lundi 11 juillet 2016

Gestion des risques en immobilier locatif résidentiel

Un lecteur a commenté l'article La gestion des risques en immobilier locatif et a laissé la question suivante:

"Comment gérez-vous votre risque locatif? Hausse des taux d'intérêts? Dégât dans les logements? Non paiement de loyer? Quelles sont les meilleures pratiques pour gérer les risques inhérents au fait d'être propriétaire?"

Ce sont de très bonnes questions à se poser AVANT de faire l'acquisition d'un immeuble locatif.

Voici quelques réflexions sur ces questions...

Risque d'augmentation des taux d'intérêts

Dans l'article initial sur la gestion des risques, j'y décris qu'un risque est un événement incertain qui, s'il se matérialise, aura des conséquences négatives sur votre projet d'investissement immobilier. Tant qu'à moi, l'augmentation des taux d'intérêts est une quasi certitude à moyen terme. C'est donc un risque avec une forte probabilité d'occurence dans un horizon de 3 à 5 ans.

Ne faites pas l'autruche en pensant que les taux
d'intérêts resteront au plancher durant 25 ans.

Que faire pour gérer ce risque? De mon côté, je fais des simulations de rentabilité sur un horizon de 25 ans. Pour les 5 premières années, je prends le taux fixe actuel. Pour les années 6 à 25, je prends un taux plus élevé, par exemple 6 %. À vous de jouer avec ce chiffre dans mon fichier PLEX (que vous pouvez obtenir en haut à droit du blogue dans la version ordinateur). Vous verrez à quel point le taux d'intérêt affecte votre cashflow et votre rendement. Vous constaterez rapidement qu'une fluctuation de ne serait-ce 1 à 2 % va vous plonger dans un cashflow négatif. Négociez donc votre prix d'achat en conséquence.

Comme j'en ai aussi parlé dans l'article Une erreur de débutant que j'ai faite 5 fois, je vais dorénavant diversifier la durée de mes termes hypothécaires. Certains immeubles seront à taux variable, d'autres auront des taux fixes de 2 ans, 3 ans, et j'irai peut être encore avec du 5 ans occasionnellement, mais pas pour le moment.

Je ne crois absolument pas que les taux d'intérêts resteront à ce niveau historiquement ridicule pendant encore 10 ans.

Risque d'avoir des dommages causés aux logements

Ah bien ça, encore là je mets ça dans la catégorie des quasi certitudes. La plupart de vos locataires vous remettront leurs logements dans un état acceptable au moment de quitter. Mais de temps en temps, vous devrez y mettre quelques centaines ou milliers de dollars pour remettre le tout en état.

Comment gérez ce risque? Tout simplement en prévoyant suffisamment de frais d'entretien et réparation dans vos calculs de rentabilité. La moyenne utilisé par la SCHL, environ 500$ par logement / année (ou 42$/mois) me semble insuffisante. J'y vais toujours avec un 650$ à 700$ par logement par année. Évidemment c'est une moyenne!

Par exemple, en 2012, j'ai investi environ 6000$ en entretien et réparation dans un logement en haut de chez moi. Puis, du printemps 2012 jusqu'au printemps 2016, je n'ai pas mis un seul dollar dans ce logement. Le locataire vient de quitter en laissant le tout dans un état correct / sale / un peu endommagé / rien de majeur. Je vais avoir mis moins de 700$ en entretien sur ce logement après le départ du locataire et je devrais être bon pour quelques années.

Risque de non-paiement de loyer

Je suis plate, j'ai encore la même réponse! Il faut prévoir le tout lors de vos calculs de rentabilité au départ. Je mets environ 4 % de mauvaise créance / non-paiement / vacances. Qu'est-ce que ça veut dire? Si l'immeuble génère des revenus bruts de 100,000$ par année, j'enlève 4%, soit 4,000$ pour les mauvaises créances.

Ici encore, il s'agit d'une moyenne. Vous pourrez n'avoir aucune vacance ou mauvaise créance durant plusieurs années, puis tout d'un coup voir ce pourcentage monter brusquement. Évidemment, moins vous avez de logement, plus ce pourcentage peut monter rapidement. Un logement de vacant pendant 6 mois (ou en mauvaise créance) sur un total de 4 logements, c'est déjà 12.5% sur une base annuelle.

L'autre façon est évidemment de bien choisir vos locataires dès le départ par une bonne enquête de prédication.

Ne faites pas l'erreur fréquente que font les débutant: être trop optimiste dans leurs projections financières ! 

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