les autres type de termes on doit prendre le taux de qualification de la banque du Canada (disons 5%).

    Autrement dit, lorsque votre banquier va calculer votre capacité de paiement pour savoir si vous avez les moyens d'acheter une propriétés ou pas. Il devra calculer votre paiement hypothécaire avec un taux plus élevé. Donc, votre pouvoir d'achat est virtuellement réduit lorsque vous ne prenez pas le taux 5 ans fermé.

    J'avoue que j'ignore encore s'il devra prendre ce même taux pour calculer vos paiements sur vos autres hypothèques, mais ça pourrait diminuer grandement votre capacité d'emprunt. Donc, selon mon bon jugement d'étudiant en courtage hypothécaire :P , je ne suis pas prêt à dire que c'était une erreur.

    Ça m'intrigue par contre, je pense que je vais poser la question à un professeur bientôt!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je me suis renseigné et finalement c'est pas le même calcul pour les achats immobilier commerciales alors ça ne diminuerait pas vraiment votre capacité d'emprunt de prendre le taux variable. J'aurai au moins appris ça!

      Supprimer

Enregistrer un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...