jeudi 12 mai 2016

Immeubles rentables selon les agents, non rentables selon les investisseurs avertis

Martin, un lecteur du blogue, m'écrit le commentaire suivant:

"Mon plus grand défi est de savoir comment trouver un plex rentable. Plusieurs agents indiquent dans leurs fiches descriptives des commentaires comme plex rentable, rare sur le marché très rentable. Pourtant, quand je calcule les revenus moins les dépenses, j'arrive toujours avec un cashflow négatif, sauf si je mets une très grosse mise de fonds. Bref, j'ai de la difficulté à savoir comment déterminer sur papier si ça vaut la peine de poursuivre mes démarches. Résultat: Je laisse toujours tomber".

Martin a bien raison. Pour 99% des plex affiché sur Centris ou Du Proprio, je fais le même constat que lui.

Je comprends les vendeurs de vouloir obtenir le gros prix. Je ferai de même quand je vais vouloir vendre. Le problème, c'est qu'aux prix demandés, la plupart des plex sont pratiquement impossibles à financer sans mettre une mise de fonds gargantuesque. C'est bien d'être gourmand, mais encore faut-il être un peu réaliste.

NE VOUS FIEZ PAS AUX FICHES DESCRIPTIVES DES AGENTS!

Prenez à peu près n'importe quelle fiche descriptive dans Centris, et à quelques exceptions près, par exemple les fiches du courtier Patrice Ménard qui sont très détaillées avec des dépenses harmonisées, presque toutes les fiches vont systématiquement omettre de présenter des postes de dépenses importants dans la section décrivant les dépenses d'opérations de l'immeuble.

Vérifiez toutes les dépenses AVANT d'acheter pour
vous évitez un arrêt cardiaque une fois propriétaire.
Les fiches descriptives embellissent souvent la réalité financière de l'immeuble. 

Jamais ils vont mettre les dépenses d'entretien. Pourtant la SCHL, dans ses dépenses harmonisées, recommande de mettre 500$ par logement, par année! Et croyez-moi, ce montant est probablement trop bas. Je viens de refaire une toiture sur un 6-plex, qui devrait durer 25 ans en théorie. Coûts de 18,500$, soit 123$/logement/année. Ça c'est juste pour la toiture. Faites le même calcul avec les fenêtres qui seront à changer, avec les cuisines et salles de bain à rénover à tous les 25 ans, la plomberie à refaire éventuellement, sans même compter l'entretien normal, et vous arriverez probablement à plus qu'une moyenne de 500$ par année par logement.

Avec les nouveaux fléaux des punaises de lit, vous ne croyez pas qu'il serait judicieux de se mettre un montant moyen par année pour cette dépense éventuelle? Ça peut couter plusieurs milliers de dollars se débarrasser de ces parasites. Si ça vous arrive, ne serait-ce qu'une fois en 25 ans, c'est peut-être une dépense moyenne de 300$/an à mettre dans vos simulateurs de rentabilité.

Sur les immeubles de 5-6 logements, la SCHL va calculer une dépense de 125$ par logement par année pour les frais de concierge. Que vous ayez un concierge ou non n'est pas important. Cette dépense doit être mise pour le financement. Ça ne sort jamais dans les fiches descriptives ça.

Si le plex que vous analysez contient des logements incluant des électroménagers, il faut mettre une réserve de 100$ par logement par année en vue d'un éventuel remplacement. Ce n'est pas vrai que le réfrigérateur va durer 25 ans. Ça ne sort jamais dans les fiches descriptives ça non plus.

Un autre exemple, la SCHL recommande de mettre une dépense de gestion et d'administration de 3% par année pour les immeubles de 5-6 logements. Mettez ça dans vos simulations. Ça ne sort jamais dans les fiches descriptives...

Les revenus nets qui sont présentés dans les fiches sont souvent largement surestimés.

ATTENTION AUX DÉPENSES RÉELLES INSCRITES, ELLES NE SONT PAS TOUJOURS VRAIES!

Prenez garde aussi aux dépenses inscrites sur les fiches. J'ai vécu à au moins deux reprises depuis 2 ans des cas où les frais d'électricité réels était carrément frauduleux sur les fiches. Du simple au triple. De quoi changer la valeur économique d'une propriété de 45,000$ dans l'un des cas! Les agents devraient avoir une responsabilité de valider les chiffres qu'ils mettent sur leurs fiches. Ce n'est pas toujours le cas, croyez-moi. Vérifiez les informations auprès d'Hydro-Québec par exemple. Demandez les factures des 12 derniers mois.

Même chose pour les assurances. Quand je vois des 10-plex valant 1 400 000$ et que le montant  d'assurance inscrit sur la fiche est de 1 500$, j'ai un gros gros doute. Assurément, ça va vous couter plus cher que ça lorsque l'immeuble sera en votre nom. Demandez à voir le détail de l'assurance.

Jacques Lépine et Yvan Cournoyer nous l'ont répété 10 fois durant le coaching du Club d'investisseurs immobiliers du Québec : "Demandez à voir l'État des loyers de biens immeubles du rapport d'impôt du vendeur pour l'année précédente pour l'immeuble en question, vous verrez souvent que du point de vue de l'impôt, son immeuble n'est pas rentable, et pourtant il apparaît comme très rentable dans la fiche descriptive au moment de le vendre!". C'est sûr, il y a soudainement pleins de dépenses qui disparaissent de cette fiche descriptive par rapport aux dépenses réelles qui apparaissent, elles, dans le rapport d'impôt.

Lors de l'achat de notre 6-plex, on s'est fait passer un faux bail par les anciens propriétaires. Le montant écrit n'était pas le montant réellement payé par la locataire. Un lecteur du blogue vient de vivre la même chose suite à l'achat d'un plex. TOUS ses baux sont frauduleux. Le choc lors de sa première collecte de loyer! Bref, vérifiez avec les locataires le montant des loyers. Demandez une preuve des dépôts des 12 derniers mois...

Ne vous fiez à personne, ni au vendeur, ni à son agent, ni à votre agent. Faites vos propres calculs, vos propres vérifications. Utilisez les dépenses harmonisées de la SCHL pour éviter des surprises. Vous serez en meilleure position pour négociez avec le vendeur ou son agent. Parfois, il faut leur faire un peu d'éducation. S'ils n'aiment pas votre prix, passez au suivant. Laissez quelqu'un d'autre lui acheter son immeuble à revenus pertes.

13 commentaires:

  1. Bonjour Steeve,
    Encore une fois, une entrée de blogue des plus pertinentes. J'aimerais bien en savoir plus sur votre réaction au faux bail ? Avez-vous fait de la rétroaction auprès de l'ancien proprio ?
    Salutations,
    Carl Carbonneau

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    1. Comme la locataire ne voulait pas payer le prix qu'on avait dans le bail, on s'est entendu avec elle pour mettre fin au bail et on a trouvé un autre locataire.
      Pour le lecteur du blogue qui vit ça en ce moment, c'est un peu plus difficile... c'est tout récent et c'est une histoire à suivre.

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  2. Oui parfaitement d'accord avec toi Steve! Mon courtier pouvait me mettre de la pression en mentionnant que oui ou que non un immeuble était rentable, que je devais me fier sur lui... Eh bien non, c'est mon investissement et c'est moi qui est responsable des pertes si je ne fais pas mes devoirs. Donc je vous dirais, soyez ALERTE!! Parfois la gêne peut nous amener à ne pas demander tel ou tel papier, mais on parle ici d'un déterminant qui va faire la différence entre l'échec ou la réussite d'un investisseur immobilier. Formez-vous, c'est le meilleur investissement de départ que vous pouvez faire. Une fois passé chez le notaire, il est trop tard.

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  3. Bonjour,

    Je suis nouveau sur le blog et je trouve les articles très intéressants. Je songe à investir dans l'immobilier prochainement. J'ai environ 40k - 50k$ à investir. Comme je suis très occupé par mon travail, je suis intéressé à acheter un bien immobilier qui exigera un minimum de temps et d'énergie de gestion. Je pense acheter un condo dans un quartier central de Montréal au prix d'environ 160k à 200k (un petit condo). Je souhaite que mon investissement initial représente 20% de la mise de fond. Je suis intéressé par un immeuble neuf ou très récent, dans le but de ne pas avoir trop d'entretien/rénovation à faire. J'aimerais avoir vos commentaires par rapport à la rentabilité de ce projet. Merci!

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    1. Salut Guillaume,
      L'idée d'un investissement avec "un minimum de temps et d'énergie de gestion" est erronée. En immobilier, il faut deployer le temps et l'energie necessaire (et non minimum) pour que ton investissement soit rentable.
      Sois vigilant pour investir dans un condo neuf ou tres recent, surtout a Mtl. Les frais de condo, qui peuvent grimper rapidement, et la competition avec d'autres investisseurs comme toi peuvent nuire a ta rentabilité.

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  4. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  5. Martin Desrosiers16 mai 2016 à 16:27

    Bonjour Steeve,

    C'est par tes excellents articles que j'ai trouvé ton blogue, et à la lecture de ce nouvel article je ne regrette pas ma décision de te suivre!

    Merci beaucoup de partager ton expériences et de nous donner toutes ces bons conseils gratuitement! À la suite de la lecture de tes articles je vais rencontrer Ghislain Larochelle d'Immofacile afin de discuter avec lui et voir ce qu'il peut m'offrir dans mes démarches de non-initié.

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  6. Salut Steve,

    Tres bon article. En effet,ce sont des postes budgetaires a ajouter ds le calcule de la rentabilite.

    Par contre, petite correction. Le 500$ par logement est pour un entretien ou reparation de base et regulier (robinetterie, poigné de portes, bris et reparation, trou dans le mur a patcher, platrer et peinturer, nettoyage des apartements (comme ton article suivant sur la proprete).

    Tandis que la toiture, fenetres, portes, systeme de chauffage, balcons, cabinets de cuisines, salle de bain, plomberie,remplacement de plancher, etc. Doivent etes calcules a partir d'un autre poste. Celui de la reserve de remplacememt. On attribut entre 1 et 3% des revenus bruts potentiels.

    Plus l'immeuble est age, plus le % augmentera. Ca non plus, les agents ou courtiers, n'en parlent pas.

    Voilà!
    -Steve C.

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  7. Salut Steve,

    Tres bon article. En effet,ce sont des postes budgetaires a ajouter ds le calcule de la rentabilite.

    Par contre, petite correction. Le 500$ par logement est pour un entretien ou reparation de base et regulier (robinetterie, poigné de portes, bris et reparation, trou dans le mur a patcher, platrer et peinturer, nettoyage des apartements (comme ton article suivant sur la proprete).

    Tandis que la toiture, fenetres, portes, systeme de chauffage, balcons, cabinets de cuisines, salle de bain, plomberie,remplacement de plancher, etc. Doivent etes calcules a partir d'un autre poste. Celui de la reserve de remplacememt. On attribut entre 1 et 3% des revenus bruts potentiels.

    Plus l'immeuble est age, plus le % augmentera. Ca non plus, les agents ou courtiers, n'en parlent pas.

    Voilà!
    -Steve C.

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  8. Bonjour Steve! J'adore ton blog! Une vrais une d'information! J'aurais une petite question concernant le revenu annuel net d'un six-Plex... A partir de combien est-il considéré rentable!?

    -Valerie

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    1. Bonjour Valérie,
      Bien que je n’aie pas l’expertise de Steeve avec les calculs de rentabilité, je peux te dire que peu importe le nombre de portes dont tu souhaites faire l’acquisition, il est primordial de faire les calculs de rentabilités pour les immeubles que tu regardes. Si tu constates que le montant des dépenses dépassent celui des revenus je te conseil de vérifier les éléments de ton calcul et si ton calcul est bon de ne surtout pas t’approcher de cette immeuble! Par contre, si ton calcul est positif avec une faible marge de profit NET étudie attentivement les charges et les déboursés afin de voir si tu peux les réduire, car il est bien plus facile de réduire les dépenses que d’augmenter les revenus ! Finalement, si tu réussi à trouver un immeuble avec une marge de profit NET intéressante, assure toi que ce ne sera pas pour une durée limitée ! Par exemple, si la toiture, les fenêtres et la plomberie (réservoir eau chaude surtout) doivent être changé dans ta première année. Je ne te dis pas de ne pas investir dans cet immeuble, bien au contraire ! Je te conseil surtout de bien négocier le prix d’achat, car l’économie que tu feras lors de l’achat te servira pour financer le remplacement de la toiture, des fenêtres et de la plomberie. Si tu n’es pas certaine de l’état de la toiture, des fenêtres et de la plomberie je te recommande FORTEMENT de faire appel à un évaluateur immobilier et ce même si tu t’y connais, car ils sont formé et si un pépin arrive les démarches avec les assurances seront plus facile si tu leur montre l’évaluation signé par un professionnel certifié.

      J’espère avoir répondu à ta question,
      Vincent

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  9. Salut Steve. Je viens de découvrir ton blog ce soir même et je dévore toutes tes publications ainsi que les commentaires avec beaucoup de voracité :)
    Quality content ! Merci à toi de nous donner d'aussi bons conseils gratuitement et de partager ta riche expérience et merci à tous ceux qui participent avec leurs commentaires.
    Cheers !

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  10. Vincent de France12 novembre 2017 à 15:42

    Salut Steeve.

    Merci pour tes articles, toujours intéressants...

    Je suis en France et nous aussi nous sommes touchés par les puces de lit.

    La dernière fois, cela m'a coûté une fortune pour m'en débarrasser dans un de mes immeubles, avec de très nombreux gazages pour les éradiquer.

    Existe t-il un traitement préventif chez vous au Québec? car chez nous en France, il n'y a pas grand chose en préventif actuellement et en curatif c'est loin d'être efficace..

    Merci et bonne soirée à toi et tous tes lecteurs.

    Vincent

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