vendredi 8 septembre 2017

Ce sont juste des locataires...

Dernièrement j'étais en train de terminer de peindre un logement en vue de l'entrée du nouveau locataire le lendemain. Deux de mes proches viennent me dire un coucou et durant la discussion, voyant que je m'applique, disent: "Steve, ce sont juste des locataires...n'en fait pas trop".

Ce sont JUSTE des locataires... 

L'immobilier locatif repose sur quoi au fait? Sur de la brique? Sur une belle salle de bain? Non. Ça repose sur des locataires qui veulent bien nous payer une somme d'argent pour occuper un logement en échange. Sans les locataires, pas de revenus. Sans locataire, pas de remboursement d'hypothèque sans devoir sortir d'argent de nos poches. Sans revenus, pas d'enrichissement. 

Pour avoir depuis un bout de temps de la difficulté à louer un certain type de logement (des 4 1/2 dans Lanaudière), mes locataires je les veux heureux. Je veux satisfaire leurs demandes, dans la mesure du raisonnable. Perdre un locataire peut coûter cher! Très cher! En voici un exemple, mon exemple...

Vos locataires, vos clients. Vous les voulez contents.

Perdre un locataire et être incapable de relouer le logement

En mars, un locataire m'avise qu'il quittera son logement au terme de la période du bail. Je ne stresse pas trop, j'avais toujours réussi à louer ce logement dans le passé. Un logement très joli, rénové à 100%, insonorisé... Mais un logement situé dans une ville où les 4 1/2 (deux chambres) disponibles et non loués sont très nombreux. En tout temps. Depuis quelques années du moins. 

Mars a passé. Avril aussi. Mai a filé à la vitesse de l'éclair. Juin aussi... 30 juin le locataire quitte. Le logement se retrouve vacant. Puis vient juillet... et enfin août. Au fil des mois qui passaient, j'ai abaissé le prix du loyer, de 705$ jusqu'à 600$! Toute une baisse non? Et bien en 2013 je pouvais le louer dans les hauts 600$. Maintenant, non. Le marché a changé. Des immeubles locatifs neufs sont sortis de terre à la pelletée. Des 4 1/2 surtout. À des prix... dérisoires selon moi. Mais c'est le marché qui parle. Mon locataire me l'a dit: "Pour le même prix je m'en vais dans un logement neuf".

Faire face à la réalité

Ça m'a pris du temps à m'y résigner. Ça fait mal de baisser le prix. Ça fait très mal. Imaginez, après avoir injecté énormément d'argent en 2012-2013 pour rénover ce logement, je me retrouve en 2017 avec un loyer plus bas qu'en 2011 quand j'ai acheté l'immeuble! 

Est-ce que j'aurais aimé mieux garder mon ancien locataire? Oui. En plus de perdre deux mois de loyer, je l'ai peinturé de nouveau pour lui donner fier allure après trois ans d'occupation.
Ce sont vos clients!

Les locataires sont nos clients. Et des clients, il faut en prendre soin. On veut les garder. Le coût d'acquisition d'un client est plus cher qu'un client qui reste avec nous. Bon ok, pas toujours là en immobilier. Dans le cas d'un immeuble déjà optimisé du moins. C'est autre chose dans le cas où on veut changer de type de clientèle ou bien augmenter substantiellement le prix des loyers. 

Cette semaine, un de mes "clients" a refusé de me regarder et de m'adresser la parole quand nous nous sommes croisés (on est en litige devant la Régie du logement depuis 14 mois). Malgré deux tentatives très polies de ma part. Je me suis mordu les lèvres très fort pour ne pas réagir. Je veux qu'il reste. Son logement serait difficile à relouer au prix de son loyer actuel, surtout en automne. Parce qu'encore une fois, des 4 1/2 il en pleut à bas prix. C'est donc mon associé qui gère les communications avec ce locataire. Le locataire est impeccable et paie son loyer. Son appartement est propre. Je vais continuer à me mordre les lèvres et me taire quand je vais le rencontrer. Je vais piler sur mon égo et m'assurer que le client soit content. 

6 commentaires:

  1. Salut Steve quel est le litige avec ton locataire?

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    1. Il efuse de payer le nouveau montant à partir du 1er juillet 2016.

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  2. Si le logement serait difficile a louer, pourquoi ne pas abandonner les procédures à la régie et s'entendre à l'amiable? Me semble que ce serait gagnant pour tout le monde...

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    1. Ça fait 18 mois qu'on tente de régler à l'amiable. Il n'y a pas juste ça. Le locataire nous poursuit suite à un dégât d'eau pour un montant complètement déraisonnable. Et il refuse d'entendre raison malgré toute notre bonne volonté.

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  3. j'ai une question un peu dans le meme sujet. Si je veux construire un 6 logements, quel logement je devrait prioriser ? 3 1/2 , 4 1/2 , 5 1/2 . Parce que si le marché est saturé d'un type de logement, opter pour un autre type de logement serait t-il mieux ? ;)

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  4. Très bonne question mais je n'ai pas la réponse pour ta situation. Je regarderais ton secteur, qu'est-ce qui est en demande? Quel type de logement se loue le moins bien ou qui prend le plus de temps à louer? Pour deux secteurs de la même ville, la réponse pourrait être complètement différente. Il faut vraiment que tu t'ajustes à ton secteur. Un secteur familial? Probablement des 4 1/2 ou des 5 1/2. Un secteur de personnes âgées vivant seules, probablement des 3 1/2.

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