lundi 5 décembre 2016

Refinancer une propriété sans augmenter les mensualités?

Acheter, rénover, augmenter les revenus, refinancer et recommencer. C'est un peu la recette pour faire croître son parc immobilier. Vient un jour, cependant, où les refinancements peuvent poser problèmes aux propriétaires.

Patrick, un lecteur, m'écrit la question suivante:

"J'ai un plex dont la valeur a augmenté de 100 000$ depuis trois ans. Je pourrais donc emprunter 80% de cette somme afin de servir comme mise de fonds pour acquérir un nouveau plex. Par contre, en faisant cela, j'endette mon premier plex d'un autre 80 000$ et le montant des mensualités hypothécaires ferait en sorte que je doive sortir de l'argent de mes poches pour rembourser une partie de l'hypothèque. Si un locataire quitte, je serai dans le trouble. Y a-t-il une façon de refinancer un premier plex sans augmenter sa mensualité?"

Il ne faut pas que les refinancements nous imposent un stress permanent. 

Vouloir le beurre et l'argent du beurre

Augmenter une hypothèque sans en augmenter les mensualités, ce serait fantastique n'est-ce pas? Il n'y en aura pas d'aussi facile Patrick! Refinancer ton premier plex, sortir l'équité, et l'investir au complet dans un deuxième plex, ça revient à l'équivalent de financer ce 2e plex à hauteur de 100%.

Évidemment, en augmentant le solde de l'hypothèque sur ton 1er plex, tu devras avoir une mensualité plus élevée. Si les revenus sur ce 1er plex ne sont pas suffisants pour payer ça, oui, tu devras payer à même tes revenus personnels.

La banque regardera aussi tes ratios d'endettement personnels pour voir si tu peux te permettre ce 2e achat financé à 100%. N'oublie pas que bien souvent, pour les petits plex, les banques ne considèrent que 50% des revenus des loyers pour calculer ces ratios.

On frappe vite un mur.

Solutions pour diminuer les mensualités

Lors des négociations avec la banque pour le refinancement du premier plex, il faudrait voir la possibilité de remettre la durée du prêt du 1er plex sur 25 ans. Je m'apprête moi-même à faire ce genre d'opérations avec deux ou trois immeubles afin d'abaisser les mensualités, et du même coup améliorer mes ratios d'endettement stratosphériques. Cette opération devra sans doute nécessiter de repasser chez le notaire. Il faut voir de ton côté si ça vaut la peine de payer ces frais.

Une autre option serait de mettre le 2e plex sur une durée de 30 ans ou plus, si possible. À explorer avec ta banque ou ton courtier hypothécaire. Encore ici, le but est que le total des mensualités soit un peu plus bas pour t'éviter de payer de tes poches.

J'ai utilisé des refinancements à quelques reprises pour faire croître mon parc de petits immeubles. J'ai toujours augmenté la dette sur le même immeuble, mon premier 4-plex, dans lequel j'habite encore à ce jour. Évidemment, au début il m'en coûtait quasiment rien pour y vivre. Au fur et à mesure des refinancements, les mensualités ont augmenté et oui, je dois sortir de l'argent de mes poches pour vivre dans ce logement. Plus pour très longtemps par contre, comme je l'ai écrit dans l'article Adieu la ville, bonjour la banlieue.

Il n'y a pas de solution magique selon moi.

20 commentaires:

  1. J'aimerais savoir après combien de temps on peu refinancer ? Je m'explique, j'ai la possibilité d'acheter un immeuble sous la valeur marchande et je voudrait le financer a 80% de ça valeur indépendament du prix que je le paye ... Mon courtier hypothécaire me dit que je dois mettre 20% de mise de fond prendre une hypothèque pour 1 an et à partir de la je vais pouvoir récupérer ma mise de fond ..

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    1. C'est difficile de le faire à très court terme je crois. Il y en a qui réussisse avant un an, mais je crois que le 12 mois minimum semble revenir souvent dans les discussions que je vois pour un refinancement. Si quelqu'un a un autre truc, n'hésitez pas.

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    2. Par la suite si tout ce passe bien est ce que les intérêts sur le prêt total deviennent déductibles d'impôts ? Ou simplement sur le montant initiale emprunté ?

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    3. Si tu utilises le montant que tu vas ressortir du refinancement pour faire un investissement productif (générant des revenus imposables), par exemple acheter un autre immeuble à revenus, oui tu pourras déduire les intérêts.

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    4. Donc si j'utilise de la "love money" comme mise de fond initiale, par la suite je refinance et rembourse le montant emprunté pour la mise de fond avec la différence, les intérêts sur le nouveau prêt ne seront pas déductible à 100% ?

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    5. Je sais pas. Si tu laisses des traces claires que c'est de la love-money, que tu leur paies des intérêts, que c'est écrit dans un contrat, que tu annotes tes comptes de banque pour suivre l'argent... peut être, faudrait voir avec un comptable pour voir ce qu'il peut faire.

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    6. Merci beaucoup Steve , je viendrai écrire le dénouement lorsque que j'aurais discuter avec mon comptable.

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  2. Bonjour! On s'est informé à notre caisse (Desjardins) et on nous a dit que le pourcentage pour reemprunter était passé de 80% à 65%. Est-ce que vous savez si c'est le cas pour toutes les institutions financières ? Merci infiniment!

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    1. À moins que je ne me trompe, je crois que le 65% est pour l'obtention d'une marche de crédit hypothécaire.

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    2. On avais refinancer notre maison on pouvais jusqua 80% on lavais pas tout refinancer et apres on a voulu aller chercher le restant et la caisse nous a dit que cetait rendu a 65% donc on ne pouvais pu peut etre vous renseigner et nous revenir la dessus

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    3. Je dirais à ta caisse de refaire ses devoirs...

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    4. Je suis courtier hypothécaire et je peux vous confirmer que ce n'est pas le cas pour toutes les institutions. Le refinancement se fait encore à partir de 80%. ;)

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  3. Pourquoi ne pas acheter ton immeuble avec un prêteur privé et le financer par après rapidement avec ta banque au montant que tu le désires?

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    1. Le mec possède déjà sa propriété depuis plusieurs années.

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    2. Si tu fais un achat avec un prêteur privé et que tu le refinances après avec la banque à un montant plus élevé, quels intérêts sont déductibles d'impôt? Ceux du montant du prêteur privé? Ceux du refinancement au complet?

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    3. @Kai Jin, s'il s'agit d'un immeuble purement commercial, toutes les dépenses liées à cet immeuble sont déductibles d'impôt. Donc les intérêts sur le prêt privé et les intérêts de la banque.

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  4. En remettant son 1er plex sur 25 ans, et en mettant le deuxième sur 30 ans, cela amoindri tes mensualités mais aminci du même coup les remboursements de capital. Ce capital qui est remboursé à plus petite échelle raccourci considérablement à moyen terme l'équité disponible sur ton plex pour l'achat de nouveaux immeubles et l'accroissement de ton parc immobilier. Est-ce vraiment la méthode optimale à utiliser pour développer son parc immobilier?

    De plus, à moins d'être dans du multilogement de 15-20 portes et plus, la mensualité variera que de quelques dizaines de dollars, qui pourra paraître au bout de 4-5 ans, et sans différence de façon mensuelle.

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    1. Ça dépend combien d'années il te reste sur ton prêt hypothécaire. Moi sur mon 4-plex, mon paiement va baisser d'environ 700$ par mois. Ça va faire une différence sur mes ratios d'endettement.

      Avec deux ou trois propriétés comme ça, je vais abaisser mes paiements de plus de 1200$ par mois. Ça augmente les cashflows. Et en immobilier, un moment donné ça devient important d'avoir des ratios qui ne sont pas accotés dans le tapis. Même pour notre prochain flip, il va probablement falloir aller avec des prêts privés car on passera surement pas à la banque! Donc oui ça peut faire une différence.

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  5. J'ai réussi à refinancer mon duplex en diminuant mes mensualités de quelques dollars simplement parce que mon taux d'intérêt est passé de 5.29% à 3.55% (fixe 5 ans). Par contre, mon équité est loin d'être aussi substantielle que Patrick (on parle ici du 1/5). Par contre, c'est assez pour une mise de fond sur un nouveau plex, dont je suis présentement à la recherche.

    Je vous conseillerais également de demander à votre institution financière de supprimer les frais d'administration. J'ai demandé et ma bancaire a accepté. Ce n'est pas énorme, mais un autre petit truc pour abaisser ses paiements.

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  6. C'est vrai que ça va augmenter les paiements de Patrick. De l'autre côté, il va augmenter ses revenus en faisant l'acquisition d'un nouvel immeuble.

    En même temps, s'il ne refinancait pas son premier plex pour payer la mise de fond sur le nouveau. Ce serait les paiements du nouvel immeuble qui seraient plus gros. Autrement dit, ça revient du pareil au même. Évidemment, il y a la question fiscale, mais le commentaire ne dit pas si le premier plex est sa résidence ou pas.

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