jeudi 1 décembre 2016

Hypothéquer un plex pour payer le solde de l'hypothèque de ma maison - NON!

Un lecteur m'écrit ce matin cette petite question, oh combien pertinente.

"J'ai 36 ans, je possède une maison d'une valeur de 250 000$, avec un solde hypothécaire de 60 000$. Je viens d'acquérir un premier plex. J'ai fait un excellent deal et je pourrais avoir un financement sur ce plex supérieur à mon coût d'achat. Je me demande s'il serait avantageux de prendre 60 000$ de plus d'hypothèque sur ce plex pour finir de payer l'hypothèque de ma maison? L'avantage c'est que les intérêts sur ce 60 000$ seraient déductibles d'impôts".

Je vois deux problèmes ici, dont un majeur! Voyons voir.

Un prêt supérieur au prix d'achat

Sans être un expert en hypothèques, je crois qu'il est assez rare de pouvoir obtenir un prêt plus élevé que le prix d'achat d'une propriété. Je connais des gens qui réussissent ce tour de passe passe légalement, mais en utilisant une méthode de financement créatif dont je ne parlerai pas sur cette page. Généralement, les banques vont prêter 75% à 80% de la valeur de l'immeuble ou du prix, le plus bas des deux étant considéré.

Mais bon, tout est négociable, j'imagine que c'est probablement possible de réussir à convaincre une banque de prêter selon la juste valeur marchande. Une autre option pourrait être d'acheter le plex avec un financement privé, puis de refinancer avec une banque par la suite selon la juste valeur marchande.

Possible de déduire les intérêts de sa
maison personnel de ses impôts?

Payer l'hypothèque de sa maison personnelle en utilisant l'équité d'un plex ?

NON! Surtout ne pas faire ça! Dans la question du lecteur, celui-ci veut prendre un prêt plus élevé sur son plex pour éliminer son prêt sur sa maison. Son hypothèse est erronée, il ne pourrait PAS déduire les intérêts de cette portion du prêt (60 000$). Pour que les intérêts sur ce 60 000$ soient déductibles d'impôts, il faudrait qu'il utilise cette somme pour réaliser un autre investissement, par exemple s'acheter un 2e plex qui va générer des revenus. Comme sa maison ne génère pas de revenus imposables, il ne pourrait pas déduire les intérêts sur ce 60 000$.

Sa maison est un levier incroyable

L'équité est très importante sur ta maison personnelle. Il pourrait même remonter l'hypothèque sur sa maison à 200 000$ (soit 80% de sa valeur de 250 000$). Ça lui donnerait environ 140 000$ (200 000$ moins son solde de 60 000$) pour acheter un autre plex. Là les intérêts sur les 140 000$ seraient déductibles d'impôts!

Attention, il faudrait bien séparer les tranches du prêt sur sa maison. Avoir une 1ère tranche de 60 000$ et une 2e tranche de 140 000$, afin de bien séparer les dépenses intérêts déductibles et non déductibles pour nos amis du fisc.

Avec ce 140 000$, il pourrait s'acheter un plex de plus de 900 000$ (en considérant une mise de fonds de 15%).

Tout dépend de ses objectifs bien sûr. Ce n'est pas tout le monde qui vise à avoir un parc immobilier imposant. S'il veut déduire les intérêts sur le 60,000$ restant sur sa maison, il devrait envisager la méthode de la mise à part de l'argent.

5 commentaires:

  1. Salut Steve,

    Je saisis tout à fait la raison pourquoi, dans ton exemple, il n'est pas possible de rendre déductible les frais engendrés par un refinancement dont les sommes obtenues serviront à des fins personnelles.

    Cependant, est-il possible de refinancer un immeuble à revenus dans le but de « récupérer » la somme initialement investie (mise de fond) pour l'acquisition de l'immeuble lorsque cette somme provient des revenus personnels (salaire) et non pas d’une somme provenant d'un refinancement d’un autre immeuble à revenus (effet de levier) ?

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  2. Je pensais que le fait de pouvoir déduire les intérêts provenait de fait que la dettes était sur un actifs générant des revenus locatifs ? Ainsi, j'aurais cru qu'en remboursant 60,000 de dette personnelle avec une dette locative, on aurait pu déduire cette nouvelle dettes locatives de 60k ? non ! Merci de préciser la règle comptable.

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  3. Salut, pour l'équité je crois pas qu'il puisse s'en servir pour libérer l’hypothèque de sa maison. Par contre il peut utiliser la méthode de <>. pour l'explication je te laisse le soin de lui donner ou qu'il fouille sur internet. c'est une technique légal et qui à même été jugé légal en cour suprême.

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  4. pour le comentaire précédant il faut lire: Par contre il peut utiliser la méthode de MISE À PART DE L'ARGENT.... pour l'explication

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  5. Le lecteur qui proposait ça a également oublié qu'il y a des frais reliés à ce type de transaction. Notamment les frais de notaires. De plus, s'il a fait un si bon deal que ça sur son immeuble. Il est possible, en effet, qu'il trouve une banque prête à le refinancer sur 80% de sa valeur. Sauf qu'il va devoir payer les frais de bris de contrat hypothécaire avec la banque qui finance actuellement son nouvel immeuble. Sans même avoir besoin de calculatrice, je suis sur que ça n'en vaut pas la peine pour sauver un peu d'impôt.

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