samedi 17 juin 2017

Gain en capital et impôt quand un plex passe de proprio-occupant à 100% locatif

Jean, un lecteur, me pose la question suivante, que j'ai d'ailleurs posée à mon fiscaliste plus tôt cette année :

"Je possède un 3-plex depuis 5 ans. Je l'ai payé 400,000$. L'immeuble vaut maintenant 550,000$. Je suis proprio-occupant et j'occupe le 1/3 de la propriété depuis l'achat. Je m'apprête à déménager dans une maison et mon 3-plex deviendra 100% locatif. 

Côté imposition du gain en capital, si je vends maintenant, je serai exempté de payer le gain en capital sur le 1/3 de la plus-value (comme j'étais proprio-occupant), seul 50% du gain en capital sera imposé pour le 2/3 restant. Par contre, si je le garde pour encore quelques années, à la revente, je serai imposé sur tout le gain en capital (en fait 50% du gain sera imposé) comme je n'y habiterai plus. Comment me protéger?"

Bonne question. J'ai appelé mon fiscaliste en début d'année pour la même question lorsque j'ai quitté le 4-plex que j'occupais depuis 8 ans, au moment de partir en banlieue.

Pour éviter un casse-tête votre comptable lors de la revente,
faites évaluez votre propriété lors du changement d'usage. 

Calcul du gain en capital

En gros, le gain en capital, c'est la plus-value qu'a pris l'immeuble entre l'achat et la revente. Dans le cas présent, le gain en capital est de 150,000$. Au Québec, pour les immeubles locatifs, seulement 50% du gain en capital est imposable à la revente. Vous avez un congé d'impôt sur l'autre 50% du gain. Par contre, si le propriétaire occupe une certaine superficie de l'immeuble, dans le cas présent il occupe 33% de la superficie, cette superficie est exemptée d'impôt sur le gain en capital.

S'il vend l'immeuble, Jean ne devrait donc payer l'impôt que sur 66% du gain en capital pour la période qu'il aura été propriétaire-occupant.

Dans l'exemple, en vendant l'immeuble maintenant:

Gain en capital: 150,000$
Exemption pour proprio-occupant (33%): 50,000$
Gain en capital après exemption du proprio-occupant: 100,000$
Règle applicable, seul 50% du gain en capital est imposable: 50,000$

Jean devrait donc ajouter 50,000$ à ses revenus imposables de l'année. Admettons qu'il ait un taux marginal d'imposition de 40% pour faire un chiffre rond, c'est donc 20,000$ qu'il aurait à payer en impôt s'il vendait l'immeuble aujourd'hui.

Mais s'il ne vend pas tout de suite...

Comme son immeuble a pris beaucoup de valeur depuis son achat, Jean a raison de se poser des questions fiscales en raison du changement d'usage pour la superficie de 33% qu'il occupait. L'immeuble deviendra donc 100% locatif.

Ce n'est pas parce qu'il y a changement d'usage que Jean va devoir payer de l'impôt immédiatement. L'impôt sera reportée au moment de la vente.

Pour simplifier la vie du fisc dans quelques années au moment de la revente, Jean devrait faire évaluer sa propriété par un évaluateur agréé. Lors de sa prochaine déclaration d'impôt, Jean pourra divulguer au fisc son rapport d'évaluation afin de "geler" la valeur de la propriété au moment de son déménagement. Ainsi, son comptable et le fisc connaîtront la vraie valeur du 3-plex au moment où il y a eu changement d'usage.

Pour les années suivant le changement d'usage, le calcul de l'impôt sur le gain en capital sera différent. Il n'y aura plus d'exonération pour la superficie qui était proprio-occupant. Donc si Jean garde son immeuble encore quelques années et qu'il le revend à un prix de 700,000$ dans 20 ans:

Pour la période de 20 ans où l'immeuble aura été 100% locatif:

Valeur de l'immeuble dans 20 ans: 700,000$
Valeur de l'immeuble au moment du changement d'usage: 550,000$
Gain en capital pour cette période 100% locative: 150,000$
Règle applicable, seul 50% du gain en capital est imposable: 75,000$

Mais il faut aussi ajouter...
Gain en capital pour la période où il aura été proprio-occupant: 50,000$

Gain en capital total imposable (période proprio-occupant + période 100% locative): 125,000$
En prenant un taux marginal d'imposition de 40%: 50,000$ d'impôts à payer

Donc Jean, il te faut engager un évaluateur agrée et divulguer la valeur de ton immeuble au fisc l'an prochain en même temps que ton rapport d'impôt. Ça vaut la peine de payer 400-500$ pour ce rapport. Ton comptable te remerciera le moment de vendre l'immeuble. Ce sera clair pour lui et pour le fisc sur qu'elle valeur imposer ton gain en capital.

Note: Je ne suis pas fiscaliste. Cet exemple est simplifié à l'extrême. Il y a d'autres facteurs à prendre en compte dans les calculs d'imposition, comme la récupération d'amortissement, les frais d'achats (notaires, évaluation, arpentage, etc.), les frais de courtage à la revente, etc. Ne prenez pas mes conseils pour du cash, vérifiez avec votre comptable ou votre fiscaliste avant de faire un changement d'usage. 

5 commentaires:

  1. Très bien résumé : on ne perd pas les avantages de propriétaire occupant pour la période durant laquelle le plex à été notre résidence principale.

    Petite coquille à corriger dans le texte:
    Pour la période de 20 ans où l'immeuble aura été 100% locatif: (...)
    Valeur de l'immeuble au moment du changement d'usage: 150,000$
    On devrait lire plutôt 550 000$

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  2. je vous conseille de devenir investir ici en afrique , je peux être votre associé , mon atchero

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  3. Excellent article, merci ! Je suis dans une situation similaire. Je n'ai pas vendu mais j'ai déménagé il y a 5 ans sans avoir fait faire d'évaluation. Peut-on calculer autrement ? Ou est-ce possible de faire évaluer maintenant pour obtenir le prix de 2012 ?

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    1. Salut Kevin, je ne sais pas trop si on peut le faire rétroactivement. Parles-en à ton comptable pour voir ce qu'il en pense.

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