mercredi 21 juin 2017

22 ans et 25 000$ à investir en immobilier

Ludovic a 22 ans, plein d'énergie, plein de volonté, et il possède un petit pactole de 25 000$ qu'il veut investir en immobilier.

Sa question: "J'habite encore chez mes parents et mes bourses dans le hockey dans la LHJMQ payent pour mes frais scolaires en finance et même qu'il me reste environ 350$ par semaine. Je n'ai aucune grosse dépense personnelle. Depuis un peu plus d'un an, j'ai une petite flamme en moi qui me dit que je devrais investir en immobilier. J'habite dans une grande ville du centre du Québec, où les immeubles locatifs ne sont pas trop dispendieux. J'ai d'excellentes aptitudes avec les chiffres. Aucun membre de ma famille n'a déjà investi en immobilier. Je voudrais savoir par où commencer et si je ne devrais pas attendre encore un an afin d'amasser plus d'argent pour une mise de fonds?"

Wow, avoir 22 ans avec 25 000$ en banque, c'est un très bon départ dans la vie. J'admire les jeunes qui pensent déjà à investir en immobilier (les vrais jeunes là, pas comme l'auteur de ce blogue qui est pris avec son nom de blogue mais qui fonce vers la quarantaine!!).

22 ans et déjà 25 000$ à investir!

25 000$, c'est beaucoup, mais pas beaucoup

Acheter un immeuble, ça ne nécessite pas seulement qu'une mise de fonds. C'est aussi une taxe de mutation payable un à deux mois après l'achat. Ce sera 2 250$ pour un triplex d'une valeur de 250 000$. Ce sont des frais de notaire d'environ 1 100$, des fais d'inspection entre 500$ et 800$ pour un petit plex, parfois des frais d'évaluation agréée si la banque ne paie pas ces frais, disons un autre 500$. Déjà, ce sont donc près de 4 650$ en frais d'acquisition. Le pactole de 25 000$ vient de fondre à près de 20 000$.

Différentes possibilités pour se lancer

Évidemment, qui suis-je pour faire des recommandations précises avec aussi peu d'information? Je vais donc proposer quelques pistes de solutions à Ludovic pour se lancer en investissement immobilier. Il y a plusieurs autre solutions, mais en voici trois fréquentes ne demandant pas trop de créativité.

1) Acheter un petit plex en tant que proprio-occupant

Avec le 20 000$ restant, il pourrait s'acheter un duplex avec une mise de fonds de 5% s'il a l'intention d'habiter l'immeuble dans l'année suivant l'acquisition, ou bien un triplex ou quadruplex avec 10% de mise de fonds. Acheter avec l'intention d'habiter permet de prendre une assurance hypothécaire (SCHL par exemple), et donc de pouvoir faire l'acquisition avec une plus petite mise de fonds.

Plusieurs investisseurs débutants utilisent cette stratégie de "l'intention d'habiter", et change d'idée par la suite pour "diverses raisons". Il y a quand même un petit risque que la SCHL vérifie la véracité de cette occupation quelques mois ou années après l'achat.

Il faut aussi savoir qu'un duplex ou triplex, la plupart du temps, c'est très peu rentable. Surtout, si la mise de fonds est petite, le cashflow risque d'être faible, nul... ou même négatif. Je ne dis pas que c'est impossible, il faut juste bien faire les calculs avec TOUS les frais d'opérations, sans être dans un scénario trop optimiste.

2) Acheter avec un ou des associés

Être aux études avec un sport comme le hockey qui va l'amener à voyager fréquemment ici et là, acheter avec un ou plusieurs associés pourrait être une excellente façon de démarrer. En plus de permettre d'acquérir un immeuble un peu plus gros, 4-plex, 5-plex ou 6-plex. Pour le 6-plex avec la SCHL, il faudra un actif net de 100 000$, donc ça prendra certainement un associé.

Un membre de la famille? Un cousin? Un autre joueur de la ligne de hockey? Parfois, il ne suffit que d'oser demander. J'ai moi-même trop attendu avant de demander à de potentiels associés. Je serais rendu encore plus loin.

Évidemment, des associés, ça vient avec son lots d'inconvénients. Il faut bien s'entendre. Il faut être clair sur les objectifs communs. Sur les rôles et responsabilités. Surtout, mettre ça dans un contrat écrit fait devant notaire ou avocat qui s'y connait en partenariat.

3) Attendre un an pour augmenter les fonds disponibles

Avec un surplus de 300$ par semaine, c'est près de 15 000$ de plus au pactole qu'aura Ludovic dans un an. Avec 35 000$, là ça commence à être très intéressant quand on habite une ville où le prix des immeubles n'est pas stratosphérique.

En financement conventionnel, avec 20% de mise de fonds, ça reste quand même limité, avec un potentiel d'acheter autour de seulement 175 000$. Un achat d'un 3-plex ou 4-plex avec l'intention d'habiter, restera sans doute une des options les plus simples s'il désire acheter seul.

Plusieurs personnes réussissent à faire des miracles avec peu ou pas d'argent, et beaucoup de créativité. Certains gurus continuent à crier que ça prend beaucoup d'argent pour débuter en immobilier et que la créativité c'est de la bullshit. C'est évidemment du marketing pour se différencier de d'autres gurus immobiliers. Je vois tellement de jeunes et moins jeunes se lancer avec peu de moyens, et réussir, il faut juste bien s'entourer, bien s'informer, bien se former. Tout est possible.

D'ailleurs, Ludovic, si ce n'est déjà fait, tu devrais lire les livres immobiliers écrits par des Québécois, ils sont adaptés à notre réalité. Continue et fonce!

2 commentaires:

  1. Intéressant article, comme à l'habitude. Pour le premier point, la SCHL (et les autres assureurs) font de plus en plus de vérifications après coup avec les prêteurs qui détiennent les prêts assurés. C'est peut-être encore possible de le faire mais je ne suis pas certain de la suite des choses...

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  2. Personnellement, j'ai opter pour l'achat dans des villes plus éloignées, des biens avec travaux, quand ont a pas trop d'argent on peut investir en masse son temps pour rénover par exemple =)

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